Анализируя запросы подписчиков, я заметил, что люди часто неправильно понимают, чего нельзя делать с арендованной на аукционе землей, и это всегда приводит к плачевным последствиям.
Часто бывает так, что человек, не зная законодательства, покупает на аукционе в аренду участок земли, мечтая в будущем сменить свой ВРИ на более выгодный и дорогой участок земли или передать аренду по более низкой цене высокая цена. 🤦 ♂️
Сейчас постараюсь прояснить эти моменты, чтобы вы в дальнейшем не наступали на эти же грабли.
1. В соответствии с пунктом 17 статьи 39.8 Закона о земле не допускается внесение изменений в заключенный договор об изменении вида разрешенного использования земельного участка по итогам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся.
Данное положение подтверждается позицией Верховного Суда РФ, содержащейся в пункте 2 Обзора практики судов по рассмотрению дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земель (утверждено). Решение Президиума Верховного Суда РФ от 14 ноября 2018 г.). Хочу отметить, что суды всех уровней поддержали эту позицию, и сколько я ни искал, мне не удалось найти особого решения суда.
Подписчики неоднократно присылали мне сообщения о том, что правительство отказывается менять ВРИ и спрашивали, как его изменить? Я ответил - никак. Пожалуйста, прочитайте выше, чтобы понять, почему это так.
2. Пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает передачу прав по договору аренды на земельный участок, приобретенный на аукционе. Основная цель данного правила – предотвратить ситуации, когда права аренды переходят к лицам, не имеющим намерения выполнять свои договорные обязательства.
Практика передачи таких договоров аренды весьма противоречива. Если с законодательной точки зрения пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса допускает передачу земельного участка: требуется предварительное уведомление арендодателя (компетентного органа) или получение письменного согласия в зависимости от срока договор аренды земельного участка. С другой стороны, пункт 7 статьи 448 действующих положений Гражданского кодекса РФ предусматривает, что победитель аукциона не имеет права передавать права. Таким образом, между двумя правовыми актами возникает правовая коллизия.
✔ Если обратиться к решениям судов, то в настоящее время сложилась следующая судебная практика.
🔸В решении Верховного Суда РФ от 11 июня 2022 года № 47-КАД-22-1-К6 об отмене сделан вывод о правомерности концессии при заключении договора аренды. Земельный участок по результатам аукциона, если целью, для которой предлагается участок, является одна из процедур предложения участков без торгов, предусмотренных в соответствии с пунктом 2 ст. Статья 39.6 Закона о земле.
Обратите внимание: Наиболее распространенные ошибки ККМ "Эвотор", и методы их устранения..
Например, земля для индивидуального жилищного строительства сдается в аренду на аукционе, но та же земля для индивидуального жилищного строительства может быть сдана в аренду в порядке без проведения торгов в соответствии с положениями Основ Гражданского Закона. 39.6. Статья 2 Раздел 15. Согласно решению Верховного суда, эта уступка является законной.🔸Позднее сложилась совершенно противоположная судебная практика. Решение Конституционного Суда Российской Федерации от 16 мая 2024 года № 1123-О/2024 (Данное решение основано на Постановлении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 1123-О/ 2024 от 5 июля 2022 г.) 308-ES22-2357), объединив статью 448, часть 7 Гражданского кодекса, со статьей 22, часть 9 Земельного кодекса. Разграничение между статьями установлено следующим образом: По сути, это признает приоритет статьи 448 части 7 Гражданского кодекса в случаях, когда земля предлагается по результатам аукциона. Таким образом, пункт 9 статьи 22 Закона о земле, который допускает передачу прав по подписанному договору аренды земли сроком на 5 лет, применяется только в том случае, если земельный участок предлагается без конкурса.
В результате сегодня Верховный Суд РФ вынес несколько противоречивых решений.🤔
Здесь необходимо понимать, что решение Верховного Суда РФ выносится в ответ на конкретный правовой спор и не является обязательным законодательным актом.
Может быть, кто-то скажет, что можно передать аренду на таком участке, но действительно ли это безопасно? Возможно ли, что эта сделка могла ускользнуть незаметно для всех – да, есть! Но вы должны понимать и оценивать риск потери денег, времени и дорогой аренды лота.❗
Предположим, сделка в Росреестре совершена, деньги вы получили, а покупатель получил долгожданный участок. Об этом узнали правительство или прокуратура, подали иск, и сделка была аннулирована. Начинается процесс расторжения договора между новым арендатором и руководством. Деньги, время и нервные клетки потеряны. Нередко ваш покупатель уже может начать строительство и будет просить вас возместить ему все убытки, такая судебная практика тоже существует.
👉Поэтому еще раз говорю - не повторяйте чужих ошибок и не рискуйте быть переведенными!
Кстати, а вот арендную плату, полученную по предварительной договоренности (т е без торгов), можно распределять безопасно и очень выгодно! Об этом я часто рассказываю на своем Telegram-канале.
Надеюсь, теперь все понятно?
❤❤ Отличный способ поддержать меня — поставить лайк, подписаться и прокомментировать этот пост.
👍 Главное, поделитесь с друзьями, которым интересна тема. Им это точно подойдет!
💥 Подписывайтесь на Telegram-канал ЗЕМЛЕСКОП, чтобы не пропустить важную информацию!
[Моя]НедвижимостьЗемляУчастокТорговляИжс Покупка недвижимости Предложения Длинный пост 0Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Что нельзя делать с земельными участками, полученными на торгах? 2 главные ошибки.