- 1. Доходный метод – оцениваются совокупные арендные платежи будущих периодов и определяется стоимость актива.
2. Сравнительный метод – при котором похожие помещения/объекты сравниваются в стоимости, если у одного из похожих активов уже существует рыночная/оценочная цена.
3. Затратный метод – подсчет затрат, необходимых для строительства или воссоздания объекта недвижимости. Часто, при этом методе учитываются износ и амортизация актива.
Существуют разные мнения, когда и какой метод использовать лучше, однако в период неопределенности в экономике, а также в стагнирующей экономике или в ситуации полной неопределенности, почти всегда работает лучше всего доходный метод. Каким бы красивым или изощрённым не был бы актив, в первую очередь, основная его цель создавать доход. Однако, бывают и исключения, например, существуют активы, которые не представляют собой высокую инвестиционную привлекательность, однако цена таких активов порой бывает выше всякого подсчета. Именно в таких случаях приобретение такого актива будет нести «титульный» характер. Подобного рода приобретения осуществляются с целью повышения статуса инвестора.
Вернемся к доходному методу.Обратите внимание: Методы мошенничество на улице.
Определить стоимость актива по доходному методу можно, определив некоторые составляющие, такие, как: существующая арендная ставка, затраты (к ним относятся: налог на имущество, капитальные затраты, все иные затраты, которые не несет арендатор), срок окупаемости. Последний показатель самый значительный в формуле. Дело в том, что срок окупаемости — это величина, которую стоит анализировать, чтобы понимать количество лет окупаемости. Естественно, продавец всегда будет «завышать» этот показатель, а покупатель «занижать», однако, существует понятие рыночный консенсус. К примеру, в 2013 году стрит ритейл оценивался в 15 лет окупаемости в среднем по рынку, однако в отдельных районах этот показатель мог достигать до 20 лет. На сегодняшний день средний срок окупаемости для стрит ритейла от 5 до 7 лет.
Делая вывод, когда вы сталкиваетесь с определенной ценой за актив, то делите его в среднем на 7 лет, дальше, то, что получилось поделить на 12 месяцев, этот ответ надо разделить на количество квадратных метров. Тот ответ, к которому вы придете, стоит сравнить со средней арендной ставкой, предлагаемой за такой объект. Если же ваш ответ выше рыночного предложения, то стоимость актива завышена. Если нет, то стоит рассмотреть вариант участия в сделке.
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Методы оценки коммерческой недвижимости!.