(Новорег, подписался на Александра в тг и решил ответить здесь)
Строгий Александр подходит к проблеме с одной стороны, с потребительской стороны. А я хочу поставить вопрос так: в России готовое жилье (в основном вторичное) всегда стоило существенно дороже новостроек. Доставляются, риска нет. Откуда взялась эта инверсия? Александр ответит: льготная ипотека.
Я говорю эскроу-счета.
Раньше было так: вот ты директор небольшой строительной компании и строишь два жилых комплекса: «Нью-Терьер» (НТ) и «Новый Чих» (Северная Каролина). А деньги на строительство вы берете из того, что вам платят дольщики. И тут у вас форс-мажорная ситуация: увольняется топ-продавец на ЛФ, растут цены на материалы, рабочие бастуют (нужное подчеркнуть) и нужны деньги. Или работа останавливается, сроки срываются и надо платить неустойку по закону... Но брать кредит дорого и подушки нет... И тогда директор берет деньги от продаж в НТ и вкладывает их в ЛФ. Задачи в ЛФ решаются деньгами, а вот в НТ их так или иначе устраивают. После. Но они обязательно разберутся, никто не хочет зла.
Иногда действительно удавалось заткнуть дыры в одном объекте за счет другого, а иногда даже без последствий. НО случилось так, что форс-мажорные обстоятельства умножились, контроля не было и в итоге юрлицо подало заявление о банкротстве, успев пройти НП и что-то сделать в НТ.
Обратите внимание: Как выполнить анализ безубыточности, как его использовать. Цена продажи за единицу.
Схема конечно упрощенная - в ней было задействовано как минимум несколько ЖК - назовем их Новый сеттер, Новый шпиц и Новая русская борзая. Но суть осталась та же: Акционеры (покупатели) могли быть честными, компания могла быть честной, но вот невезение, невезение - и покупатели не получают товар (квартиру), заплатив за него деньги.Сейчас такого нет (почти). Теперь деньги на строительство поступают ТОЛЬКО со счета эскроу, то есть только от покупателей, внесших деньги в этот жилой комплекс. И они могут быть уверены: их дома будут построены без «счастливых и невезучих» игр”.
Кто бы согласился на такой подход – если бы не был принят закон, обязывающий поступать именно так.
И оказалось, что форс-мажорных обстоятельств в строительстве много - и покрывать их с помощью банковских кредитов довольно дорого (кредиты юридическим лицам..в России..сплошная боль) А вот льготную ипотеку дают только для новостроек!
И все участники процесса вздохнули и начали перестраиваться. Льготная ипотека сделала новое жилье +- таким же доступным, как и вторичное жилье, но исключает лотерею. С очень большой вероятностью вы не окажетесь «обманутым дольщиком» и получите квартиру в ипотеку практически по той же цене, как если бы вы купили ее на вторичном рынке... У тех, кому повезет. Те, кому не повезло, в эту статистику не попали.
Выгоден ли этот процесс для банков? И как! В противном случае они бы вообще не участвовали в этом процессе. И залогодержателей много, и гарантии со стороны государства есть, и строителей можно финансировать втридорога. Не жизнь - малина.
Но мне кажется, что главная цель не в том, чтобы «дать банкам заработать». Основная цель – вытащить российский строительный рынок из девяностых. Это цена.
(извиняюсь как старик)
[мое]ИпотекаФинансыЖильеПокупка недвижимостиКвартираНедвижимостьДеньгиМатематикаДлинный постОтвет на сообщениеТекст 8 ЭмоцииБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Ответ на пост «А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?».