Хотя я лично редко бываю в суде, обобщив свой опыт и истории коллег, можно составить картину происходящего и понять, как лучше подготовиться к возможным тяжбам.
Чаще всего судебные споры в сфере недвижимости связаны с признанием сделок недействительными, их расторжением, наследственными конфликтами, определением порядка пользования имуществом, а также выселением. Реже встречаются дела об отмене ареста или отказе в регистрации прав.
Признание сделки недействительной
Недействительность сделки обычно возникает в двух случаях: при мошенничестве, когда у продавца изначально не было намерения передавать имущество, или при сделке с недееспособным лицом.
Мошеннические схемы, к сожалению, не редкость. Например, сейчас расследуется дело, по которому группа лиц продала около десятка земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, используя подлинные паспорта, полученные от сотрудников МВД. Поскольку соседи не знали настоящих владельцев в лицо, мошенникам удалось провести сделки. Теперь все эти сделки будут оспорены. Защититься сложно: можно попытаться найти владельца через базы, но фотографии там встречаются редко. Наиболее надежный способ — застраховать титул (право собственности). Один из клиентов моего коллеги рискует потерять участок за 15 миллионов рублей и построенный на нем дом из-за подобной аферы. Реже встречаются схемы с поддельными доверенностями, но и они возможны.
Сделки с недееспособными лицами
В таких случаях важно заранее запросить информацию из психоневрологических диспансеров (ПНД) по месту регистрации продавца. Основной риск — формальная дееспособность владельца. Был случай, когда у продавца была справка о дееспособности, но он не состоял на учете в ПНД. Позже выяснилось, что он участвовал в мошеннической схеме и переводил деньги злоумышленникам. Однако наличие справки сняло с покупателя претензии. Если продажа проходит через представителя, дополнительно потребуется подтверждение его полномочий.
Важно помнить: нотариус подтверждает лишь факт совершения сделки и волеизъявления сторон, но не проверяет дееспособность в полном объеме.
Риски после совершения сделки
После перехода прав участились случаи, когда продавец, получив деньги, заявляет в полицию о мошенничестве и пытается представить покупателя соучастником. Доказать это сложно, но квартиру могут арестовать, что создаст значительные неудобства. Поскольку у продавца было намерение продать, и он получил оплату, дальнейшая судьба денег — его личное дело. Для безопасности рекомендуется использовать аккредитив, который четко фиксирует факт расчета. Ключи и доступ к квартире стоит передавать только после подписания акта приема-передачи и государственной регистрации перехода права. Иначе через суд придется выселять прежних жильцов, что может занять год, и за это время имущество может быть испорчено.
В российских судах арест на имущество часто накладывается в одностороннем порядке, без вызова ответчика. Даже после победы в суде и вступления решения в силу потребуется отдельное заседание для снятия ареста.
Расторжение договора
Расторжение происходит, если одна из сторон не исполняет обязательства: не вносит платежи, не освобождает помещение и т.д. Если вы действуете по закону, это не ваша проблема. И здесь также рекомендуется использовать аккредитив с выплатой после выполнения всех условий. Если часть суммы передается авансом, ее размер должен быть минимальным.
Наследственные споры
Такие споры возникают регулярно. Оспорить выданное свидетельство о праве на наследство и зарегистрированное право сложно. Нотариус ждет полгода для принятия наследства, и если наследник пропустил срок, ему придется доказывать, что он не знал о смерти наследодателя или не мог связаться с родственниками. Уважительными причинами считаются, например, тяжелая болезнь или тюремное заключение. Фразы «мы давно не общались» или «живу за границей» суд обычно не принимает.
Нюансов в наследственных делах много. При наследовании по завещанию нужно проверять его текст: там могут быть условия, лишающие наследства. Также существуют обязательные наследники (несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители, иждивенцы), которые имеют право на долю, даже если не указаны в завещании. Например, если муж завещал все новой жене, его несовершеннолетний ребенок от предыдущего брака может претендовать на половину от законной доли, то есть на 1/4 всего имущества.
Проверить всех возможных наследников сложно. При покупке у наследников можно запросить нотариально заверенную гарантию о том, что других претендентов нет, и они обязуются компенсировать убытки в случае их появления. Однако взыскать такую компенсацию на практике может быть непросто. Если наследники легко дают такую гарантию, это снижает риски, но не исключает их полностью.
Вообще, с наследственным имуществом, где права не оформлялись более трех лет (срок исковой давности по некоторым требованиям), стоит быть осторожнее. Если претензии не предъявлялись годами, это хороший знак. Кроме того, если владение затягивается, наследникам приходится платить налог на имущество, что может подтолкнуть их к быстрой продаже. Если вы решаетесь на сделку, проверяйте все тщательно и страхуйте титул.
