Приветствую всех! Прошу прощения за возможную неотточенность слога — давно не практиковался в написании статей. Хочу поделиться личным опытом инвестирования в недвижимость, который, как мне кажется, может быть полезен и поучителен.
Поиск объекта: почему не новостройка?
В 2020 году я целенаправленно искал квартиру для последующей сдачи в аренду в Ростове-на-Дону. Рассматривал и центр города, и разные типы жилья. От вариантов в новостройках отказался сразу. Причина — нежелание вкладываться в безликие «человеческие муравейники», где за 30 квадратных метров в панельной коробке на оживленной трассе просили совершенно неадекватные 3 миллиона рублей. Такая цена казалась мне откровенным безумием.
Неожиданная находка на вторичном рынке
Случайно наткнулся на объявление о продаже квартиры на вторичном рынке: 42 кв. м. за 1,8 млн рублей. Объект требовал серьезного ремонта — состояние было таким, что, образно говоря, требовалось «вынести и сжечь» всё после капитального нашествия насекомых. Однако меня заинтересовали другие параметры:
– Дом был построен аж в 1861 году, что добавляло ему исторического шарма и, как ни странно, надежности (строили-то на совесть!).
– Идеальное расположение в центре на пересечении улицы Обороны и Будённовского проспекта. В радиусе 300 метров — три колледжа, три НИИ и таможенный колледж, что гарантировало постоянный спрос на аренду. О «трех Л» (локация, локация, локация) забывать нельзя никогда.
Центральный рынок, вид со стороны внутреннего двора дома.
– В квартире был старый, но ухоженный ремонт родом из конца 90-х. Для меня это плюс: видно, что жильцы относились к месту с душой, приглашая «заходи и живи». Это лучше, чем следы запустения.
– Цена в 42 800 рублей за «квадрат» для центра выглядела более чем привлекательно.
Процесс покупки: минуя риелторов
Я, как и многие, недолюбливаю покупку недвижимости через агентов. Часто их работа сводится лишь к публикации объявлений на «Авито» и заполнению шаблонных договоров. Но в этом объявлении был ключевой элемент — фото технического плана этажа с четко указанным номером квартиры. Это позволило действовать самостоятельно.
Приехав по адресу, я нашел дом со стертой номерной табличкой, прошел через парадную во двор, отыскал нужную квартиру. Хозяев не было, но соседи любезно дали контактный телефон. Вечером мы созвонились: продавец хотел 2 млн, я предложил 1.8 млн. После недолгих переговоров сошлись на рукопожатии.
Обратите внимание: 8 причин для родителя купить квартиру в Москве.
Далее был банк и отказ в ипотеке. Причина — сильный износ деревянных перекрытий и «геморройные» окна, заложенные кирпичом еще в 1983 году, что было отмечено в техпаспорте. Для большинства это проблема, для меня — возможность для торга. Я снова снизил цену, и в итоге мы сошлись на 1.73 млн рублей с расчетом наличными, что всегда является сильным козырем при сделке.
Больше деталей и подобных кейсов я публикую в своем Telegram-канале «Дневник инвестора» — там оперативнее и больше практического контента.
Этап ремонта и перепланировки
За ремонт и реализацию проекта полностью отвечала моя жена — это ее заслуга и большой труд. Весь процесс, включая согласования и оформление документов, занял около 4 месяцев. Результат превзошел ожидания — квартира превратилась в конфетку, готовую к сдаче.
Финансовые вложения: итоговая сумма
С учетом всех затрат — покупка, ремонт, закупка материалов, разрешения и оценка — общая сумма вложений составила 3 226 856 рублей. Я сознательно не учитываю возврат налога (около 240-250 тыс. рублей), чтобы расчеты были чище.
Эксплуатация и непредвиденные расходы
Любой арендодатель знает, что полностью избежать дополнительных трат не получится. В первый год нам пришлось установить дополнительный электрокотел и заменить цилиндр в входной двери. В целом, это стандартные расходы. История с потопом от соседей — это уже отдельный эпизод, не повлиявший на общую картину.
Расчет доходности инвестиций
Сейчас квартира стабильно сдается за 40 000 рублей в месяц. Годовая арендная плата составляет 480 000 рублей. Рассчитываю «грязную» доходность (без учета страховки и комиссии управляющего, который в Ростове берет 10% от ежемесячного платежа за подбор арендаторов и сопровождение):
Доходность = (Годовая аренда / Общие вложения) * 100% = (480 000 / 3 226 856) * 100% ≈ 14.87% годовых.
Кто-то может сказать, что при высоких ставках ЦБ такая доходность не выглядит феноменальной. Но я отвечу: высокие ключевые ставки — явление временное, а этот дом стоит с 1861 года. Стабильная доходность от недвижимости на уровне 14% — это отличный долгосрочный результат, особенно с учетом потенциала роста стоимости самого актива.
Если вам интересны реальные истории и разборы инвестиций в недвижимость, приглашаю в мой Telegram-канал «Дневник инвестора» — там я делюсь опытом более регулярно и подробно.
[Моя] Ипотека покупка недвижимости недвижимость жилье аренда квартиры видео короткое видео длинный пост 10
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Как я покупал квартиру в доме 1861 года – доходность 14% годовых.