Что скрывается за предложениями вложиться в перепродажу квартир и получать от 200% годовых. И надо ли влезать своим деньгами.
Сама идея перепродажи квартир – древняя
Тема далеко не новая. Даже до эпохи ипотеки люди выкупали квартиры в плохом состоянии (за соответствующую цену), делали ремонт и продавали с хорошим плюсом.
Когда появилась возможность вложить свои 10-20% от цены квартиры и получить при этом сотни процентов прибыли – тема получила новое дыхание.
Правда сейчас это направление немного подсдулось из за жёсткого мониторинга ФНС. Налог придется заплатить, пусть и небольшой. Как ИП всего 6% с продажи (+ социалка) – это очень хорошо.
Нет смысла перепродавать по 4-6 квартир в год и не оформлять ИП – налоговая быстро за вас возьмётся и начислит по полной (а не 6%). Случаи были, рисковать не вижу смысла.
Слишком много мутных типов
Тема денежная и без странных типов – никуда.
Читал статью в котором инвестор рассказывал, что у него есть «секретная база новостроек, которые продаются за 30-40% ниже рынка».
А базы такой нет лет 20.
Или как вам фраза «я настолько поднаторел в переговорах, что легко могу купить новостройку на 45% дешевле рынка»?
И это в 2021 году, когда куда быстрее поверишь что можно купить на 45% ДОРОЖЕ рынка, просто потому что цены в очередной раз выросли.
И таких персонажей очень много на этом рынке «купи дешево – сделай ремонт – продай дорого». И они находят своих «младших инвесторов» и собирают деньги и покупают квартиры.
Правда со скидкой 0-3% от цены в рекламе, но кого это волнует за 100-300% годовых?
Структура схемы
Есть «инвестор» – человек, которые «решает все вопросы» и на которого покупаются квартиры. Он любит называть себя инвестором, поэтому будем дальше так его и величать.
Есть «младшие инвесторы» – те, которым как раз и обещают магические 100-200-300% годовых. У них есть 1-2 миллиона рублей.
Квартиру в Москве за эту сумму не купишь, но, инвестируя вскладчину с другими такими же младшими, под руководством, естественно, инвестора можно купить квартиру, сделать ремонт и продать ее дороже. Прибыль поделить пропорционально вкладу в общий котел.
Есть еще «обслуга» - риэлторы, регистраторы, менеджеры в компаниях -застройщиках, юристы, строители и так далее. Они помогает инвестору найти, проверить правильно оформить сделку, затем сделать ремонт и продать дороже.
У этого «бизнеса» есть узкие места, о которых мало знают наши граждане.
Поэтому для тех из вас, кто решится войти в этот «высокодоходный бизнес» (которому более 30 лет в России), я приготовил пять простых вопроса.
Которые надо задать самому себе и инвестору, прежде чем стать младшим инвестором и начать таки получить свои 200% годовых.
Надо не только считать фантастическую БУДУЩУЮ прибыль, но и задавать СЕЙЧАС вопросыВопрос №1. Кому, на что и почему вы даете деньги?
Понятно, что вы даете деньги инвестору. Понятно на что – на покупку квартиры для последующей перепродажи и выплаты вам обещанных щедрых процентов прибыли.
Оформляете с инвестором нотариально заверенный договор займа. Где прописываете все условия. В том числе и процент, под который выдаете кредит инвестору.
Теперь внимание вопрос
Вопрос №2.
Обратите внимание: Почему не стоит брать кредиты.
Почему инвестор берет деньги под такой высокий процент?Самый главной вопрос.
Зачем это инвестору? Почему бы не пойти в банк и не получить кредит?
Может потому, что потом придется отвечать по своим обязательствам? Или может, потому что банк и вовсе не даст этому «инвестору» кредита? Даже 100 000 рублей?
Попробуйте задать этот вопрос инвестору и внимательно наблюдайте за его реакцией. Потому что это очень логичный вопрос и у инвестора должен быть хороший ответ.
Вопрос №3. Рискует ли инвестором своими деньгами в проекте?
Чаще всего – нет.
Либо у инвестора нет своих денег, либо он считает рискованным вкладывать их в эту схему. И поэтому готов брать у младших инвесторов под такие дикие проценты и покупать квартиру в ипотеку.
Задайте этот вопрос инвестору. Вдруг я не прав?
Вопрос №4. Становитесь ли вы владельцем приобретаемых квартир?
Чаще всего – нет.
Владельцем становится инвестор, а младшие инвесторы – просто дают деньги.
Объяснение этому очень простое – когда квартира в собственности у одного, то не надо ни с кем согласовывать условия продажи квартиры после ремонта.
Другими словами, у вас нет никакого обеспечение выданным инвестору деньгам, кроме договора займа (или его аналога).
А это уже не «инвестирование в недвижимость», а банальное кредитование физического лица. Причем под очень высокий процент и без залога.
И тут снова всплывает вопрос номер пять.
Вопрос №5. Что будет, если что-то пойдет не так?
А пойти не так может как минимум вот что – квартира, которую купили в том числе и на ваши деньги, вдруг не продастся в нужные инвестору сроки.
И … денег на выплаты вам и другим младшим инвесторам не будет. Они же все в товаре.
Кто, что и в какие сроки будет делать или не делать? Как вы получите в этом случае свои деньги и проценты за пользование вашими средствами?
Если часть квартира не будет оформлена на вас, то как вы страхуете себя от подобных ситуаций?
Чаще всего - никак. Только через суд. То есть вы за свои деньги получите серьезные проблемы. Такое себе инвестирование.
Не смущают все вышеприведённые вопросы?
Тогда вперед! 100-300% годовых сами собой не заработаются!
P.S. Фотки инвесторов на фоне денег в переговорных банков не должны вводить вас в заблуждение. Такое фото может сделать любой участник сделки, если расчет происходят наличными и деньги проверяет сам собственник в переговорной, а не в кассе банка.
Сколько таких фото делали на моей памяти – не счесть. И на этих фото не было НИ ОДНОГО продавца. Либо покупатели, либо их родственники либо вообще риэлторы (!).
#инвестиции #недвижимость #квартира #кредит #деньги
#ипотека
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: «Покупаю квартиры и затем продаю их в 2 раза дороже!» Разбираемся, стоит ли участвовать в таких «инвестициях».