В Испании проблема незаконного захвата жилья приобрела масштабы национального бедствия: ежедневно сквоттеры занимают около 40 домов и квартир. Эта ситуация может коснуться любого владельца недвижимости в стране. Кто такие «окупас» и почему процесс их выселения растягивается на годы? В статье представлена личная история многолетней борьбы за возврат своей квартиры и профессиональный комментарий юриста о рисках инвестиций в испанскую недвижимость и способах защиты.
Содержание:
Сквоттинг в Испании как социальный феномен
Окупасы и законодательство Испании
Тактика пиццы и другие методы сквоттеров
Мнение юриста о проблеме и путях решения
Сквоттинг в Испании как социальный феномен
История Галы, жительницы Каталонии, наглядно иллюстрирует, с какими трудностями сталкиваются владельцы жилья. Она приобрела двухуровневую квартиру (дуплекс) в ипотеку с целью сдачи в аренду. В начале 2020 года она сдавала комнаты, а затем весь верхний этаж семье из трех человек, которая внесла плату за месяц. Когда другие жильцы съехали, в квартире осталась только эта семья, которая впоследствии оказалась оккупантами.
Договорившись об их выезде, Галя пришла за ключами и обнаружила запертую дверь. Вызванная полиция, войдя в квартиру, сообщила хозяйке, что не может помочь, так как жильцы предъявили документ, якобы подтверждающий оплату за шесть месяцев (скорее всего, поддельный). Полиция разъяснила, что вопрос теперь должен решаться в суде, поскольку оккупанты создали видимость законного проживания.
Первый нанятый адвокат допустил процессуальную ошибку при подаче иска, из-за чего суд отказался его рассматривать, и был потерян целый год. Со вторым адвокатом удалось быстро получить дату суда и предварительную дату выселения. Однако оккупанты, хорошо осведомленные о своих правах (в том числе благодаря инструкциям, публикуемым властями Каталонии), наняли бесплатного государственного адвоката. Тот запросил время на ознакомление с делом, в результате слушания были перенесены на полгода, а дата выселения — на февраль 2022 года.
За пару дней до выселения оккупанты заявили в суде, что являются «уязвимой группой», что привело к очередной отсрочке до мая. Позже социальные службы установили, что это заявление было ложным: у семьи были родственники в Каталонии, куда они могли переехать, а сами они прибыли в Барселону как туристы.
В мае, при попытке выселения, адвокат и владелица столкнулись с группой активистов, заблокировавших вход в дом. Полиции и вызванному подкреплению не удалось обеспечить безопасность для судебных приставов, и выселение вновь сорвалось. Суд перенес его на ноябрь 2022 года.
В дело вмешался и политический контекст: после февраля 2022 года один из оккупантов с украинским паспортом начал утверждать, что их конфликт с «русской хозяйкой» связан с войной, хотя они жили в квартире еще с 2020 года.
Активисты у дверей были связаны с так называемыми «Группами защиты оккупантов» — организациями, существующими в разных районах Каталонии. Они координируют сопротивление выселениям, а их юристы используют любые формальные поводы для затягивания процесса. Галя также обнаружила в соцсетях, что оккупанты завели кота и собаку, что является еще одной распространенной тактикой: наличие животных или детей может осложнить или отсрочить выселение.
Демонстранты собрались возле дома, чтобы не допустить выселения жильцов (Источник изображения – Tot Barcelona)
В ноябре, за неделю до выселения, на адвоката и Галю начали поступать угрозы от преступной группы с предложением «переговоров». Адвокат настоял на отказе от любых контактов с шантажистами. На этот раз к выселению был привлечен отряд полиции особого назначения.
Когда полиция прибыла, самой семьи в квартире уже не было. Двери были заперты изнутри, а из-за них доносился лай собаки (как выяснилось, запись). На вскрытие дверей ушло около двух часов. Предположительно, оккупанты покинули квартиру ночью через окно третьего этажа.
Квартира была возвращена владелице в ужасном состоянии: сняты радиаторы, вынесена газовая колонка и часть мебели, повсюду была грязь. Гале пришлось делать косметический ремонт. Весь процесс возврата занял 2 года и 8 месяцев.
Процессия окончательного выселения по прибытии в квартиру (Фото предоставлено La Vanguardia)
Случай Гали был осложнен рядом факторов: ошибка первого адвоката, политические манипуляции оккупантов.
Обратите внимание: 8 причин для родителя купить квартиру в Москве..
У других владельцев процесс может идти быстрее, но даже после положительного судебного решения до фактического выселения часто проходит еще полгода из-за длинной очереди на исполнение. Суды перегружены, а судебных приставов не хватает.Для оккупантов последствия обычно ограничиваются долгами, которые они редко выплачивают. Их данные остаются в судебных реестрах, но это их мало беспокоит.
