Рефинансирование ипотеки — это возможность перезаключить кредитный договор на более выгодных условиях. Многие заемщики ошибочно полагают, что раз они уже однажды прошли процедуру оформления ипотеки, то и со второй справятся без проблем. Однако рефинансирование имеет свои специфические особенности и подводные камни, с которыми стоит разобраться до подачи заявки в банк.
Изображение создано с использованием ресурса Freepik.com Рассмотрим распространенные ошибки, которые допускают заемщики при рефинансировании ипотечного кредита.
Ошибка 1: Рефинансирование при небольшом остатке долга или незначительной разнице в ставках
Процедура имеет смысл, когда остаток основного долга по ипотеке еще существенен — например, превышает 50% от первоначальной суммы, особенно при длительном сроке кредита. В этом случае даже снижение ставки на 0.8-1% может принести ощутимую выгоду.
На личном опыте автор проходила рефинансирование при снижении ставки на 0.8%, так как задолженность составляла 50%, а срок выплаты превышал 16 лет.
При предварительном расчете вы увидите, что сохранив размер ежемесячного платежа, но уменьшив процентную ставку, вы сможете погасить кредит значительно быстрее — иногда на несколько месяцев или даже лет. Это связано с механизмом начисления процентов при аннуитетных платежах: в начале срока большая часть платежа уходит на погашение процентов, а к концу — на погашение основного долга. Поэтому, когда до окончания кредита остается мало времени, основная масса процентов уже выплачена, и снижение ставки уже не дает такой существенной экономии.
Ошибка 2: Отсутствие ссылки на первоначальный кредит в новом договоре
Крайне важно, чтобы в новом ипотечном договоре было четко указано, что он выдан для рефинансирования предыдущего кредита, с указанием его номера и даты заключения.
Проходить рефинансирование можно многократно, но каждый новый договор должен содержать ссылку на предыдущий. Это прямое требование для сохранения права на имущественный налоговый вычет по уплаченным процентам. Без этой информации вы не сможете доказать в налоговой, что новый кредит был взят именно для погашения первоначальной ипотеки, проценты по которой вы планируете возместить.
Обратите внимание: ТОП 5 ошибок должника в суде с банком.
Ошибка 3: Объединение ипотеки с потребительским кредитом
Если новый ипотечный договор, помимо суммы для погашения старой ипотеки, включает дополнительные средства на потребительские нужды (например, на ремонт или покупку мебели), вы автоматически теряете право на имущественный вычет по процентам. Это связано с тем, что данный вид налоговой льготы распространяется исключительно на кредиты, взятые для покупки или строительства жилья.
Ошибка 4: Неучет расходов на страхование
Перед согласием на условия рефинансирования обязательно выясните требования банка по страхованию жизни и/или объекта недвижимости. Уточните список аккредитованных страховых компаний и заранее запросите у них расчет страховой премии. Для этого вам потребуется предоставить данные о стоимости квартиры, сумме кредита и размере ежемесячного платежа.
Получив расчеты, оцените, окупаются ли затраты на страховку потенциальной выгодой от снижения процентной ставки. Известны случаи, когда стоимость страхового полиса полностью «съедала» всю экономию от рефинансирования, делая эту процедуру бессмысленной.
Ошибка 5: Неподготовленность к оценке недвижимости
Банки при рефинансировании обычно выдают кредит не более чем на 80% от рыночной стоимости жилья, поэтому оценка — обязательный этап. Однако эта процедура важна и для заемщика.
Отчет оценщика влияет не только на одобрение кредита, но и может выявить проблемы. Если эксперт обнаружит неузаконенные перепланировки, сделанные вами после получения первоначальной ипотеки, он обязательно укажет на это в отчете. Это может привести к отказу в рефинансировании или проблемам с предыдущим кредитором. Поэтому перед началом процедуры убедитесь, что все изменения в квартире узаконены.
Также заранее узнайте стоимость услуг оценщика и сверьтесь со списком компаний, аккредитованных банком. Эти расходы также нужно закладывать в общую стоимость рефинансирования.
Это основные подводные камни рефинансирования. Каждой из этих тем будут посвящены отдельные подробные статьи. Надеюсь, эта информация поможет вам взвешенно подойти к рефинансированию, заранее просчитать все затраты и реальную выгоду. Помните, что о ваших финансах должны заботиться в первую очередь вы сами. Не ограничивайтесь рекламными обещаниями менеджеров банка — всегда подкрепляйте решения точными математическими расчетами.
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: 5 ошибок рефинансирования ипотеки.