Как выгодно взять кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости - это один из видов кредита с обеспечением, в данном случае - это имущество заемщика. Работает такой вид кредитования просто: заемщик берет у банка деньги под ежемесячные проценты, в качестве гарантий возврата займа предоставляет свою недвижимость.
При невозврате долга банк вправе продать имущество клиента, закрыть денежный долг, а оставшиеся средства от продажи - вернуть заемщику. К слову, происходит такое крайне редко.

Почему выгодно брать кредит под залог недвижимости

Потребительские кредиты выдаются на 5-7 лет на сумму до 2 млн рублей. Если оформлять кредит под залог недвижимости, можно получить займ на срок до 20-25 лет и сумму до 80% от рыночной стоимости недвижимости. Ставка варьируется от 11 до 15%.

Кредит с залогом имущества выгодно брать, если нужна крупная сумма денег. Еще один распространенный вариант - условия по кредиту с обеспечением выгоднее условий потребительского кредита.

Где получить займ под залог недвижимости

В России кредиты с обеспечением выдают банки и частные лица. Отдельно стоит выделить брокеров, которые сами не выдают деньги, а только выступают посредниками. Обо всех расскажу подробнее.

Банк - одобряет кредит даже с обеспечением на основании кредитной истории, платежеспособности и множества других факторов ( семейное положение, род деятельности, количество детей, марка машины и т.д.). Предварительное решение по займу может занять от 1 до 3 дней. Итоговое - оговаривается только в банке.

Например, предварительное онлайн-решение может быть положительным, а при последующем обращении в офис - банк может отказать. И сделает это без объяснения причин. Имеет право.

Частные инвесторы - в большей степени смотрят стоимость и ликвидность недвижимости. Платежеспособность для них не так важна, как для банка. Одобряют даже с плохой кредитной историей или при отсутствии официального дохода. Отличительная особенность - высокая процентная ставка, до 7% в месяц. Поэтому брать займ на длительный срок не выгодно.

Брокер - компания-посредник, которая помогает подобрать максимально выгодные условия по кредиту с залогом, но берет комиссию за свои услуги. Работает со всеми категориями заемщиков. Брокер - специалист, который знает все нюансы кредитования, поэтому предложит ставку ниже банковской. Или поможет одобрить займ, когда банк отказал.

Для теста провели эксперимент, отправили заявку в несколько банков и брокерских компаний.

Что хотим: сумма 2 млн. рублей на 5 лет.

Залог - однокомнатная квартира в Чертаново.

В кредитной истории за последний год были просроченные платежи, но открытых просрочек нет.

Сбербанк - отказ, МКБ Банк - 12% Тинькофф - 13% годовых, Россельхозбанк - 12,5%, Из брокеров компания ЦЕНТР ФИНАНСИРОВАНИЯ (MYZALOG24.RU) одобрила займ под 11% годовых.

Важно! Если брокер работает по предоплате - это мошенник. Брокерские комиссионные выплачиваются только после заключения договора с кредитором.

Кто может получить кредит под залог недвижимости

Заемщиком может стать любой кто имеет в собственности недвижимость. Если у вас нет квартиры или дома, можно попросить стать созаемщиком родственника. Банку не столь важно, кто созаемщик, а кто заемщик. Важно наличие ликвидного залога.

Основные требования к заемщику:

• Гражданин РФ
• Возраст от 18 лет (в некоторых банках от 21 года)
• Постоянное место работы от 6 месяцев (иногда год)

Максимальное количество созаемщиков, с учетом основного обычно не должно превышать 4-х. Еще банку важен возраст до которого нужно выплатить кредит - не старше 65 лет.

Есть категория лиц, которым сложнее остальных получить кредит - директора компаний, бухгалтера, ИП, бизнесмены, работники пожарной службы.

Перед подачей заявки на кредит лучше проверить свою кредитную историю. Лучше закрыть ненужные кредитные карты, так как банк приравнивает это к дополнительным обязательствам. Также оплатите долги, даже если сумма мизерная.

Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей? Это зависит от кредитной политики конкретного банка. Некоторые в таких случаях отказывают. Другие банки одобрят заявку, но поднимут процентную ставку, чтобы снизить свои риски при неуплате долга заемщиком.

Можно ли оформить кредит с залогом имущества без справки с работы? ДА, есть такие банки, но как правило процентная ставка там завышена. Большинство все же требую справку о зарплате. Если же у заемщика нет официальной работы - лучше обратиться за помощью к брокерам. Они ежедневно занимаются сложными случаями и подберут оптимальный вариант.

Требования к залогу

Тут тоже условия у банков разные. Кто то принимает в залог только квартиры. Другие - выдают кредит под залог дома, комнаты, гаража, дачи.

Разберем требования к квартирам и домам.

