Вторая половина 2024 года ознаменовалась для дольщиков серией законодательных изменений, которые существенно ослабили ответственность застройщиков за качество сдаваемого жилья. Эти поправки, мягко говоря, вызывают серьезные вопросы у будущих новоселов. Ситуация усугубилась к концу года, и сейчас мы подробно разберем все нововведения.
Для тех, кто хочет быть в курсе последних изменений в законодательстве, судебной практике и экономике, приглашаю на мой Telegram-канал. Там я ежедневно публикую аналитику и вечерние дайджесты важнейших событий.
Изменения осени 2024 года: первые шаги к ослаблению гарантий
Напомню ключевые поправки, внесенные Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ, которые заложили основу для последующих реформ.
Сокращение гарантийных сроков: Гарантийный срок на многоквартирный дом был уменьшен с 5 до 3 лет.
Снижение штрафных санкций: Размер потребительского штрафа за неисполнение обязательств сократился в 10 раз — с 50% до 5% от суммы договора долевого участия.
Ограничение неустойки: Размер неустойки за просрочку передачи объекта теперь составляет не 1% в день, а 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, что также означает снижение более чем в 10 раз. При этом максимальная сумма взыскания ограничивается затратами застройщика на устранение недостатков.
Однако, как выяснилось позже, это было лишь прелюдией к более радикальным изменениям.
Ключевые поправки конца 2024 года: стандарты качества и гарантии под вопросом
17 декабря 2024 года Госдума приняла в третьем чтении Федеральный закон от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ, который внес принципиально новые нормы.
1. Собственные стандарты качества застройщиков. С 1 марта 2025 года девелоперы получат право устанавливать внутренние стандарты качества строительных и отделочных работ. Формально они должны будут соответствовать минимальным требованиям Минстроя, но конкретные параметры этих требований пока неизвестны. Ранее качество должно было безусловно соответствовать всем действующим строительным нормам и правилам (СП, ГОСТ).
2. Гарантийный срок на отделку — всего 1 год. Это прямое указание закона. Ранее, хотя срок и не был четко прописан, Верховный Суд РФ в своем определении по делу № 5-КГ23-158-К2 приравнивал гарантию на отделку к гарантии на дом — то есть к 5 годам.
Обратите внимание: Жена истратила все деньги со сберегательного счета, а я теперь не знаю что делать.
3. Лимит ответственности за некачественную отделку. Теперь общая сумма взысканий с застройщика за дефекты в отделочных работах (включая все штрафы и неустойки) не может превышать 3% от стоимости квартиры по договору ДДУ.
Практический смысл этих изменений: качество «от застройщика» может стать ниже, а через год после сдачи квартиры гарантия на него истечет. При этом даже за откровенный брак компенсация будет символической. Например, для квартиры за 5 млн рублей максимум составит 150 000 рублей, даже если реальный ремонт обойдется в полмиллиона.
Но и это еще не все. Параллельно с законом было принято правительственное постановление, которое создает дополнительные сложности для дольщиков.
Постановление Правительства: мораторий на взыскания и новые процедуры
26 декабря 2024 года было издано Постановление Правительства №1916, которое вводит временные ограничения.
1. Мораторий на неустойки. Дольщики не смогут взыскать с застройщика неустойки и штрафы за просрочку передачи квартиры, если срок сдачи истекает до 30 июня 2025 года. Напомню, эти суммы и так были сокращены, но теперь их нельзя получить в принципе.
2. Отсрочка исполнения судебных решений. Если суд все же взыщет с застройщика деньги за иные нарушения (включая дефекты отделки), исполнение такого решения может быть приостановлено до 30 июня 2025 года.
3. Новый порядок устранения недостатков отделки. Для квартир, принятых в период с 1 января по 30 июня 2025 года, дольщик лишается права требовать от застройщика напрямую устранить недоделки по акту осмотра. Вместо этого ему придется делать ремонт за свой счет, а затем пытаться возместить расходы, предоставив чеки и договоры с подрядчиками. И здесь снова вступает в силу лимит в 3% от стоимости жилья.
Важно отметить, что Правительство оставило за собой право продлевать действие этих мер вплоть до 2030 года.
В совокупности эти изменения создают крайне непростую ситуацию для покупателей квартир в новостройках. У многих закономерно возникают вопросы о реальной защите их прав, которые, увы, носят скорее риторический характер.
**********
Чтобы оставаться в курсе изменений законодательства, анализа судебной практики и экономических трендов, присоединяйтесь к моему Telegram-каналу. Каждый вечер — краткий и емкий дайджест главных новостей.
**********
[Мой] Закон Закон Суд Юристы Адвокаты Альянс Жилье Покупка недвижимости Застройщики Акционеры Деньги Долг Кредит Ипотека Банк Ремонт квартир Отделка квартир Приемка квартир Новостройка Длинная почта 25Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Застройщики теперь вообще не отвечают за плохие квартиры: спасибо Госдуме и Правительству.