Я продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и Сочи. Города интересны тем, что собственность там ведет себя по-другому. Последний раз я видел его в августе-сентябре. Мы смотрим на то, что произошло за месяц, и думаем о том, что будет дальше. Спойлер: опять нет, но опять все дорожает.
Сочи (объявления)
Что есть в горах и пляжах? Цены рассчитываются на основе объявлений о продаже, а не на основе реальных сделок (это важно).
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
В сервисе, где я отслеживаю цены на рекламу, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, и после тоже. На вторичке, наоборот, упали.
Цены на первичную продукцию выросли с 413 тыс. (данные за сентябрь к сентябрю) до 491 тыс. (данные за октябрь), а сентябрьские данные были пересмотрены с 413 тыс до 572 тыс. Цены перепродажи упали с 295к (данные за сентябрь) до 266к. При этом сентябрьские данные были переписаны с 295к на 257к. Они больше похожи на правду, если слово «правда» применимо к ценам в Сочи.
На другом сервисе это более правдоподобно. Сентябрь - 286тыс, октябрь - 290тыс за метр.
Сочи: сентябрь → октябрь
-
Основной: ? → ?
-
Перепродажа: 286 → 290 тыс
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Никаких аномалий здесь нет. Просто немного высоко.
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Цены на первичную продукцию выросли с 353 тысяч до 355 тысяч. Цены перепродажи выросли с 398 тысяч до 405 тысяч за метр.
Москва: сентябрь → октябрь
-
Первичный: 353 тыс. → 355 тыс. (+0,6%)
-
Перепродажа: 398 тыс. → 405 тыс. (+1,8%)
повышение ставок по кредитам продолжает не работать, ничего нового.
Теперь давайте посмотрим, что происходит в реальных транзакциях, поскольку в рекламе мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных транзакциях мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC сейчас показывает 280 тыс против 277 тыс месяц назад за метр. +3 тыс в месяц или +1,1%. Рост продолжается от годового минимума (253 тыс.) до исторического максимума (288 тыс.). В октябре темп продолжился.
MREDC — сводный индекс рынка недвижимости Москвы, рассчитываемый на основе агрегированных данных по ипотечным сделкам, предоставленных ДомКлик, и отражает среднюю стоимость одного квадратного метра.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Для других городов индексы кликов по домам отсутствуют.
СберИндекс показывает стоимость исходя из реальных цен первичной реализации.
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
279к за метр в Москве, +7к в месяц. Расстояние от MREDC составляет 1 км.
на 22% ниже заявленных цен. Но очевидно, что цены в рекламе растут примерно по отношению к реальным ценам сделок.
В Краснодарском крае средний ценник вырос до 160к - стало на +4к дороже.
Сравнение с другими городами
Традиционно смотрю также объявления в Санкт-Петербурге, Краснодаре и Анапе. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичные и вторичные материалы.
Реклама
-
Москва: начальная 355тыс, средняя 405тыс
-
Сочи: первичка?, вторичка 290 тыс
-
Санкт-Петербург: начальная 247 тыс., средняя 207 тыс
-
Анапа: начальная 153 тыс, средняя 147 тыс
-
Краснодар: начальная 152 тыс, средняя 152 тыс
Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 13%. Скоро очередная встреча, могут поднять выше или хотя бы уйти. Для рынка жилья это теоретически означает, что ипотека стала дороже, а значит, цены должны упасть. На практике все наоборот. Смотрим.
Что ещё происходит с недвижкой
По данным Росреестра, в третьем квартале 2023 года в Москве было зарегистрировано 29,24 тыс договоров долевого участия с залогом. Это самый высокий квартальный показатель, он на 40% превышает предыдущий максимум, установленный в четвертом квартале 2020 года (20,89 тыс.), на 56% - результаты третьего квартала прошлого года и на 91,2% - третьего квартала 2020 года. 2021.
В крупнейших городах России ипотека примерно в 2 раза дороже аренды. В Москве – 2,3 раза, в Санкт-Петербурге – 2,16. Самый низкий – в Челябинске – 1,46.
Спрос в октябре несколько снижается по сравнению с сентябрем. Разные эксперты называют снижение от 3% до 15%. Но похоже, что четвертый квартал все равно будет ниже третьего.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
В общей сложности с июля 2021 года я сэкономил около 2,61 миллиона (данные на 1 октября). Если предположить, что квартира стоила 10 млн, то сейчас она стоит 12,29 млн. Месяц назад было 12,5! Важно отметить, что это цены в рекламных объявлениях, а подделок в Сочи настолько много, что реальные цены можно узнать только на этапе активного выбора.
Ну а пока хватит 9,05 метра!
Синий цвет — стоимость моей сферической квартиры в сочинском пылесосе, а красный — мой финансовый результат за октябрь — прогноз. Напомню, цель – накопить достаточную сумму для обеспечения денежного потока, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я рассказываю, как накопить на квартиру в Сочи и делюсь опытом инвестиций.
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.