Сделки с недвижимостью традиционно считаются одними из самых рискованных из-за крупных сумм, которые в них задействованы. Однако когда речь заходит о сделках между членами семьи, ситуация меняется. Хотя риски, связанные с передачей денег и юридической чистотой объекта, здесь обычно ниже, на первый план выходят специфические правовые и налоговые ловушки, о которых многие даже не подозревают. Давайте детально разберем эти подводные камни.
1. Потеря права на налоговый вычет при покупке
Одно из ключевых преимуществ покупки жилья — возможность получить имущественный налоговый вычет и вернуть до 260 000 рублей уплаченного НДФЛ (при стоимости жилья от 2 млн рублей), а также вычет по уплаченным ипотечным процентам (до 390 000 рублей). Однако законодательство устанавливает важное ограничение: эти льготы не предоставляются, если сделка купли-продажи совершается между так называемыми взаимозависимыми лицами.
К этой категории относятся супруги, родители и дети (включая усыновленных), полнородные и неполнородные братья и сестры, а также опекуны и их подопечные. Таким образом, если вы покупаете квартиру у близкого родственника из этого списка, право на вычет теряется автоматически.
Важно понимать, что налоговые органы в таких случаях руководствуются формальным признаком — наличием родственной связи. Даже если сделка была реальной, проведена по рыночной цене и все деньги были переданы продавцу, это не станет основанием для пересмотра отказа в вычете. Верховный Суд РФ подтвердил эту позицию, указав, что сам факт семейных отношений между сторонами сделки является достаточным основанием для отказа ФНС в возмещении НДФЛ.
2. Налоговые обязательства при дарении недвижимости
Вопреки распространенному мнению, не все родственные связи освобождают от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при дарении недвижимости. От уплаты 13% от кадастровой стоимости подарка освобождаются только близкие родственники. К ним закон относит детей (в том числе усыновленных), родителей, супругов, внуков, бабушек, дедушек, а также полнородных и неполнородных братьев и сестер.
Следовательно, если вы получаете в дар квартиру или дом от дяди, тети, племянника, свекра, тещи или двоюродного брата, вам придется заплатить НДФЛ. Этот нюанс часто упускают из виду, что впоследствии приводит к неприятным сюрпризам в виде налогового уведомления. Перед оформлением дарственной важно точно определить степень родства и возможные финансовые последствия для одаряемого.
3. Оспаривание сделки кредиторами
Сделки с недвижимостью между родственниками находятся под пристальным вниманием, если одна из сторон имеет непогашенные долги. Закон позволяет кредиторам или финансовому управляющему в деле о банкротстве оспорить такие сделки, если они привели к тому, что у должника не осталось имущества для погашения обязательств.
Классический пример: гражданин за несколько месяцев до признания его банкротом дарит матери или другому близкому родственнику все свое ценное имущество — квартиру, дом, земельный участок. Суд с высокой вероятностью признает такую сделку дарения недействительной, расценив ее как злоупотребление правом с целью вывести активы из-под взыскания. Даже дарение единственного жилья не является гарантией защиты, если суд установит ущерб для интересов кредиторов.
Обратите внимание: Включай логику! Или 10 причин, которые мешают тебе богатеть.
4. Риски, связанные с договором ренты и потерей наследства
Договор пожизненного содержания с иждивением (пожизненной ренты) — популярный инструмент, особенно среди пожилых людей. По нему получатель ренты передает право собственности на жилье плательщику в обмен на пожизненный уход и материальное обеспечение. Однако если такой договор заключается между членами семьи, которые по закону и так обязаны содержать друг друга (например, между супругами, родителями и детьми), он теряет свой изначальный смысл.
Суды часто признают подобные семейные рентные соглашения недействительными. Основная цель таких сделок — зачастую не обеспечение ухода, а перераспределение имущества в обход других наследников. Например, супруг может оформить ренту на себя, чтобы после смерти второй супруги квартира не досталась детям от первого брака. Если суд установит, что договор был притворной сделкой, направленной на лишение законных наследников их прав, он будет аннулирован. В результате все имущество вернется в наследственную массу и будет распределено по закону или завещанию, а «хитрый» план потерпит крах.
PS В своем Telegram-канале я делюсь актуальными новостями и практическими советами для тех, кто столкнулся с долгами по кредитам, микрозаймам, ЖКХ, налогам или алиментам. Каждая публикация набирает в среднем по 50 новых подписчиков с Пикабу. Мой канал уже объединяет более 35 000 человек за два года — спасибо за ваше доверие!
[Мои] Юрист по правам Покупка недвижимости Недвижимость Родственники Наследование Дом Банкротство Кредит Долг Банк Юрист Альянс Наследники Длинная почта 3
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Какие риски влекут сделки с недвижимостью, которые заключаются между родственниками.