Рынок жилья в России продолжает демонстрировать интересную динамику, особенно в двух ключевых точках — Москве и Сочи. Эти города уже давно удерживают статус лидеров по недоступности жилья: столица является самым сложным для покупки мегаполисом, а Сочи возглавляет общероссийский антирейтинг. В этом обзоре мы проанализируем, как изменилась ситуация за последний месяц, и попробуем спрогнозировать дальнейшие тенденции.
Автор материала, проживающий в Москве и инвестировавший в сочинскую недвижимость, делится ежемесячным мониторингом цен на основе данных с аналитических порталов и личного опыта.
Динамика цен в Сочи: объявления против реальности
Сочи (объявления)
Анализ начинается с изучения ценников на объявлениях, которые отражают желания продавцов, а не всегда реальные рыночные цены.
Данные взяты с портала: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Несмотря на окончание курортного сезона, цены на черноморском побережье не только не снизились, но и продолжили рост. Это говорит о сохраняющемся высоком спросе и инвестиционной привлекательности региона.
Динамика цен в Сочи с августа по сентябрь:
Первичный рынок: рост с 513 тыс. до 525 тыс. рублей за кв. м (+2.3%).
Вторичный рынок: незначительный рост с 348 тыс. до 349 тыс. рублей за кв. м (+0.3%).
Ситуация в Москве: стабильность на высоком уровне
Москва (объявления)
Столичный рынок демонстрирует более сдержанную динамику, однако цены остаются на запредельно высоком уровне.
Данные взяты с портала: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Важно понимать, что цена в объявлении — это отправная точка для торга. Фактическая стоимость сделки часто оказывается ниже.
Динамика цен в Москве с августа по сентябрь:
Первичный рынок: рост с 380 тыс. до 383 тыс. рублей за кв. м (+0.8%).
Вторичный рынок: небольшое снижение с 417 тыс. до 415 тыс. рублей за кв. м (-0.5%).
Интересный факт: по данным аналитиков, в Москве продано лишь 45% площадей в строящихся домах, а в Краснодарском крае (куда входит Сочи) — всего 27%. Это указывает на значительный объем предложения, который еще не вышел на рынок.
Данные взяты с портала: https://nash.dom.рф/analytics/sales_of_apartments_under-construction
Реальные сделки: что показывают индексы
Цены в объявлениях — это одно, а фактические суммы, по которым заключаются сделки, — другое. Для понимания реальной картины обратимся к профессиональным индексам.
Индекс ДомКлик (MREDC) для Москвы
Этот индекс, рассчитываемый Московской биржей, показывает цену «реального» квадратного метра. На конец сентября он составил 297 тыс. рублей, что на 30 тыс. больше, чем в августе.
Данные взяты с портала: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Данные СберИндекса
Сервис от Сбера анализирует фактические цены первичных продаж. Средняя цена по России — 168 тыс. рублей с ежемесячным ростом на 1 тыс.
Данные взяты с портала: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
Для Москвы показатель составляет 342 тыс. рублей за кв. м с впечатляющим месячным приростом в 10 тыс. рублей. Для Краснодарского края средняя цена держится на уровне 161 тыс. рублей.
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
Индекс IRN.ru и долларовая стабильность
По данным IRN.ru, цена «реального» метра в Москве застыла на отметке 271 тыс. рублей. Однако в долларовом выражении наблюдается стабильность — около 3070 USD за кв. м, что может быть важно для инвесторов, мыслящих в иностранной валюте.
Данные взяты с портала: https://www.irn.ru/gd/
Данные взяты с портала: https://www.irn.ru/gd/
Аналитика от SRG
Компания SRG приводит более приземленные цифры: в Сочи средняя цена «вторички» — 283 968 рублей (+2.41% за месяц), в Москве — 321 959 рублей. Эти цифры заметно ниже заявленных, что подтверждает тезис о значительном пространстве для торга.
Фактор ипотеки: льготные программы на исходе
Семейные льготные ипотеки исчерпали лимиты
Одним из ключевых драйверов рынка последних лет были государственные льготные программы. По данным на середину сентября, использовано уже 92% общего лимита (5.42 трлн из 5.9 трлн рублей). Ожидается, что лимиты будут пополнены, что снова оживит спрос, особенно среди семей с детьми, которые смогут привлекать созаемщиков.
Недоступность жилья: цифры и сроки
Москва — самый недоступный город по стоимости жилья среди мегаполисов
Аналитики ЦИАН рассчитали, сколько лет нужно откладывать среднюю зарплату, чтобы купить студию площадью 38 кв. м. В Москве на это уйдет 8 лет — худший показатель среди всех российских мегаполисов.
Сочи — самый недоступный город по стоимости жилья среди всех городов
Сочи, не будучи мегаполисом, бьет все рекорды по недоступности. По аналогичным расчетам, трем средним зарплатчикам потребуется 7 лет и 8.5 месяцев, чтобы накопить на 54-метровую квартиру. Это в 1.5-3 раза дольше, чем в большинстве других городов страны.
Личный опыт: путь к квартире в Сочи
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Автор на личном примере показывает процесс накопления. С июля 2021 года к 1 сентября удалось собрать около 4.33 млн рублей, а к 1 октября сумма должна приблизиться к 4.7 млн.
На эти деньги по заявленным ценам можно приобрести 13.5 кв. м, а по более реальным ценам SRG — около 16.5 кв. м. Конечная цель — накопить сумму, достаточную для обеспечения денежного потока, который покроет ежемесячный платеж по ипотеке на оставшуюся часть стоимости жилья.
В заключение, рынок недвижимости Москвы и Сочи остается напряженным. Цены продолжают расти, особенно на первичном рынке и в курортных зонах. Недоступность жилья достигает рекордных значений, а льготные ипотечные программы близки к исчерпанию. Это создает сложные условия для покупателей, но одновременно открывает возможности для инвесторов, готовых к долгосрочным вложениям.
Подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я рассказываю, как накопил денег на покупку квартиры в Сочи, и делюсь опытом инвестирования.
[Моя] Недвижимость Москва Сочи Покупка недвижимости Жилье Инвестиции Квартира Длинный пост 5Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Жильё в Москве самое недоступное среди мегаполисов. А в Сочи — среди всех городов. Что произошло с недвижкой в этих городах за месяц?.