По итогам декабря 2024 года аналитики госкомпании «Домклик» (входит в экосистему Сбера) представили свежие данные о ценах, которые выставляют продавцы квартир на вторичном рынке. На основе этой информации был подготовлен обзор по ключевым городам, дополненный наглядными таблицами и диаграммами.
Ключевые показатели декабря и всего 2024 года
В декабре рынок продолжил рост: сегмент недорогого жилья («юниор») подорожал на 1,9%, а средние цены по вторичке выросли на 1,1%.
Если рассматривать весь 2024 год, то картина следующая:
• Цены на квартиры эконом-класса («юниор») выросли на 13%.
• Средние цены на вторичном рынке увеличились на 8%.
Рост в 8% за год — это много или мало? Для понимания контекста стоит сравнить этот показатель с динамикой других активов и макроэкономических индикаторов за тот же период:
- Денежная масса (М2): +20%
- Курс доллара США к рублю: +20%
- Стоимость золота в рублях: +55%
- Стоимость нефти в рублях: +17%
- Стоимость газа в рублях: +65%
(В связи с политикой площадки прямые ссылки на графики по этим активам не приводятся, но информацию можно найти через поисковые системы.)
Почему жилье дорожало медленнее денежной массы?
Возникает закономерный вопрос: если объем рублей в экономике вырос на 20%, то почему вторичная недвижимость подорожала лишь на 8%? Ответ кроется в крайне неравномерном распределении роста по стране.
Основной прирост цен сконцентрирован в Москве (+22%), на которую приходится 34% населения рассматриваемых городов. Это указывает на то, что основной денежный поток по-прежнему аккумулируется в столице и распределяется среди связанных с ней экономических агентов.
Еще одним локомотивом роста стал Сочи, где цены взлетели на 41%. Столь резкий скачок в относительно небольшом городе может свидетельствовать о том, что часть капитала, в том числе полученного от экспорта, ищет возможности для вложения в престижную недвижимость у моря.
При этом во многих других крупных городах (например, в Перми, Екатеринбурге, Тюмени) рост был минимальным или даже наблюдалось снижение. Это говорит о том, что состоятельные покупатели и инвесторы в массовом порядке не интересуются вторичным рынком этих регионов.
Таким образом, основной поток ликвидности в 2024 году прошел через столичный рынок недвижимости. Получившие выручку продавцы московских квартир, вместо того чтобы вкладываться в жилье в других городах (за исключением Сочи и Краснодара), часто предпочитали банковские депозиты или иные формы сбережений. Отчасти этим можно объяснить «исчезновение» части рублевой массы с рынка жилья.
Шестилетняя динамика: недвижимость против зарплат и денежной массы
Если взглянуть на более длительную перспективу — последние 6 лет — картина становится еще более показательной:
- Денежная база: +164%
- Цены на вторичное жилье: +120%
Объем широкой денежной массы (М2) вырос на 143%, что отчасти связано с интенсивной эмиссией.
Фонд оплаты труда (по данным Росстата): +104%
Важное наблюдение: на протяжении всех шести лет темпы роста цен на вторичное жилье стабильно опережали рост официальных зарплат. Это косвенно указывает на то, что значительная часть спроса на рынке финансируется не за счет текущих доходов населения, а с помощью кредитов или средств, не отраженных в официальной статистике («серые» деньги).
Региональная специфика и риски мошенничества
Далее представлены графики динамики цен за шесть лет для каждого из анализируемых городов, а также актуальные ценовые предложения от продавцов в 23 городах.
Сводная диаграмма по всем городам:
Однако к данным по объявлениям, особенно из некоторых регионов, следует относиться с большой осторожностью. Деятельность риелторов в России не лицензируется, что создает почву для мошенничества. Некоторые недобросовестные агенты размещают множество фиктивных объявлений для привлечения клиентов или искусственного формирования ценового восприятия.
Особенно высокая концентрация объявлений на душу населения наблюдается в южных регионах. Например, в Краснодаре на 1000 жителей приходится 46 объявлений о продаже, что является аномально высоким показателем. В группу риска также входят Тюмень, Сочи и Новороссийск.
Основное правило для покупателя: если у вас нет надежных механизмов проверки и влияния на агента по недвижимости, доверять ему безоговорочно нельзя. Все договоренности должны быть зафиксированы документально.
Обратите внимание: Крым стал третьим по ценам на квартиры после Москвы и Петербурга.
На этом обзор за декабрь завершен. В ближайшее время ожидается публикация официальной статистики Сбера по реальным ценам сделок в России, Москве, Санкт-Петербурге и других локациях.
-------------------------------------
🌐t.me/stobks
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Цeны квapтиp в гopoдax Poccии. Итoги 2024.