На основе анализа обращений подписчиков выявлена распространенная проблема: многие владельцы арендованных на торгах земельных участков допускают серьезные нарушения, не понимая законодательных ограничений. Это неизбежно ведет к негативным правовым и финансовым последствиям.
Типичная ситуация: человек, не изучив правовые нормы, приобретает на аукционе право аренды на землю, строя планы на будущее — например, изменить вид разрешенного использования (ВРИ) на более прибыльный или переуступить арендные права третьему лицу с наценкой. Однако такие действия прямо запрещены законом.
Разберем основные ограничения, чтобы избежать распространенных ошибок
1. Запрет на изменение вида разрешенного использования (ВРИ)
Согласно пункту 17 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, в договор аренды земельного участка, заключенный по результатам аукциона (или если аукцион признан несостоявшимся), нельзя вносить изменения, касающиеся ВРИ. Это означает, что цель использования земли, установленная на момент торгов, остается неизменной на весь срок аренды.
Данная норма подтверждена устойчивой судебной практикой, в том числе позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре от 14 ноября 2018 года. Суды всех инстанций единодушно поддерживают этот подход, и исключений из правила практически не встречается.
Многие подписчики спрашивают, как обойти этот запрет и все же изменить ВРИ. Ответ однозначен: никак. Муниципальные органы правомерно отказывают в таких изменениях, а оспорить их решение в суде почти невозможно.
2. Запрет на переуступку прав аренды
Пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ прямо запрещает победителю аукциона передавать (уступать) свои права по договору аренды другим лицам. Основная цель этой нормы — предотвратить спекуляцию и недобросовестное поведение, когда права приобретаются не для реального использования земли, а для последующей перепродажи.
Здесь возникает правовая коллизия. С одной стороны, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса в принципе допускает уступку прав аренды (с согласия арендодателя). С другой — специальная норма ГК РФ для аукционных участков эту возможность блокирует.
Как разрешается этот конфликт в судебной практике?
• Ранняя практика (2022 год): Верховный Суд в одном из решений допустил уступку, если земля могла быть предоставлена и без торгов (например, для ИЖС). Это создавало лазейку.
• Современная практика (2024 год): Конституционный Суд РФ и последующие решения Верховного Суда четко разграничили сферы действия норм. Установлено, что приоритет имеет статья 448 ГК РФ. Таким образом, для участков, полученных именно на торгах, уступка прав аренды запрещена. Норма Земельного кодекса применяется только к участкам, предоставленным без проведения аукциона.
Важно понимать: судебные решения носят характер толкования закона в конкретном споре, но не отменяют самих законодательных запретов.
Каковы риски при нарушении запрета?
Может возникнуть иллюзия, что сделку по уступке можно провести «тихо», и она останется незамеченной. Да, регистрация в Росреестре иногда проходит. Однако если факт станет известен арендодателю (муниципалитету) или прокуратуре, последует иск о признании сделки недействительной.
Последствия катастрофичны: сделка аннулируется, деньги придется возвращать, а новый «арендатор» может потребовать возмещения всех убытков (включая затраты на начатое строительство). Вы потеряете и время, и деньги, и сам участок.
Вывод: Не повторяйте чужих ошибок. С землей, арендованной на аукционе, нельзя ни менять ВРИ, ни переуступать права. Эти действия сопряжены с высокими юридическими рисками.
Отдельно отмечу, что для участков, полученных в аренду без проведения торгов (по предварительному согласованию), уступка прав часто возможна и может быть выгодной. Подробнее об этом я рассказываю в своем Telegram-канале.
Надеюсь, теперь ситуация стала понятнее?
❤❤ Если информация была полезной, поддержите автора — поставьте лайк, подпишитесь и оставьте комментарий.
👍 Поделитесь этим постом с друзьями, которым актуальна тема земельных отношений.
💥 Чтобы не пропускать важные обновления и аналитику, подписывайтесь на Telegram-канал ЗЕМЛЕСКОП!
Обратите внимание: Наиболее распространенные ошибки ККМ "Эвотор", и методы их устранения..
[Моя]НедвижимостьЗемляУчастокТорговляИжс Покупка недвижимости Предложения Длинный пост 0Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Что нельзя делать с земельными участками, полученными на торгах? 2 главные ошибки.