Окончательное изгнание (Изображение: Cronica Global)
Проблема сквоттинга существует во многих странах, но в Испании она приобрела характер социального явления. Отчасти это связано с политикой местных властей, которые иногда прямо или косвенно поощряют такие действия, а также с деятельностью организованных групп, помогающих оккупантам. Это создает неблагоприятную инвестиционную среду в сфере недвижимости, вынуждая потенциальных покупателей заранее продумывать меры защиты.
Окупасы в Испании. Законодательный аспект
Сквоттинг — серьезная проблема для Испании. По данным Национальной организации пострадавших от оккупаций (ONAO), в 2022 году число случаев захвата жилья выросло на 20% по сравнению с 2021 годом. Ежедневно фиксируется около 40 новых захватов, что представляет значительный риск для инвесторов в недвижимость.
Хотя сквоттинг встречается и в других странах (Франция, США, Германия), в Испании ситуация стоит особенно остро. Возможность для него создал закон 1994 года «Ley de Arrendamientos Urbanos» (Закон о городской аренде), который изначально был призван обеспечить жильем уязвимые группы населения, разрешая заселение в пустующие объекты. Сегодня этим законом часто злоупотребляют.
С юридической точки зрения, незаконное занятие чужой собственности является преступлением. Статья 245 Уголовного кодекса Испании предусматривает наказание в виде штрафа или лишения свободы на срок от трех до шести месяцев. Однако ключевое различие проводится между «узурпацией» (незаконное завладение) и «алланамьенто де морада» (вторжение в жилище). Последнее, караемое строже (до 4 лет лишения свободы), применяется при несанкционированном проникновении, тогда как сквоттинг часто квалифицируется как «узурпация».
Согласно закону, полиция имеет право выселить оккупантов в течение первых 48 часов после захвата без решения суда. По истечении этого срока выселение возможно только через суд, что и является главной причиной задержек.
Средний срок рассмотрения судами дел о выселении сквоттеров составляет около 18 месяцев. Таким образом, владелец может вернуть свое имущество лишь более чем через полтора года после захвата.
Лидером по количеству случаев оккупации является Каталония (более 42% от общего числа), за ней следуют Андалусия, Валенсия и Мадрид. В Каталонии местная административная политика иногда открыто поддерживает сквоттеров, публикуя инструкции, как избежать быстрого выселения.
Тактика пиццы и другие методы сквоттеров
Каталония также стала родиной ряда специфических тактик сквоттинга, распространившихся по всей Испании. Одна из самых известных — «Тактика пиццы», действующая с 2018 года.
Ее суть: сквоттеры заказывают доставку пиццы на адрес дома, который планируют захватить. Получив заказ и чек, они доказывают полиции, что находились в помещении более 48 часов (чек служит доказательством), что лишает полицию права на немедленное выселение и передает дело в суд. Однако, как отмечают юристы, полиция обычно не ограничивается одним чеком и проводит более тщательную проверку.
Другая распространенная тактика — требование выкупа. По данным ONAO, за быстрый и бесконфликтный уход, без порчи имущества, оккупанты часто требуют от 3 до 5 тысяч евро. Около 25-30% таких случаев связаны с организованными группами, которые занимаются поиском объектов, сбором информации о владельцах и давлением на них.
Также набирает популярность метод «inquiocupación» (от слова «арендатор»). Сквоттеры легально снимают жилье, первое время исправно платят, а затем перестают вносить арендную плату и превращаются в оккупантов. Даже предъявление ими поддельного договора аренды может надолго затормозить судебный процесс по выселению.
Взгляд юриста на проблему «сквоттеров» в Испании
Марк Пайро Пухоль, юрист и партнер Roca Mobility, комментирует ситуацию.
«Испанская конституция гарантирует право на жилище, что создает правовую основу для сложных ситуаций. Можно выделить два основных сценария. Первый — когда владелец ненадолго покидает квартиру и по возвращении обнаруживает в ней посторонних. В этом случае закон полностью на стороне собственника, и суд он выиграет, вопрос лишь во времени, которое на это уйдет.
Второй сценарий — когда недвижимость годами стоит заброшенной. Если в такой дом вселились люди, шансы владельца на их выселение значительно снижаются. Поэтому ключевой фактор — оперативность реакции. Чем раньше вы обратитесь в полицию и суд, тем проще будет решить проблему.
К сожалению, вокруг этой темы много дезинформации, которая вредит обеим сторонам. Сформировался целый рынок услуг: одни помогают сквоттерам захватывать жилье, другие — защищаться от них.
Главная же причина задержек — перегруженность судебной системы. Испанские суды получают огромное количество исков, и это основная procedural проблема, с которой сталкиваются владельцы».
эту статью я подготовил для недвижимости: https://realting.com/ru/news/how-squatters-occupy-houses-in-... [Моя] Большая статья об иммиграции в Испанию и жизни за границей 21
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: «Я возвращала свою квартиру почти 3 года». Как сквоттеры в Испании захватывают дома: комментарий юриста и реальная история.