Как зарабатывать 21% годовых, защищая инвестиции в недвижимости? Часть2

Из цикла «Типанакопилка»

В предыдущей части мы рассмотрели разные каналы инвестиций по соотношению «риск/доходность». Для начинающего инвестора не рекомендую начинать бизнес или самостоятельное трейдерство на бирже из-за высокого риска потери инвестиций. Также советую внимательно выбирать и проверять управляющие компании, чтобы не пострадать от так называемых «финансовых пирамид», о чём я писал в статье «Купюрное чаромутие». И всё же, как начинающему инвестору зарабатывать 21% годовых на, вроде бы, не самых доходных портфелях?

Исходя из моего 15-летнего опыта работы и на бирже, и в недвижимости, предлагаю для начала сочетание двух самых оптимальных корзин инвестирования: сотрудничество с управляющей брокерской компанией и приобретение жилой недвижимости с целью сдачи её в аренду с правом выкупа (далее сокращённо АПВ). Почему выгоднее выбирать аренду с правом выкупа? Инвестор приобретает недвижимость у застройщика (или на вторичном рынке ликвидный объект не старше 10 лет). Объектами могут служить жилые квартиры и дома, а также коммерческая недвижимость: офисы, торговые центры, склады, производства и т.д. Затем инвестор заключает с платёжеспособным арендатором-клиентом договор аренды с правом выкупа, например, сроком на 15 лет под приемлемую кредитную ставку (5-7 % без уменьшения основного тела долга). Объект находится в собственности инвестора на весь срок действия договора. Арендатор платит арендные платежи и одновременно рассрочку по кредиту равными долями ежемесячно, уменьшая стоимость объекта. В конце срока объект переходит в собственность клиента. Имеет место своеобразная квази-лизинговая сделка на объект недвижимости.

Например, совершенно безопасно можно начать сотрудничество с управляющей компанией из Австрии «Hermes Finance Ltd», успешно работающей уже 23 года. Компания зарегистрирована в британской юрисдикции в Лондоне. Особенностью этой компании является стабильная доходность в валюте евро и доллара. «Hermes Finance Ltd» предлагает персональный номерной инвестиционный счёт Vista, на который размещается контрактная сумма, к примеру, в евро. «Hermes Finance Ltd» инвестирует контрактную сумму на международных фондовых и валютных биржах, получая доход на 1-е число каждого месяца, оставляя себе комиссию в 20% дохода от инвестирования контрактной суммы, отдавая клиентам 80%. Минимальная сумма контракта – 1 100 евро. Средняя доходность за вычетом комиссии компании составляет 20% годовых. Кроме того, «Hermes Finance Ltd» кредитует клиентов на 70% от суммы их собственных средств под 7% годовых в евро. Таким образом, собственные средства дают клиентам 20% годовых, а заёмные – 13% годовых. В среднем, сумма контракта с заёмными средствами даёт примерно 15% годовых.

Для примера рассмотрим вариант с суммой инвестирования 20 млн рублей.

Интересное: Инвестиции в ценные бумаги. Что купить на 2500 руб. Эксперимент.

С этой суммой схема инвестирования выглядит следующим образом. Инвестор размещает 20 000 000 рублей на счёте Vista, затем, берёт кредит на сумму 14 000 000 рублей и выводит их для использования в схеме АПВ. На счёте Vista остаётся 6 000 000 рублей собственных средств, или примерно 66 000 евро. Инвестор оплачивает некоторые расходы: по активации счёта – 100 евро, а также ажио – брокерская комиссия - 7% от суммы контракта. Общие расходы на активацию счёта и ажио составят 12 567,3 евро. Общая сумма контракта составит 178 109 евро. Если не выводить доход и ежемесячно увеличивать сумму контракта, можно в цикле 4 года повторить аналогичную схему инвестирования «Vista+АПВ». При среднемесячном доходе 1,2% от суммы контракта через 2,5 года на счёте Vista будет удвоение собственных инвестированных средств, т.е. 12 000 000 рублей, а через 4 года собственных средств будет 20 000 000 рублей. И это при неизменном курсе евро по отношению к рублю в районе 90 рубль за евро. Если цена евро будет расти, то и рублёвый доход соответственно будет выше (последние 30 лет это подтверждаемый факт).

На свободные 14 000 000 рублей инвестор приобретает, к примеру, дом с хорошим ремонтом не старше 10 лет и отдаёт его в АПВ под 6% годовых без уменьшения основного тела долга сроком на 15 лет (180 месяцев). Ежемесячный общий доход от сдачи дома по схеме АПВ составит 147778 рублей, за вычетом НДФЛ 13% с дохода – 138 678 рублей (60 900 рублей чистого дохода). За 2,5 года инвестор получит за вычетом НДФЛ 4 160 340 рублей, а за весь срок выкупа – 24 962 040 рублей. За вычетом НДФЛ получается 5,2% годовых.

Среднемесячная доходность двух корзин инвестирования за период 2,5 года составит 15,7% годовых, за период 4 года – 21% годовых. Через 4 года, когда на счёте Vista собственных средств накопится 20 000 000 рублей, можно вывести 14 000 000 рублей на покупку нового дома (или других объектов) под схему АПВ, и начать цикл накопления средств заново. При этом сумма собственных средств будет расти быстрее, т.к. не нужно будет оплачивать ажио с дельты увеличения контракта.

Инвестор может реинвестировать доход от АПВ на счёт Vista, ежемесячно дополнительно увеличивая сумму контракта, что значительно убыстрит цикл покупки нового объекта недвижимости.

Я и мои партнёры, сопровождаем технологию работы со счётом Vista, предлагаем арендатора, проверяем арендатора, готовим пакет документов, являющийся ключевым звеном для достижения договорных отношений. Даже в случае, если арендатор впоследствии перестаёт выполнять условия договора, и выходит из сделки, мы быстро найдём новых арендаторов на освободившийся объект.

В данной схеме АПВ объект рассматривается арендатором как будущая собственность. И всё её содержание по договору возложено на него. На весь срок аренды на жилплощади живёт один арендатор. Издержки на риэлторов приходятся только на стадию сделки, и в дальнейшем платятся только налоги. Но самое главное преимущество проекта: у инвестора постоянно обновляется фонд объектов, в нём не будет ветхого жилья и затрёпанных офисов.

В конечном счёте инвестор:

· Сохраняет 70 % денежных средств в самой надежной валюте в мире - недвижимости.

· Защищает свои вложения от инфляции.

· Получает ежемесячный высокий доход от вложений.

Обеспечен подушкой безопасности на случай выхода арендатора из договора и возможного снижения доходности счёта Vista.

Интересное еще здесь: Финансы.

Как зарабатывать 21% годовых, защищая инвестиции в недвижимости? Часть2.