Всегда считалось, что самое важное условие для получения одобрения ипотеки — платежеспособность клиента. Сегодня банку нужно не просто понимать, что у вас есть деньги, но и откуда вы их получили, а еще важнее, насколько стабилен ваш доход в разрезе нескольких десятилетий.
Поэтому в списке тех, кому сложно получить одобрение ипотеки, всегда находились ИП и фрилансеры. Сегодня банки понимают, что доход фрилансеров за последнее время стал гораздо более существенным. Поэтому все идет к упрощению получения одобрения для тех, кто работает на фрилансе. Многие крупные банки, тот же ВТБ и Сбербанк, начали предлагать отдельные программы ипотечного кредитования для самозанятых. Конечно, везде есть свои нюансы, но об этом в другой раз.
Кому действительно сложно получить одобрение кредита на приобретение квартиры/ дома:
Молодым и пожилым. Как сказали выше, у банка есть ограничительный порог на выдачу кредитов очень молодым клиентам и клиентам, чей возраст приближается к пенсионному. Самый идеальный возраст для ипотеки, по мнению банков, – 30-45 лет. Да, ипотеку выдают с 18 лет, но предлагают такую услугу не все банки. И, конечно, не все клиенты получат одобрение.
С маленьким первоначальным взносом. Чем меньше, тем хуже условия и меньше вероятность, что вы получите ипотечный кредит. Первоначальный взнос – это подтверждение платежеспособности заемщика. А еще это гарантия, что банк вернет кредитные средства, даже если заемщик решит не платить по кредиту и залоговая недвижимость перейдет к банку. Чтобы организовать торги и продать залог, банку также нужны средства. Плюс залоговая недвижимость всегда стоит на 15-20% дешевле от своей первоначальной стоимости.
Поэтому первоначальный взнос для банка – важное и почти всегда обязательное условие для оформления ипотеки. Тем более в этот непростой период истории.
Весь первоначальный взнос – маткапитал. Если ваш первоначальный взнос проходит минимальный порог, но состоит на 50 и более процентов из маткапитала, то банк может отказать в кредите на недвижимость. Если заемщик не смог накопить минимальную сумму на первоначальный взнос, то и обслуживать кредит, скорее всего, не сможет. Для банка это еще один звоночек, чтобы отказать в ипотеке.
Низкая заработная плата. Сколько же нужно зарабатывать, чтобы получить одобрение? Так, чтобы хватало на содержание иждивенцев, на обслуживание текущих кредитов и задолженностей.
Низкий кредитный рейтинг. В нашей практике кредит одобряли и клиентам с рейтингом ниже 400 баллов. Хотя минимальный порог, на который обычно ориентируются банки, – 600 баллов. Ваш рейтинг формируется из множества факторов, часть из которых банки не разглашают. Влияет ваша закредитованность, ваша кредитная история, что за кредиты вы брали ранее и где был сделан ваш заём. Также влияет сумма кредита, которую вы просите у банка. Вернее, от суммы зависит, какой проходной балл нужен для одобрения кредита банком. Например, если сумма кредита составляет 4 млн. рублей, то достаточно иметь кредитный рейтинг от 620 баллов. А если сумма кредита 10 млн. рублей, то ваш кредитный рейтинг должен быть выше 700 баллов. При этом даже при хорошем рейтинге есть вероятность, что вы получите отказ. Лучше рейтинг – больше вероятность получить ипотеку на жильё.
Что делать, если не одобряют ипотеку?⠀
Получили отказ.
Обратите внимание: Как получить карту Мир в Сбербанке.
Если это произошло один раз - не беда. Вы попытаете счастье еще в нескольких банках. Возможно, какой-то банк даст одобрение на более-менее подходящих условиях. А что делать, если вы получи отказ от 3-5 банков?Первое, проверить кредитную историю. Взять выписку из бюро кредитных историй. Возможно, причина отказов – небольшая задолженность по кредитной карте. А может, вы думали, что погасили кредит, а по нему остался платеж на пару сотен рублей, который вы не погасили и забыли об этом. А процент на задолженность капает.
А сейчас с должниками банки не ведут диалоги. Банк готов поставить на анкете жирный крест, когда у клиента в кредитной истории есть просрочки платежей. Особенно если эти просрочки больше 30-60 дней на сумму более 20 000. Вероятность получить ипотеку близится к нулю. И если раньше с этим можно было работать, когда клиент подтверждал, что на момент взятия ипотеки у него стабильный доход, который сохраняется долгие годы, то после пандемии это перестало быть аргументом для большинства банков. Есть просрочки - получаете отказ.
Что же делать в такой ситуации?
Сколько стоит улучшить кредитную историю?
Ответ простой: нисколько. Никто за деньги вам кредитную историю не улучшит. Если вы видите такое предложение, то знайте: это работают мошенники. Кредитная история хранится больше 10 лет. Поэтому информация о том, что происходило в ваших отношениях с любыми кредитными учреждениями, доступна любому банку по запросу.
Что можно сделать в ситуации с плохой кредитной историей:
1. Взять кредит на сумму на 50-70 000 рублей и добросовестно его платить. В идеале сделать это несколько раз. Но, конечно, на это нужно время. Если времени нет, а квартиру хочется купить здесь и сейчас, то переходите к пункту 2.
2. Пункт два — оформить ипотеку на супругу/супруга, а второго супруга исключить из диалога с банком брачным договором. Квартиру берет жена, а супруг тут вообще не при делах. Вариант вполне рабочий.
3. Взять не ипотеку, а кредит под залог недвижимости. Так называемый бридж-кредит, его вам оформят очень просто. Выдадут сумму от 50-60% стоимости недвижимости. Правда, годовой процент будет около 16-18%.
Когда не одобряют, получить одобрение можно. Но это будет сложнее и дороже. Кстати, есть отдельная категория банков, которая работает с клиентами с плохой кредитной историей, но ставка по кредиту у них составляет от 16% и выше. При этом первоначальный взнос должен быть минимум 40-50% от стоимости покупаемой недвижимости.
Конечно, невозможно описать все нюансы в одной статье. Поэтому читайте наши новости. Задавайте вопросы нашим экспертам по ипотеке.
#ипотека #ипотечный кредит #ипотека сбербанк
#ипотека с господдержкой
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Кому сложнее всего получить ипотеку?.