В рамках еженедельного обзора представлен анализ рынка недвижимости в 23 крупнейших городах России, на которые приходится порядка половины всех объявлений страны. Данные, предоставленные сервисом Домклик, отражают текущую ценовую ситуацию и доступность жилья в разрезе городов, упорядоченных по убыванию численности населения.
Ключевые изменения цен в июле
За 28 дней июля рынок продемонстрировал разнонаправленную динамику. На первичном рынке жилья наиболее значительное снижение цен зафиксировано в Екатеринбурге, Тюмени и Ставрополе — в каждом из этих городов стоимость упала на 8%. На вторичном рынке лидером падения стал Челябинск с уменьшением цен на 5%.
В то же время в ряде городов отмечен рост. На первичном рынке наибольший прирост показали Севастополь (+13%), Омск (+11%) и Самара (+9%). На вторичном рынке цены выросли в Краснодаре (+9%), Санкт-Петербурге (+5%) и снова в Севастополе (+5%).
Долгосрочные тренды и объемы предложения
Средняя цена за шестилетний период и графики поставок нового жилья позволяют оценить общие тенденции.
Общая картина такова: на первичном рынке наблюдается незначительное снижение цен на фоне увеличения объемов предложения. На вторичном рынке, напротив, цены демонстрируют небольшой рост, а количество доступных объектов сокращается.
Парадокс цен на новостройки и роль застройщиков
Возникает закономерный вопрос: почему сокращение доступности ипотечного кредитования не привело к существенному снижению цен в рублевом выражении на новостройки? Основная причина кроется в специфике бизнес-модели современных застройщиков. Благодаря высокой маржинальности нового строительства и практически нулевой стоимости содержания непроданного жилья, девелоперы могут чувствовать себя комфортно, реализуя лишь половину готовых квартир.
Наглядный пример — ситуация в Москве. Средняя себестоимость квадратного метра в новостройке составляет около 160 тысяч рублей, тогда как средняя фактическая цена продажи приближается к 310 тысячам рублей. Маржа застройщика таким образом приближается к 100%. При строительстве объекта площадью 100 тыс. кв. метров затраты составляют примерно 16 млрд рублей. Продажа половины площадей по рыночной цене полностью окупает все вложения, а оставшаяся нераспроданная половина становится чистым активом застройщика. Он может хранить эти квадратные метры годами без существенных издержек, так как в России отсутствуют эффективные механизмы налогообложения или административного давления на длительно непроданные объекты. В результате застройщики искусственно сдерживают предложение, поддерживая высокий ценовой уровень, а граждане вынуждены брать крупные ипотечные кредиты для покупки скромного жилья.
Гипотетические сценарии снижения цен
Какие меры могли бы привести к снижению цен, например, в Москве? Первый сценарий предполагает вмешательство контролирующих органов в цепочку поставок строительных материалов. Если бы были выявлены и пресечены схемы искусственного завышения их стоимости, себестоимость строительства могла бы значительно снизиться. В этом случае цены в столице могли бы приблизиться к среднероссийскому уровню, который составляет около 62 тысяч рублей за квадратный метр.
Обратите внимание: Крым стал третьим по ценам на квартиры после Москвы и Петербурга.
Второй мощный рычаг — введение финансовых санкций для застройщиков за длительное наличие непроданного жилья в их портфеле, например, в виде прогрессивных штрафов или налогов. Это заставило бы их активнее распродавать объекты, что привело бы к увеличению предложения и, как следствие, снижению цен до более социально приемлемого уровня. Совокупное применение этих мер теоретически могло бы сократить стоимость новостроек в Москве вдвое. Однако реализация такого сценария потребовала бы кардинальных изменений в регулирующей и политической системе, что в краткосрочной перспективе маловероятно.
Альтернативный путь: возрождение жилищных кооперативов
В поисках решения проблемы доступности жилья имеет смысл reconsider рассмотреть модель жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). При средней себестоимости строительства в России в 62 тысячи рублей за квадратный метр, жители городов-миллионников могли бы приобретать квартиры площадью 50 кв. метров примерно за 3,1 миллиона рублей, минуя огромную наценку девелоперов. Для успеха этой модели необходима серьезная государственная поддержка и защита. Например, введение строгой уголовной ответственности (вплоть до 10 лет лишения свободы с конфискацией имущества) за воспрепятствование деятельности ЖСК или отказ в содействии им по статье о противодействии государственной социальной политике. Это заставило бы чиновников и бизнес искать реальные пути помощи гражданам в улучшении жилищных условий.
На этом текущий обзор завершен. Следующие данные и анализ будут представлены через неделю. Оставайтесь на связи!
🌐Мой канал (пишу правду цифрами)
[Мои] Вопросы по жилью Цена недвижимости Жилье Покупка квартиры Длинный пост 28Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Цены и предложение квартир в городах России.