Часть 1 - Достаточно ли у россиян жилья?
Часть 2. Как зарплаты соотносятся с ростом цен на квартиры?
Часть 3 - Почему так растут цены на новостройки и как ипотека «разрушает» рынок?
В предыдущей статье (см часть 3) мы установили, что рынок стал сильно зависеть от господдержки за последние несколько лет: начиная с третьего квартала. В 2022 году доля сделок без льготной ипотеки составит всего 18 от общего количества сделок!
Но с 1 июля 2024 года льготные ипотечные кредиты были отменены, а условия по ипотечным кредитам на жилье и ИТ изменились. Как рынок пережил шторм? Статистика такова: количество транзакций уменьшилось
- Рост 42% в третьем квартале. 2024 год по сравнению с предыдущим кварталом
- Увеличение на 53% по сравнению с третьим кварталом. 2023 год
Вон те. Рыночная активность фактически сократилась вдвое.
Продажи значительно упали, так почему же цены выросли, а не упали (см часть 2)?
Давайте немного порассуждаем. Поскольку строительство полностью осуществляется за счет банковского проектного финансирования, застройщик обязан предоставить своему банку-кредитору цену реализации и цену, определенную в заключенном с ним договоре, в противном случае банк потребует от застройщика вложения в проект собственных средств. Строительство (с сохранением утвержденных параметров финансирования)! Если продажи не поддерживаются, банк может наложить штрафы, в том числе пени. Поднимите процентные ставки. Кроме того, поскольку задолженность по кредиту превышает средства на счете условного депонирования, процентная ставка застройщика увеличится. Падение темпов продаж приводит лишь к уменьшению будущей прибыли застройщиков, тогда как падение цен часто требует вложения в проект большего собственного капитала, чего подавляющее большинство застройщиков не может себе позволить.
Поэтому вместо того, чтобы снижать цены, девелоперы замедляют строительство, чтобы остаться на плаву и компенсировать вялые продажи. Это позволяет им гарантировать, что на условном депонировании имеется достаточно средств для достижения низких ставок по кредитам, а банки могут изменять планы продаж, чтобы увеличить срок кредита застройщика.
Все остальное делает инфляция, т е через некоторое время текущие цены станут приемлемыми и спрос вернется. Застройщики просто не могут снизить цены при нынешней модели финансирования.
Давайте посмотрим на цифры и посмотрим, как сейчас обстоят дела у застройщиков с тарифами и реализацией схемы – есть ли реальные проблемы?
Как мы видим на графике выше, 84% задолженности по кредиту покрыто остатком на счете эскроу, что позволяет нам поддерживать достаточно низкую процентную ставку по кредиту - всего 8,3% годовых, учитывая текущую ключевую ставку 21% и официальная (!) инфляция в 9% - это очень хорошо. Стимула снижать цену, чтобы быстро продать квартиру и закрыть кредит под такую ставку, явно нет.
Как продвигается план продаж застройщика, известный как аншлаг?
Обратите внимание: Почему жизнь за городом подходит не всем. Что заставило меня начать строить свой дом..
К моменту сдачи дома в эксплуатацию продано 70% площадей, что считается нормой на рынке. По данным Единой жилищной информационной системы, реализация жилья при вводе в эксплуатацию в 2024 году составит в среднем 76,4% (75,5% в 2023 году). Это подтверждают данные на 1 декабря 2024 года.:
Все выглядит хорошо, потому что.. на самом деле это 4 квадрата. Нормальная ситуация 2024 года закончилась, и реализация плана 2025 года выглядит более реалистичной. По моим расчетам, чтобы выйти на необходимый уровень, девелоперам придется продать примерно 6 миллионов квадратных метров. Ежеквартальный. Однако я бы оставил за собой мнение, что график учитывает продажи уже строящихся домов; появление новых объектов недвижимости в будущем потребует значительных продаж в последующие периоды.
Средний объем продаж в раннем периоде подтверждает тот факт, что план девелопера на 2025 год будет реализован: несмотря на снижение продаж в третьем квартале. В 2024 году будет продано не менее 5,7 миллиона квадратных метров, в октябре-ноябре 2024 года продано 4 миллиона квадратных метров. Стандарт последнего квартала может составить 6 миллионов квадратных метров. Они поймут. Хочу подчеркнуть, что речь идет о ситуации во всей Российской Федерации, очевидно, что одни застройщики будут чувствовать себя хуже, а другие лучше, чем рынок.
Подводя итог, можно сказать, что текущая ситуация с продажами на рынке не является катастрофической для застройщиков и у них еще есть хороший запас прочности. Таким образом, мы не увидим никакого снижения мировых цен, потому что.. это невыгодно для девелоперов и банков, которые им кредитуют. Если продажи не упадут и дальше резко, застройщики будут спокойно ждать до 2025 года, когда повлияет лишь небольшая потеря прибыли и инфляция.
Хотя серьезного кризиса нет, девелоперы переживают не лучшие времена и поэтому прибегают к различным «схемам» для поддержания продаж. О хитрой системе рассрочки, скидках и спецпредложениях планы, и как страна реагирует на этот вопрос – об этом мы поговорим в следующей статье.
Чтобы не пропустить и получать полезные материалы по анализу Excel, подписывайтесь на Telegram-канал ДомАналитикаИнфо.
PS Если вам понравился этот пост и вы хотите продолжить серию, ставьте лайк! 🙂
[Мой] Застройщик Цены на новостройки, продажи, финансирование, рост цен на покупку недвижимости, длинный пост 0Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Масштабное исследование рынка недвижимости в РФ. Часть 4. Почему застройщики не снижают цены на квартиры, несмотря на падение спроса?.