Определение порядка пользования и нечинение препятствий
Определение порядка пользования — это спор между сособственниками, которые хотят закрепить за собой конкретные комнаты в квартире. Без такого решения каждый имеет право доступа ко всем помещениям.
Обратите внимание: Методы оценки коммерческой недвижимости!.
Иск о нечинении препятствий подается, когда один из сособственников не пускает других в квартиру или не дает зарегистрироваться. Здесь важно фиксировать каждый факт препятствия. Такие конфликты, как и в коммунальных квартирах, могут длиться годами и часто требуют привлечения медиаторов.
Снятие с регистрационного учета и выселение
Снятие с регистрации («выписка») проще, чем выселение. В делах о выселении участвует прокурор, что увеличивает сроки как минимум на одно заседание (1-2 месяца). Заседания часто переносятся, особенно если у выселяемого есть малолетние дети, или он является пожилым человеком или инвалидом. Суды склонны защищать «слабую» сторону, даже если закон на вашей стороне. Был случай, когда ответчик подавал не принятый судом иск, а разбирательство по выселению переносилось несколько раз без веских причин. Судья в сердцах заявил адвокатам, что за такое «будут гореть в аду». Выселить семью с детьми крайне сложно.
Снятие ареста или запрета
Если основания для ареста отпали, снять его относительно просто. Однако арест, наложенный судом, снимается также через суд, что может привести к задержкам. Судебные приставы-исполнители обычно снимают арест, наложенный в рамках исполнительного производства, без проблем.
Главный вывод: 100% защиты не существует
Самое важное — осознавать, что полностью застраховаться от судебного разбирательства невозможно. Даже при идеально чистой сделке может появиться недобросовестный истец с надуманным иском. Вы в итоге выиграете, но квартира может провести под арестом больше года, что исключает ее продажу. Если вы покупаете жилье для себя или для сдачи в аренду, основной удар придется на вашу нервную систему. Вероятность такого сценария мала, но она не равна нулю.
Пример из практики: странный иск
Я купил квартиру в ипотеку. Все было чисто: родственники подарили молодым квартиру, но для минимизации налогов оформили договор купли-продажи с зятем. Все документы, акты, оплата — на месте. Я встретился с продавцом, оформил сделку, зарегистрировал право. Решил продать.
Тут приходит иск с удивительной формулировкой. Бывшая владелица (бабушка жены продавца) заявила, что денег по договору не получала, а расписку дала только для того, чтобы зять мог оформить кредит, и что у нее есть встречная расписка от зятя о возврате денег (что юридически ни на что не влияло). По ее словам, деньги ей так и не передали.
Суд немедленно наложил арест на квартиру без рассмотрения дела по существу. Продать квартиру до окончания процесса стало невозможно. Чтобы снять арест, потребовалось отдельное заседание, которое добавило 2-3 месяца к сроку, даже после того как исход дела стал очевиден в нашу пользу. Юристы противоположной стороны затягивали процесс, судьи менялись, решения обжаловались. В итоге через полтора года все закончилось в нашу пользу.
Предсказать сроки судебного процесса невозможно. Судью могут поменять, заседание — перенести с лета на осень под предлогом истребования ненужных документов. Могут назначить экспертизу. Бывает и внезапное заявление отвода.
Однажды нужно было просто снять арест по давно закрытому делу. Юристы госоргана начали сопротивляться и подавать апелляции, хотя их позиция противоречила закону. На прямой вопрос они ответили: «Такова позиция руководства». Эта «позиция» добавила три месяца к процессу.
Бывают и совершенно абсурдные иски, которые быстро отвергаются. На меня подавали иск с требованием отдать половину квартиры на том основании, что «я в ней не живу, значит, она мне не нужна, а им нужна». Блестящий план.
Если юрист называет вам точные сроки или гарантирует победу — он лукавит. Можно говорить только о вероятности. Особенно стоит насторожиться, если в договоре прописаны бонусы за выигрыш дела и оплата в зависимости от результата.
Со своей стороны, вы можете лишь максимально обезопасить себя, застраховав риски потери права собственности и судебных расходов. Об этом я планирую написать отдельно.
Если вы покупаете объект, по которому уже идет или явно назревает судебный процесс, трезво оценивайте сроки: даже простое дело может растянуться на год.
Статья получилась объемной, но разбивать ее не хотелось.
Опыта в написании статей у меня немного, поэтому буду рад конструктивной критике и замечаниям.
[Мой] Суд по недвижимости Выселение Мошенничество Покупка Инвестиции в недвижимость Арест Недвижимость Продажа правоспособности Недвижимость Государственная квартира Квартира Жилищная проблема Плохая квартира Запрет на регистрацию Закон о риэлторе Черный риэлтор Жилье Длинный пост 2Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Суды по недвижимости и нюансы.