Мы разберемся, что на самом деле скрывается за заманчивыми предложениями вложить деньги в перепродажу недвижимости с обещаниями сверхвысокой доходности. Выясним, стоит ли доверять свои сбережения подобным схемам и какие подводные камни могут ждать инвесторов.
Идея не нова, но риски изменились
Бизнес на перепродаже квартир существует давно. Еще до массового распространения ипотеки люди покупали жилье в плохом состоянии по низкой цене, делали ремонт и перепродавали с наценкой. С появлением ипотечных программ эта модель получила второе дыхание: появилась возможность вложить лишь 10-20% от стоимости объекта и претендовать на значительную прибыль.
Однако сегодня эта сфера стала более рискованной из-за усиленного контроля со стороны налоговых органов. Теперь за такие операции придется платить налоги. Оптимальный вариант — оформление ИП, что позволит платить всего 6% от дохода плюс страховые взносы. Попытки вести деятельность без официального оформления чреваты серьезными проблемами с ФНС, которая может доначислить налоги по максимальной ставке. Рисковать, перепродавая несколько квартир в год без статуса ИП, крайне неразумно.
Осторожно: мошенники и недобросовестные игроки
Высокая доходность всегда привлекает сомнительных персонажей.
В сети часто встречаются истории от «опытных инвесторов», которые утверждают, что владеют секретными базами новостроек, продающихся на 30-40% дешевле рынка. На деле таких баз не существует уже лет двадцать.
Еще более фантастическими выглядят заявления о навыках ведения переговоров, позволяющих купить жилье на 45% ниже рыночной цены.
В современных реалиях, когда цены постоянно растут, проще поверить в возможность переплатить, чем в такую огромную скидку. Тем не менее, подобные «гуру» находят последователей — «младших инвесторов», готовых вложить деньги в покупку квартир. Часто реальная скидка оказывается мизерной (0-3%), но на фоне обещаний 100-300% годовых это мало кого смущает.
Как устроена типичная схема
В основе лежит трехуровневая структура:
- «Инвестор» (организатор): ключевая фигура, которая берет на себя поиск объектов, оформление сделок и общее руководство процессом.
- «Младшие инвесторы»: участники с капиталом в 1-2 миллиона рублей, которые не могут самостоятельно купить квартиру в крупном городе. Они объединяют средства под руководством организатора для совместной покупки, ремонта и перепродажи недвижимости с последующим разделом прибыли.
- «Обслуга»: риэлторы, юристы, строители, менеджеры застройщиков — профессионалы, которые обеспечивают юридическое сопровождение, ремонт и поиск покупателей.
У этой модели есть существенные слабые места, о которых рядовые вкладчики часто не знают. Прежде чем вступать в подобные проекты, стоит честно ответить на несколько ключевых вопросов.
Важно не только мечтать о будущей прибыли, но и задавать неудобные вопросы уже сейчас.
Вопрос 1: Кому и на что вы даете деньги?
Кажется очевидным: вы финансируете организатора для покупки квартиры с целью последующей перепродажи. Оформляется нотариально заверенный договор займа с прописанными условиями и процентами. Но это лишь формальность. Суть глубже.
Вопрос 2: Почему организатор берет дорогие деньги у частников?
Обратите внимание: Почему не стоит брать кредиты.
Это самый важный вопрос. Если бизнес такой прибыльный, почему бы организатору не взять кредит в банке под меньший процент? Возможные причины неутешительны: либо банк отказывает в финансировании (что говорит о ненадежности заемщика), либо организатор не хочет нести личную ответственность по обязательствам. Ответ на этот вопрос многое расскажет о надежности всего предприятия.Вопрос 3: Рискует ли организатор своими деньгами?
Как правило, нет. Чаще всего у организатора либо нет собственного капитала, либо он сознательно не вкладывает его в проект, считая операцию слишком рискованной. Вместо этого он привлекает средства «младших инвесторов» под высокие проценты. Спросите об этом напрямую.
Вопрос 4: Становитесь ли вы собственником квартиры?
В большинстве случаев — нет. Квартира оформляется на организатора, что упрощает процесс управления и последующей продажи. Для вкладчиков это означает отсутствие залога — ваши деньги обеспечены лишь договором займа. По сути, это не инвестиции в недвижимость, а высокорискованное кредитование физического лица без обеспечения.
Вопрос 5: Что будет в случае провала?
Рисков много: квартира может не найти покупателя в нужный срок, ее стоимость может упасть. В такой ситуации у организатора не будет денег на выплаты, так как весь капитал окажется «заморожен» в неликвидном активе. Если вы не являетесь собственником, вернуть вложения можно только через суд, что превращает «инвестиции» в долгие и costly разбирательства.
Если после всех этих вопросов энтузиазм не угас — действуйте. Но помните, что сверхдоходы всегда сопряжены со сверхрисками.
P.S. Не верьте фото «инвесторов» с пачками денег в банках. Такие снимки часто делаются для пиара и могут не отражать реальную суть сделки. На фото могут быть риэлторы, родственники или просто посторонние люди.
#инвестиции #недвижимость #квартира #кредит #деньги #ипотека
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: «Покупаю квартиры и затем продаю их в 2 раза дороже!» Разбираемся, стоит ли участвовать в таких «инвестициях».