Всем хорошего дня! Меня зовут Алексей Корнеев. Я предприниматель с 11-летним стажем. С 2014 года специализируюсь на инвестициях в жилую и коммерческую недвижимость. Я один из основателей клуба инвесторов «Питер и мир» (или просто КИПИМ).
Больше всего в своей деятельности меня зажигает создание активов за счет использования чужой коммерческой недвижимости по стратегии субаренды. А почему, вы узнаете из этой и последующих статей.
Правильная расстановка приоритетов.
Общепризнанный факт, что человек без воздуха может прожить в среднем 5-10 минут. Без воды до 10 дней. Поэтому важность воздуха очевидна. Поэтому это первое, за чем нужно следить за качеством: научиться правильно дышать, чаще бывать на природе. Вода вторична.
В своей философии я рассматриваю Positive Cash Flow (разницу между доходами и расходами) как воздух, который позволяет всегда быть на волне, чувствовать себя в безопасности. То есть чем лучше вы создаете свои денежные потоки, постоянно увеличиваете объем легких, прокачиваете их, тем лучше циркулирует кровь, и внутренние органы приходят в гармонию. Как только денежный поток становится отрицательным, человек, израсходовав все свои резервы, становится банкротом, «задыхается».
Заглавные буквы - вода. Он не менее важен для поддержания жизнедеятельности организма. Но без воздуха вода уже не нужна.
Сдача в субаренду жилой и коммерческой недвижимости – это, в моей философии, источник получения чистого воздуха, причем самым безопасным способом и практически беспроигрышным.
Но самое интересное, что создание активов в этой стратегии можно делать прямо на ходу, так же, как и дышать во время пробежки.
Думая и размышляя таким образом, я понял, что варианты создания таких же денежных потоков, как воздух, всегда вокруг нас, где бы мы ни находились.
Приведу конкретный пример. Октябрь 2018. Мне позвонил один из представителей собственника помещения в Санкт-Петербурге и попросил помочь сдать их торговое помещение по адресу Гражданский проспект 84. Первый этаж 104 м2 с хорошим торговым залом. Вход на второй этаж был с первого этажа. Площадь второго этажа 94 м2, с двумя окнами, низким потолком и огромным коридором.
Обратите внимание: Главные тренды на рынке коммерческой недвижимости.
Место на мой взгляд отличное. Но здание пустует уже более 3 месяцев. После нашего разговора выяснилось, что у помещения есть ряд функций, которые затягивают процесс сдачи объекта в эксплуатацию.Предполагая, что первый этаж легко снять, я озадачился вопросом: «Кому нужна комната на 2 этаже?». На 1 этаже уже был потенциально подходящий клиент (новая сеть в Питере, которую я помогаю развивать).
В этот же день я выехал на площадку для осмотра объекта. Выяснил, что на втором этаже есть аварийный выход на пандус второго этажа, и решил там прогуляться. Так получилось, что в этот момент на трапе у других дверей курили две девушки. Я подходил к ним и имел пару минут непринужденной беседы.
В ходе разговора я узнал, что они работают в одной крупной клинике, расположенной в одном здании, и их владелец давно ищет помещение поблизости для архива. Я оставил свой контакт и через час мне позвонила менеджер и уже через два дня мы смогли подписать с ней договор субаренды на заветный 2 этаж.
результаты финансовой деятельности.
1. За заселение арендатора сети магазинов мясных продуктов на 1 этаже я получил комиссию 105 000 руб.
2. Сдал второй этаж за 80 000 руб клинике, после получения денежного потока за вычетом налогов 18 000 руб в месяц. Также прошу обратить внимание, что я не вкладывал свои средства, так как рассчитался с собственником помещения, после получения аванса от клиники. Вход с лестницы был заблокирован, так как клинике было удобнее пройти в архив через второй этаж с пандуса.
3. А еще я заработал 15 000 рублей на партнерке с компанией, которая увеличила мощность электричества в помещении с 13 кВт до 27 кВт.
Таким образом я решил проблемы сразу трех сторон – собственника, арендатора (мясника) и субарендатора (клиники). А наградой был денежный поток на протяжении многих лет, комиссионные и партнерские программы.
Время, потраченное на этот актив, заняло в общей сложности 4 часа.
Кроме того, в лице новых клиентов были созданы нематериальные активы – клиника, которая является сетевой в Санкт-Петербурге и продолжает развиваться. На март 2020 уже ищу им помещение в субаренду 800 - 1000 м2. Кое-какие плюсы попали и в мою копилку с уже имеющимися клиентами - мясной лавкой и владельцем помещения.
Вот пример построения долгосрочных отношений.
Выводы.
1. Все, что нам нужно, всегда вокруг нас, как воздух — нужно только научиться поворачиваться на 360° и действовать.
2. Положительный денежный поток на начальном этапе становления инвестором важнее капитализации.
3. Не бойтесь открывать незнакомые двери — ведь даже аварийный выход на рампу может увеличить количество вариантов.
Автор: Алексей Корнеев, предприниматель с 11-летним стажем, специалист по инвестициям в недвижимость.
Больше интересных статей здесь: Бизнес.
Источник статьи: Создаем активы с использованием чужой коммерческой недвижимости по стратегии субаренда.