Центробанк России и аналитики, да и мы с вами тоже своего рода аналитики, прогнозируют, что пузырь надувается и скоро лопнет (нет, он вечен). Льготная ипотека для новостроек поддерживает застройщиков, а вторичное жилье можно купить либо за наличные, либо по цене 14-15%. Давай посчитаем.
87% всех ипотечных кредитов в 2022 году — это субсидированные программы. Лишь 13 процентам покупателей не повезло, и им пришлось заплатить «полную цену». Сегодняшние процентные ставки по ипотеке стали непомерно высокими, и рассчитывать на рефинансирование можно только после того, как центральный банк снизит процентную ставку до более низкого процента.
Если вас интересуют инвестиции, финансы и недвижимость, приглашаю вас на мой канал.
График от ЦБ показывает, как введение льготных программ раздвинуло цены на первичку, а вторичка последовала за ней. Она не могла расти пропорционально, потому что без льгот средний ежемесячный платеж (а именно руководимых им покупателей) на вторичке завышен до невыносимых размеров.
С 1 квартала 2020 года по 2 квартал 2023 года цены на первичную продукцию выросли в среднем на 72%, на перепродажу – на 49%. Конечно, некоторые города отличились и выросли в цене в 2 и более раз (привет, Сочи или Москва). Удивительно, но, по данным ЦБ, зарплаты выросли на 43% – почти как на вторичном счетчике. Если кому-то вдруг повысили зарплату, махните в монитор 46 процентами прибавленных денег.
Вторичный рынок
Я взял самую базовую программу от Сбербанка, именно он выдает большинство ипотечных кредитов. Я выбрал Санкт-Петербург, там легче встретить границу, поэтому для меня наиболее интересны Сочи и Москва, я слежу за ними ежемесячно. Я выбрал 15 лет, потому что разница с 30 годами всего 8 тысяч рублей, а по статистике ипотека в среднем погашается примерно за 13-17 лет. Предоплата - 10% от 10 млн. Оплата - 140к в месяц. Ставка составляет 17,3%!
Общая сумма 25,2 миллиона вместо 9 миллионов и +1 миллион предоплаты. Итоговая переплата составляет 160%.
Если вы воспользуетесь всеми вкусностями Сбербанка, то сможете снизить платеж до 100-110 тысяч в месяц. Уже лучше с 18 до 21,6 млн или переплата с 80% до 116%. Здесь надо и зарплату получать на карту Сбербанка, и квартиру в Дом Клике выбирать, и страховку оформлять, которая будет включена в кредит - прибавка примерно 17-18%. Конечно, вы можете оплатить страховку сразу. Но что-то мне подсказывает, что Сбербанк не дурак, выгода на самом деле будет минимальна, а то и нет.
Первичный рынок
Как я писал выше, здесь доля льготных программ составляет 87%. ИТ – от 4,7%. Семья - от 5,7%, господдержка (подать заявку могут большинство жителей, но есть ограничения: до 12 миллионов в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и Ленинградской области, 6 миллионов в других регионах) - от 7,7%. Военные – убыточные, от 13,1%.
Я выберу стандартный вариант государственной поддержки.
Обратите внимание: Как взять ипотеку и не попасть в кредитное рабство.
Без дополнительных факторов эта цифра составила бы 8%. Тоже 15 лет. Несмотря на работу господдержки, новостройки на данный момент не продаются, как я уже писал, доля непроданных метров в построенных домах очень велика.Предоплата - 10% от 10 млн. Оплата - 81к в месяц. Ставка 8%!
Общая сумма — 14,6 млн вместо 9 млн и +1 млн предоплаты. Итоговая переплата составляет 56%.
Внимательный читатель заметит, что здесь, во-первых, приходится укладываться в лимит, а во-вторых, метр в новостройке стоит дороже. Поэтому прибавим 2 миллиона, ускоримся до стоимости квартиры в 12 миллионов, из которых 1,8 миллиона — аванс. Больше 12 миллионов по льготной программе – это ни в коем случае нельзя. Меньше 15% калькулятор не позволяет установить первоначальный взнос. Квартира будет сопоставима по приему со вторичной резиденцией за 10 миллионов, возможно, в более простом районе.