Квартира. Самый распространенный вид залога. Нет никаких ограничений по метражу и планировке. Можно оформить в залог и студию и трешку. Вот еще 3 основных требования банков:

• Материал стен. Не подходят квартиры в домах из дерева (бруса), а также квартиры в панельных и блочных домах ниже пяти этажей, построенных до 1975 года.
• Износ здания. В некоторых банках допускается до 70%, но в среднем — 60%. Важно, чтобы дом не стоял в планах на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не был в аварийном состоянии.
• Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.

Требования к жилым домам. Дом должен быть полность достроен. Максимальная этажность - 3 этажа. В очень редких случаях могут принять под залог незавершенное строительство, если есть проект и проведены коммуникации. Наличие газа не обязательно. Важно, чтобы дом был оформлен как жилое строение.

Если дом деревянный, для банка важен год постройки - желательно не старше 2000 года.

Износ дома в среднем должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.

Подробные требования к залогу можно найти на сайте банка или уточнить в офисе у менеджера.

Документы

При обращении в любую кредитную организацию Вам потребуется паспорт и документы на право собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник.

Это обязательные документы, без них никто кредит не оформит, в том числе частные лица.

Банки также могут запросить следующие документы:

• справку о доходе, чтобы подтвердить платежеспособность;
• брачный договор, если он есть;
• СНИЛС;
• загранпаспорт;
• отчет об оценке, чтобы понять стоимость и ликвидность объекта;
• водительское удостоверение;
• свидетельство о регистрации автомобиля;
• нотариально заверенное согласие супруга на оформление квартиры в залог;
• другие документы.

Как оформить кредит под залог недвижимости

При появлении обеспечения кредит оформляется дольше и сложнее , чем потребительский. Появляются дополнительные документы и справки. Увеличивается время на одобрении заявки банком.

Шаг 1. Оформите заявку на сайт банка, брокера, частного лица. Поля для заполнения у всех разные. Основные это:

• Имя, Фамилия
• номер телефона
• нужная сумма
• на какой срок нужен кредит
• объект залога

В некоторых банках нужно подробно описать недвижимость, которую предлагаете банку в качестве залога.

Шаг 2. Подача документов. После предварительно одобренной заявки нужно принести все документы в офис банка. Важно помнить, что срок действия документов разница. И некоторые сделают не сразу - справка ЕГРН оформляется до 7 дней.

Если получать кредит через брокера, то бумажная работа для заемщика сокращается. Сбор документов брокеры берут на себя. Плюс некоторые справки просто не нужны.

Шаг 3. Оформление сделки. После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. При работе с брокером личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется — сотрудники компании все делают самостоятельно. При самостоятельном обращении в банк нужно посетить вместе с банковским представителем МФЦ или Росреестр: регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение. Обычно за 5 рабочих дней Росреестр оформляет обременение, и вернет документы с отметкой о результате. После этого документы из Росреестра нужно предоставить в банк. Затем банк выдаст кредит.

Процентные ставки

Естественно, что годовая ставка по кредиту с залогом ниже процентной ставки потребительского кредита. При невыплате долга, банк сможет продать имущество оставленное в залог, чтобы закрыть долг заемщика.

Сейчас ставки на кредит под залог недвижимости от 12 до 15%. Если не оформлять страхование на недвижимость или жизнь заемщика, то процент поднимется на 1-4 процентных пункта. Оформление в банке, где есть зарплатная карта снизит процент на 0,2-0,5%.

Преимущества и недостатки кредита с залогом имущества

Плюсы:

• Большая сумма кредита. Некоторые организации одобряют до 80% от стоимости недвижимости. Сумма займа доходит до 35 млн. рублей. Без обеспечения залогом получить такую сумму не возможно.
• Ниже ставка: оформление залога позволяет снизить процентную ставку, увеличить срок кредитования, тем самым уменьшить ежемесячные выплаты по кредиту.

Минусы:

• Нельзя продать имущество. После оформления недвижимости в залог возникает запрет на продажу. Снимается ограничение после выплаты всей суммы по кредиту.
• Жесткие требования к залогу. Далеко не все объекты недвижимости банк готов принять в залог. Чем выгоднее ставка, тем жестче требования.
• Самостоятельная оплата оценки залога. Появляются дополнительные расходы на оценку - от 4,5 тысяч на квартиры.
• Повышенная ставка, если нет страховки. Если страховка оформлена, нужно ее оплачивать до полной выплаты долга.
• Нельзя получить полную стоимость недвижимости. Заемщику выдается только часть от рыночной стоимости имущества. Остальное банк закладывает на случай, если имущество подешевеет.
• Нельзя получить налоговый вычет при нецелевом использовании средств.

• Что такое кредитный лимит по карте?
• Кредитор по текущим платежам вправе обжаловать действия арбитражного управляющего