Две недели назад я написал статью «Ипотечный пузырь наконец-то замечен», которая вызвала много дискуссий. Дело в том, что в обществе сложилось мнение о льготной ипотеке как о льготе, придуманной исключительно в интересах народа. Считается, что власть ночей не спала (сидела и думала о народе), и решала, как заставить народ платить меньше денег за жилье? И наконец-то придумали льготные ипотечные программы!
Типичный комментарий по этому поводу, к предыдущему посту их десятки
Теперь попробую изложить свои мысли в более доступной форме. Я расскажу вам, почему я считаю, что с субстандартной ипотекой что-то не так, на нескольких примерах. Сразу сделаю одно замечание:
Это мое личное мнение и не является политическим лозунгом. Это мои личные расчеты, и они вполне могут отличаться от ваших на вашем конкретном примере – как в одну, так и в другую сторону. Лучший способ взаимодействия с полученной информацией – взять в руки калькулятор и посчитать на собственном примере.
В расчеты будут включены две ставки по ипотеке:
-
Предпочтительно. Существует ряд программ социальных сетей, но наиболее популярной среди них является т.н. «Семейный» со ставками от 6%* и «Жилой кредит с господдержкой» со ставками ок. 8%*. Возьмем что-то среднее на уровне 7%. Льготные программы распространяются только на новостройки. Поэтому в наших расчетах мы возьмем стоимость квадратного метра для нового строительства.
-
Регулярно. Сейчас ключевая ставка Банка России растет, а вместе с этим дорожают кредиты. Только этим летом при ключевой ставке 7,5-8,5% ипотеку без льгот можно одобрить по ставке 10-12%, сейчас при высокой ключевой ставке есть предложения от 14,2%*. В расчете возьмем ставку, в 2 раза превышающую льготную ставку – 14%. По обычному тарифу без льгот можно купить перепродажу, которая обычно сейчас дешевле. Поэтому в наших расчетах мы возьмем стоимость квадратного метра вторичного жилья.
* Рекомендации по процентам по ипотеке я взял отсюда.
По статистике первичные материалы сейчас на 25% дороже вторичных%:
отсюда: https://opendata.domclick.ru/offers/table/rossiya/last-30-days/
В регионах разница меньше, в Москве и Санкт-Петербурге – больше. Но для расчета возьмем среднее значение 25%
(и вы помните, что посчитать можно на вашем конкретном примере для вашего города, района и бюджета).
И сегодня Строгий Степан поможет нам разобраться в трудностях ипотеки.
Пример 1
На первоначальный взнос строгому Степану удалось накопить всего 1 миллион рублей. А это всего 20% стоимости новой студии. Степан возьмет льготную ипотеку на 10 лет:
Выплата для Степана составит 46440₽. За 10 лет переплата будет небольшой, долг + проценты = 5,57 млн руб ₽:
Выгодная ипотека! Окончательно! А что, если тот же миллион отнести на вторичный рынок, где никакой выгоды нет? А вот ценник скромнее:
Но вот волшебство: выплата Степану составит 46 570 рублей. За 10 лет переплата будет небольшой, долг + проценты = 5,58 млн руб. Это практически то же самое:
Пример 2
Степан подумал и решил, что в студии будет тесновато. Он решил сэкономить еще немного времени на жилье — в любом случае, новый дом еще не готов к использованию, поэтому сразу заселиться он не сможет. Природный капитал также помог.
Обратите внимание: Как выполнить анализ безубыточности, как его использовать. Цена продажи за единицу.
В итоге у Строгиго Степана есть 3 миллиона рублей на первоначальный взнос, и он присматривает квартиру побольше за 7,5 миллионов рублей в новостройке на 15 лет:
Оплата для Степана составит 40440₽. За 15 лет долг + проценты = 7,28 млн руб ₽:
В то время как вторичные квартиры стоят дешевле, но по высокой цене:
Выплата для Степана составит 39950₽. За 15 лет долг + проценты = 7,19 млн руб ₽:
Но как это возможно?! Ипотека без льгот выгоднее? Но льготная ипотека делает недвижимость доступнее! Так пишут в Интернете.
Пример 3
Строгий Степан сегодня грустен. С другой стороны, моей бабушке было уже 90 лет, и этого следовало ожидать. Ему досталась в наследство квартира в райцентре, которую можно продать, внеся деньги в первоначальный взнос. С пятью миллионами вы уже можете позволить себе очень хорошую квартиру стоимостью 10 миллионов в новостройке за небольшую ежемесячную плату!
