Строительный рынок глазами экспертов рынка. Проанализируем статистику Росстата и анализы Дом.РФ. Мы обсудим структуру рынка, цены и даже доберемся до денег на эскроу-счетах. И самое интересное — сколько непроданных новостроек в России?
изображение - Дом.рф
Вчера мы наделали много шума в комментариях о наличии жилья. Основой для обсуждения является мой расчет, основанный на информации от строительной компании. А теперь давайте посмотрим на строительный рынок глазами профессиональных участников! - А лучшего участника, чем Дом.РФ, и не придумаешь
Дом.РФ является кредитором большинства строительных объектов в России. В основном банк специализировался на этом: проектное финансирование строительства жилья, целевые кредиты, участие в качестве инвестора. И это также третий по величине ипотечный портфель.
Рынок as is
По большей части Россия застроена высотными домами: 65% всего строительства — 10 и более этажей.
Ни для кого не будет секретом, что самые популярные квартиры – это однушки. И статистика согласится с этим утверждением, но уточнит, что самые популярные площади от 25 до 70 м2. На их долю приходится 76% строящихся квартир.
В стандартном строительстве лидируют ПИК и Самолет. Но на этот сегмент приходится менее 30% всех объектов. Самый популярный формат – комфорт-класс (55%). Здесь больше объемов и больше конкуренции. Лидерами сегмента являются ДОГМА, Сетл, ЛСР. Но каждая доля мала. Интересно, что несмотря на то, что доля тех же ПИК на всем строительном рынке составляет всего 5-7%, все крупные города заполонили их баннеры.
Цены
Забавно, но именно сейчас Росстат впервые зафиксировал снижение цен в годовом исчислении.
Обратите внимание: Методы оценки коммерческой недвижимости!.
До этого было замедление роста :)
Кое-что про деньги
Объем открытых кредитных линий поражает
12 900 000 000 000
рублей открытых кредитных линий
Всего за пару лет их число выросло с 3,4 трлн до почти 13. И пока признаков стабилизации не наблюдается. Взгляните и на другие графики. До середины прошлого года девелоперские кредиты полностью покрывались эскроу-деньгами. Они фактически отдавали банкам застройщиков собственные деньги. Но с середины прошлого года приходится рисковать своим рублем.
Поэтому средневзвешенная процентная ставка по кредитам растет.
Но не думайте, что банки реально кредитуют под 2-3-5%. Фактически при продаже квартиры эти деньги попадают в банк на заблокированных счетах и строительная компания не может ими воспользоваться. Но банки под залог этих денег предоставляют кредитные деньги. А так как застройщик берет свои деньги, то ставка — это только наценка банка. И, как мы видели выше, с середины прошлого года возникла необходимость выдачи кредитов сверх остатка условного депонирования.
Сколько квартир не продано?
Самый интересный слайд я оставил напоследок — объемы строящегося жилья в связи с продажами:
Уделите несколько минут этому слайду, посмотрите на него: в среднем в 2020-2021 гг. Продан 41% строящегося дома. Остальные 59% делились между выставленным на продажу и не проданным (33%) и соответственно не выставленным на продажу 26%. Почему бы не продать весь дом сразу? - тогда вы не сможете покрыть расходы. Ведь нельзя сразу купить бетон, дерево, окна, пластик впрок.
На конкретном примере: в строящемся доме 10 этажей, первые 4 уже проданы, 5-7 этажи в свободной продаже. А смотровые этажи 8-10 поступят в продажу ближе к окончанию строительства.
В 2022 году на фоне увеличения объема квадратных метров в новостройках (с 95,2 млн до 98,7) доля непроданного, но предлагаемого жилья увеличилась до 41%. А по итогам первого квартала 2023 года это был рекорд — 43%.
Этот слайд открывает вам глаза на рынок жилья и пузырь, который его окружает: более 70% строящихся домов не проданы. 43% выставленных на продажу новостроек не нашли своих владельцев. А 28% строительных компаний до сих пор держат в закромах, чтобы не обрушить рынок огромным предложением.
Кликабельная ссылка на полную версию обзора на моем канале.
-----
Кот.Финансы: все о собственности и финансах.
[мин]НедвижимостьКвартира ИпотекаLongpost 3 FeelingsБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Рынок недвижимости глазами профессионалов.