Не судите меня слишком строго, я давно не писал статей…
в 2020 году остро встал вопрос покупки квартир для сдачи в аренду. Рассматривались варианты в центре Ростова-на-Дону, вторичное жилье и новостройки. Новое здание было немедленно отвергнуто. Решение было принято из-за отвращения к бездушному человеческому муравейнику, который стоил х2 (30 кв м за квартиру на главной дороге в центре города, 3 миллиона долларов, вы с ума сошли😉).
Я случайно наткнулся на объявление. Вторичный рынок 42 кв.м. - 1,8 млн. Достаточно лишь самого жестокого «нашествия насекомых», и все придется вынести и сжечь.
суммируя:
– Дом построен в 1861 году (т.е крепостными).
- В самом центре города (пересечение улицы Обороны и бульвара Будённовского, в радиусе 300 метров находятся 3 колледжа, 3 НИИ и 1 таможенный колледж) - 3-Л никогда не будет забыт.
Центральный рынок, вид со стороны общественного двора
- Ухоженный ремонт (для меня это всегда «+», а не «-». Всегда было трогательно, когда в 1998 году начинался ремонт, говорили — заходи живи).
- 42 800 рублей за квадратный метр, очень «привлекательная» цена.
Покупка квартиры
Ненавижу покупать квартиру через агента по недвижимости. 80% агентов по недвижимости фактически ничего не делают, они размещают объявления на Avtito и «оказывают» услуги на основе договоров купли-продажи, скачанных из Интернета.
Но здесь, помимо адреса, в объявлении есть еще фотография технического плана этажа с указанием номера квартиры.
Хорошо, вот и все — я прибыл по адресу. У входа я увидел дверь со стертым номером дома; нажав на нее, я оказался во внутреннем дворе.
Найдя нужную квартиру, я постучал в дверь, но там никого не было. Я постучал в дверь соседей, и они дали мне номер телефона владельца.
Вечером мы поговорили, они сказали 2 миллиона, я сказал 1,8 миллиона, а потом мы пожали руки и помирились.
Обратите внимание: 8 причин для родителя купить квартиру в Москве..
Тогда я пошёл в банк, и они отказались выдать ипотеку - сильно изношенные деревянные полы + окна, заложенные кирпичом в 1983 году с геморроем, что было отмечено в техническом плане.Для меня это всегда возможность, когда у меня геморрой или другие проблемы.
Поэтому я снизил цену до 1,73 миллиона рублей. - Он сказал, давайте использовать наличные, наличные всегда являются козырем.
В общем, я начал вести канал в Telegram - «Дневник инвестора» - где больше контента, потому что времени на написание полноценных статей никогда не хватает.
Ремонт
Далее следует ремонт. Моя жена отвечала за реализацию этого проекта. Это полностью ее работа и достижение. Ремонт и оформление документов заняли в общей сложности 4 месяца. Это последняя конфета.
Вот видео, к сожалению я не могу загрузить все видео, я добавил 5 клипов
Затраты
Вместе со стоимостью ремонта и закупок (все разрешения, согласования, оценки) общая сумма составила 3 226 856 рублей. Мне также удалось вернуть около 240 или 250 тысяч долларов налогов, но я не принял это во внимание.
Доходность
Каждый, кто сдает недвижимость в аренду, знает, что время от времени может произойти что-то непредвиденное. +- В первый год мы установили дополнительный электрокотел и заменили цилиндр во входной двери — вот, в принципе, и все.
Нас и раньше затапливали, но это уже другая история.
Доходность
В настоящее время мы сдаем эту квартиру за 40 000 рублей в месяц. Уровень выхода грязной продукции составляет 14,87%. Почему грязно - я не беру в расчет годовую страховку, администратор оплачивает 10% от МАР (ежемесячной арендной платы) за аренду квартиры в Ростове).
Конечно, мне могут возразить и сказать, что низкая доходность лучше, чем облигации или депозиты. На это я могу сказать: высокие процентные ставки центрального банка не будут длиться вечно, а квартира там находится с 1861 года. Доходность недвижимости в 14% — это хорошая доходность.
Если вы хотите узнать больше реальных историй об инвестировании, то вам стоит посетить мой небольшой Telegram-канал «Дневник инвестора.
[Моя] Ипотека покупка недвижимости недвижимость жилье аренда квартиры видео короткое видео длинный пост 10Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Как я покупал квартиру в доме 1861 года – доходность 14% годовых.