Выплата Степану составит 38 760 ₽. За 20 лет долг + проценты = 9,3 млн руб ₽:
Надо признать, вторичный рынок привлекает своими ценами:
Платеж по ипотеке Степана без льгот составит 37 300 рублей. За 20 лет долг + проценты = 8,95 млн руб ₽:
Что же происходит, льготная ипотека не повысила доступность жилья? Не уверен в этом. И все же я немного вру.
Если брать более длительную ипотеку (на 25, а то и 30 лет) и выбирать квартиры как можно дороже - чтобы первоначальный взнос был как можно меньшим процентом (раньше было 15%, теперь 20%), то льготный кредит на самом деле гораздо выгоднее обычного, даже с учетом существующей разницы в цене на вторичку и первичку.
Так, по льготной ипотеке на квартиру стоимостью 10 млн рублей с первоначальным взносом в 2 млн рублей (по крайней мере сейчас это возможно) и сроком на 30 лет выплата составит 53 200 рублей, а залогодержатель заплатит слишком много банку 11,2 млн руб ₽.
А по обычной ипотеке на квартиру стоимостью 8 миллионов рублей (дешевле, потому что это вторичка) с первоначальным взносом в те же 2 миллиона рублей и сроком 30 лет платеж составит 71 100 рублей, и заплатит залогодатель за лот-банк 19,6 млн руб ₽.
В таких условиях разница просто колоссальная! И льготная ипотека в данном случае действительно выглядит как нечто, сделавшее жилье более доступным.
Несколько тезисов и вопросов для обсуждения
-
Если ипотека с господдержкой создана для людей (задача — сделать жилье доступным), а не для застройщиков и банков (задача — не допустить снижения прибылей крупных компаний), то почему она распространяется только на новостройки?
-
Почему появляется заметная разница в доступной ипотеке при сравнении льготной и обычной ипотеки в тех случаях, когда параметры кредита наименее выгодны для заемщика (долгосрочный, более дорогой объект) и наиболее выгодны для банка (долгосрочный) и продавец-застройщик (более дорогой объект)?
-
Такая разница в цене квадратного метра между первичным и вторичным жильем, очевидно, не возникла из-за разного качества жилья. Квартира в доме, построенном 5 лет назад, не может быть намного хуже квартиры в еще не достроенном доме. Я придерживаюсь мнения, что оно появилось из-за различных условий ипотеки и из-за того, что кто-то (или что-то) повлиял на решение
-
Мне кажется, чтобы распространить тезис о том, что «премиум-ипотека сделала жилье доступным», застройщикам и банкам следует дать очень хороший бонус маркетологам, которые его придумали и распространили, как вирус. Это гениально, без шуток. Люди сейчас массово и бесплатно распространяют этот лозунг, покупают его сами и даже вербуют родственников и друзей.
-
Бытует мнение, что основное преимущество льготного кредита заключается в следующем: процентная ставка настолько низкая, что досрочно кредит лучше не погашать. Если возможно. Ведь инфляция будет выше, а выплаты станут все менее ощутимыми. Деньги можно отложить вместо погашения. Это действительно может быть правдой при расчете. Парадокс в том, что банк снова выигрывает – чем меньше выплат, тем больше переплата процентов по кредиту.
-
При высокой ипотечной ставке и низкой цене у заемщика есть выбор: в случаях, когда первоначальный взнос и срок разумны (см примеры выше), он может не погашать кредит досрочно и платить примерно тот же платеж, что и льготный ипотечный кредитор. И сделать такую же переплату, как льготный ипотечный кредитор. Но если он займётся досрочным погашением, его преимущество перед льготным кредитом значительно вырастет. Это значит, что заемщику, имеющему возможность досрочно погасить долг, выгоднее взять ипотеку под высокий процент, но с более низкой ценой самой квартиры.
-
Умные ребята без льгот не так интересны банкам, как те, у кого есть льготы. Эти умники без лицензии берут небольшой кредит (разница между более дешевой недвижимостью и суммой на руках) под высокий процент и намерены погасить этот кредит досрочно. Дело в том, что разницу в процентах банк все равно получит от государства. И в этом случае, чем дороже сам объект (и как следствие, больше кредит), и чем меньше желание залогодержателя погасить досрочно (инфляция все равно выше), тем большую переплату по кредиту получит банк получить нужен ли такой расчет?
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?.