Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Я продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и Сочи. Города интересны тем, что собственность там ведет себя по-другому. Последний раз я видел его в августе-сентябре. Мы смотрим на то, что произошло за месяц, и думаем о том, что будет дальше. Спойлер: опять нет, но опять все дорожает.

Сочи (объявления)

Что есть в горах и пляжах? Цены рассчитываются на основе объявлений о продаже, а не на основе реальных сделок (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

В сервисе, где я отслеживаю цены на рекламу, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, и после тоже. На вторичке, наоборот, упали.

Цены на первичную продукцию выросли с 413 тыс. (данные за сентябрь к сентябрю) до 491 тыс. (данные за октябрь), а сентябрьские данные были пересмотрены с 413 тыс до 572 тыс. Цены перепродажи упали с 295к (данные за сентябрь) до 266к. При этом сентябрьские данные были переписаны с 295к на 257к. Они больше похожи на правду, если слово «правда» применимо к ценам в Сочи.

На другом сервисе это более правдоподобно. Сентябрь - 286тыс, октябрь - 290тыс за метр.

Сочи: сентябрь → октябрь

  • Основной: ? → ?

  • Перепродажа: 286 → 290 тыс

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Никаких аномалий здесь нет. Просто немного высоко.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Цены на первичную продукцию выросли с 353 тысяч до 355 тысяч. Цены перепродажи выросли с 398 тысяч до 405 тысяч за метр.

Москва: сентябрь → октябрь

  • Первичный: 353 тыс. → 355 тыс. (+0,6%)

  • Перепродажа: 398 тыс. → 405 тыс. (+1,8%)

    • повышение ставок по кредитам продолжает не работать, ничего нового.

    Теперь давайте посмотрим, что происходит в реальных транзакциях, поскольку в рекламе мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных транзакциях мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

    Реальные сделки

    Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC сейчас показывает 280 тыс против 277 тыс месяц назад за метр. +3 тыс в месяц или +1,1%. Рост продолжается от годового минимума (253 тыс.) до исторического максимума (288 тыс.). В октябре темп продолжился.

    MREDC — сводный индекс рынка недвижимости Москвы, рассчитываемый на основе агрегированных данных по ипотечным сделкам, предоставленных ДомКлик, и отражает среднюю стоимость одного квадратного метра.

    Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

    Для других городов индексы кликов по домам отсутствуют.

    СберИндекс показывает стоимость исходя из реальных цен первичной реализации.

    Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.

    Москва там рассматривается отдельно, а Сочи только в пределах Краснодарского края.

    Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...

    279к за метр в Москве, +7к в месяц. Расстояние от MREDC составляет 1 км.

    на 22% ниже заявленных цен. Но очевидно, что цены в рекламе растут примерно по отношению к реальным ценам сделок.

    В Краснодарском крае средний ценник вырос до 160к - стало на +4к дороже.

    Сравнение с другими городами

    Традиционно смотрю также объявления в Санкт-Петербурге, Краснодаре и Анапе. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичные и вторичные материалы.

    Реклама

    • Москва: начальная 355тыс, средняя 405тыс

    • Сочи: первичка?, вторичка 290 тыс

    • Санкт-Петербург: начальная 247 тыс., средняя 207 тыс

    • Анапа: начальная 153 тыс, средняя 147 тыс

    • Краснодар: начальная 152 тыс, средняя 152 тыс

    Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 13%. Скоро очередная встреча, могут поднять выше или хотя бы уйти. Для рынка жилья это теоретически означает, что ипотека стала дороже, а значит, цены должны упасть. На практике все наоборот. Смотрим.

    Что ещё происходит с недвижкой

    По данным Росреестра, в третьем квартале 2023 года в Москве было зарегистрировано 29,24 тыс договоров долевого участия с залогом. Это самый высокий квартальный показатель, он на 40% превышает предыдущий максимум, установленный в четвертом квартале 2020 года (20,89 тыс.), на 56% - результаты третьего квартала прошлого года и на 91,2% - третьего квартала 2020 года. 2021.

    В крупнейших городах России ипотека примерно в 2 раза дороже аренды. В Москве – 2,3 раза, в Санкт-Петербурге – 2,16. Самый низкий – в Челябинске – 1,46.

    Спрос в октябре несколько снижается по сравнению с сентябрем. Разные эксперты называют снижение от 3% до 15%. Но похоже, что четвертый квартал все равно будет ниже третьего.

    Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

    В общей сложности с июля 2021 года я сэкономил около 2,61 миллиона (данные на 1 октября). Если предположить, что квартира стоила 10 млн, то сейчас она стоит 12,29 млн. Месяц назад было 12,5! Важно отметить, что это цены в рекламных объявлениях, а подделок в Сочи настолько много, что реальные цены можно узнать только на этапе активного выбора.

    Ну а пока хватит 9,05 метра!

    Синий цвет — стоимость моей сферической квартиры в сочинском пылесосе, а красный — мой финансовый результат за октябрь — прогноз. Напомню, цель – накопить достаточную сумму для обеспечения денежного потока, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

    Подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я рассказываю, как накопить на квартиру в Сочи и делюсь опытом инвестиций.

    [мин]Недвижимость Москва СочиИнвестицииФинансыПокупка недвижимостиДлинный пост 4 Эмоции

    Больше интересных статей здесь: Финансы.

    Источник статьи: Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.