(спойлер - миф). Во времена, когда 3/4 сделок с жильем составляют ипотечные кредиты, формула успеха проста – умножить цену на процентную ставку и разделить на срок кредита. При приемлемой оплате жилье предоставляется. По моим прикидкам, льготную ипотеку должны были прекратить в середине 2021 года. А сегодняшние ставки и цены убили «доступность» как минимум в 2 раза.
Немного истории (как ее запомнил я)
2017 Рынок недвижимости устал от трехлетней стагнации, потому что после всплеска активности в первом квартале 2015 года, когда все пытались пристроить более дешевые рубли, рынок замер. Сделок было мало, каждый покупатель на вес золота. Посетителям часто предлагали чай с булочками, а цену можно было снизить на пару процентов прямо с порога.
2019 год. Рынок восстанавливается и даже медленно растет. Продавцы мечтают о новом долгосрочном росте и пытаются продать стагнирующие дома. Покупатели наблюдают со стороны, ожидая дальнейшего движения цены вправо после осторожного роста; отсутствуют драйверы роста собственности.
2020 Знаковый год: мнения экспертов рынка несколько раз менялись. Во-первых, падение деловой активности и падение цен предсказывала пандемия: нет бизнеса = нет денег = падают цены. Потом вроде подумали, что раз все сидят дома, то кому-то нужен дом. А после льготной ипотеки рынок взбесился.
2022 Рынок устал расти: все выросло, даже полулегитимные студии из коммуналок сметены с «полок» авито и циана.
Обратите внимание: Богатей! Отдай десятину. Благотворительность напрямую связана с финансами.
В общем, подорожало все, что можно зарегистрировать в Росреестре. Даже с поддельной оценкой и отсутствием первоначального взноса по ипотеке.---
За динамикой цен в Москве, Санкт-Петербурге и регионах вы можете следить в моем канале Кот.Финанс.
Почему такая длинная прелюдия? - к тому, что в январе 2022 года рынок был готов медленно, без спешки, падать под тяжестью собственного веса. Но в феврале-марте недвижимость снова стала супернадежным (чуть ли не единственным ценным) вложением.
К сути
В годовом отчете одного из крупнейших застройщиков России я нашел интересный слайд, суть которого раскрыта не до конца — «Доступность жилья». На слайде показан рост доли ипотечных сделок, динамика цен на квартиры и средней процентной ставки.
И хотя слайд называется «Доступность», о самой доступности там ни слова. Что ж, давайте посчитаем руками. Я прикинул сумму ежемесячного платежа при покупке копейки длиной 55 метров.
На схеме ниже – ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет при покупке студии 55 м2 с первоначальным взносом 10%. Цена и проценты - со слайда выше.
Вы можете спорить о моем подходе, ведь вам придется сопоставлять оплату с динамикой доходов. Но я думаю, что доходы в среднем по Москве и области не выросли в 2,5 раза, так как выросла оплата (53,9 --> 125,6).
Рост цен в 2020-2021 годах фактически компенсировался ценой, и доступность жилья на какое-то время выросла. Но тренды 2022-2023 годов заставляют забыть о доступности. Получается, что льготную ипотеку надо было отменить еще в середине 2021 года, ведь она помогала улучшить жилищные условия не семьям, а строительным компаниям. Если в начале 2022 года рынок был готов сжаться под тяжестью «собственной брони», то сейчас это позор. Историю никто не помнит, все быстро забывается. Но только за последние 15 лет было как минимум 3 периода, когда недвижимость простаивала больше года... И если недвижимость не растет при 10-15% инфляции, значит, она не падает?
---
Кат.Финансы.
[min]НедвижимостьКвартираКупить недвижимостьИпотекаКредитДомДомаДомашний постCat 4 EmotionsБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Доступное жилье - миф, или реальность?.