Земельные участки, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), находятся под особым контролем государства. Если владелец не выполняет условия использования земли, он рискует лишиться своего имущества даже при наличии законных прав собственности. Рассмотрим ключевые ситуации, в которых это возможно.
1. Невыполнение условий строительства в установленные сроки
Согласно законодательству, если земля, предназначенная для жилищного строительства, не используется по целевому назначению в течение трёх лет, она может быть принудительно изъята у собственника (статья 284 Гражданского кодекса РФ). Важно отметить, что в этот трёхлетний срок не включается период, необходимый для освоения участка (подготовка документации, подключение коммуникаций), а также время, когда использование земли было объективно невозможно (например, из-за стихийных бедствий или иных форс-мажорных обстоятельств).
На практике процедура изъятия является крайней мерой и применяется только после того, как другие способы воздействия на недобросовестного землевладельца не дали результата. Процесс обычно проходит в несколько этапов. Сначала уполномоченный орган (чаще всего Росреестр) выносит предупреждение и налагает административный штраф за нецелевое использование земли (часть 3 статьи 8.8 КоАП РФ). Если собственник игнорирует эти меры, ему выдаётся предписание об устранении нарушений в установленный срок с предупреждением о возможном начале процедуры принудительного изъятия (подобная практика подтверждается, например, решением Ярославского районного суда № 30-2-175/2022).
Только в случае повторного неисполнения требований регулятор обращается в суд с иском об изъятии участка и его продаже с публичных торгов. По решению суда проводится аукцион, на котором земля продаётся тому, кто предложит наивысшую цену. Вырученные средства (за вычетом расходов на организацию торгов) передаются прежнему владельцу.
Отдельно стоит отметить ситуацию с землями, находящимися не в собственности, а в аренде, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении. Для таких участков, выделенных под ИЖС, также действует правило трёх лет. Если строительство не начато в этот срок, договор аренды может быть расторгнут досрочно в судебном порядке, а право пользования землёй — прекращено (статьи 45-46 Земельного кодекса РФ). Примером служит решение Шатурского городского суда Московской области № 2-1588/2021 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка под ИЖС.
2. Нарушение условий при строительстве: когда построенное не считается домом
Ситуация усложняется, если на участке всё же ведётся строительство, но возведённый объект не соответствует критериям капитального строения. Это особенно актуально для земель, предоставленных в аренду под условием строительства жилого дома. Соответствие построенного объекта нормам недвижимости является ключевым, так как от этого зависит дальнейшая судьба земли. Закон предоставляет приоритетное право на выкуп арендованного участка лицу, которое построило на нём здание (статьи 39.6, 39.20 Земельного кодекса РФ).
Судебная практика знает немало случаев, когда проверки выявляли, что сооружения на землях ИЖС не являются объектами капитального строительства. В результате земля изымалась и возвращалась в распоряжение муниципалитета. Критически важным признаком недвижимости является её неразрывная связь с землёй, то есть наличие капитального фундамента.
Так, в одном из дел проверка установила, что строение было возведено на винтовых сваях и не имело с землёй конструктивной связи, необходимой для признания его объектом недвижимости. Суд concluded, что условие договора аренды о строительстве жилого дома не выполнено, и отказал гражданину в признании права собственности как на постройку, так и на земельный участок (решение Каширского городского суда Московской области № 2-416/2017). Таким образом, формальное наличие постройки не защищает от изъятия земли, если эта постройка не соответствует законодательному определению жилого дома.
Обратите внимание: Что делать финансовому директору, когда он приходит в проблемную компанию?.
P.S. В моём Telegram-канале я делюсь актуальными новостями и даю практические советы по вопросам задолженностей: кредитным, микрозаймовым, по ЖКХ, налогам и алиментам. Контент пользуется спросом — канал активно растёт и уже насчитывает 35 000 подписчиков за два года. Присоединяйтесь!
[Мой] Юрист по правовым вопросам Земельное строительство домов Альянс юристов SNTL Руководитель по земельному праву Сообщений 0
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Когда земельный участок могут забрать у его владельца, если не построен дом. Заброшка....