Статистика утверждает, что на рынке жилья нет излишков. Однако реальная картина зачастую иная: в новых жилых комплексах или в квартирах с завышенной стоимостью можно наблюдать пустующие окна. Так в чем же истинное положение дел? Разберемся в этом вопросе.
В этом материале мы анализируем данные исследовательских компаний и рыночные тренды в сфере недвижимости. Наша цель — найти и бесплатно поделиться с вами инвестиционными идеями, без скрытых подписок и платных курсов.
---
Ключевой индикатор: срок реализации новостроек
Один из важнейших показателей для оценки рынка — «срок продажи строящихся домов». Он рассчитывается по формуле:
Срок реализации = объем строительства на основании разрешений / средний объем продаж за прошлый год
Однако при интерпретации этого индикатора есть важные нюансы:
1. Знаменатель (объем продаж в 2023 году) рекордно высок. Это было вызвано ажиотажным спросом из-за ожиданий отмены льготной ипотеки и роста ключевой ставки. Покупатели спешили заключить сделки, опасаясь, что завтра кредиты станут дороже, а цены — выше.
2. Объем строительства — это еще не построенное жилье. Эти квадратные метры физически не существуют, поэтому нельзя говорить о том, что они «простаивают».
Обратите внимание: Методы оценки коммерческой недвижимости!.
Возможно, реализация этих проектов растянется еще на два года...Иллюзия баланса и скрытые риски
Честно говоря, разговоры о «сбалансированном» рынке и отсутствии переизбытка в 2023 году выглядят преувеличением. Маловероятно, что в ближайшее время продажи повторят прошлогодний рекорд. Возникает вопрос: а достаточно ли сейчас платежеспособного спроса, или мы ошибаемся в своих оценках?
Ситуацию осложняют данные по ипотечным заемщикам. Почему 44% из них отдают на выплату кредита более 80% своего дохода? Это означает, что они будут финансово связаны на следующие 30 лет. Или, может быть, до 100% заемщиков все еще исправно платят, но их финансовый запас прочности исчерпан?
Тревожный сигнал — резкий рост доли заемщиков, которые вынуждены рефинансировать свои кредиты. С 2020 года этот показатель увеличился вдвое!
Проблемные регионы: где непроданного жилья больше всего
На следующем слайде показаны регионы, где доля непроданных квартир в строящихся домах превышает 70%. Удивительно, но в этот список вошли экономически сильные субъекты с традиционно стабильным спросом:
· Московская область
・Ленинградская область
・Воронежская область
・Хабаровский край
・Краснодарский край
Позиция застройщиков и рыночные индексы
Крупные девелоперы, такие как «Брусника», «ПИК» и «Сэтл», заявляют, что у них все в порядке. Аналитики также считают, что у «Самолета» дела идут хорошо. Однако на рынке остается множество проектов, чье будущее под вопросом. Достаточно вспомнить ситуацию вокруг компании «ЛСР».
Парадоксально, но на фоне этих данных индекс «Дом.Клик» (отражающий цены на жилье) достиг исторического максимума. Поскольку этот сервис учитывает сделки как с новостройками, так и с вторичным жильем, можно предположить, что цены именно на новые квартиры выросли еще сильнее!
Спасибо, что прочитали наш анализ! ❤
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые выпуски!
[my] Недвижимость Ипотечный кредит Жилье Покупка недвижимости Длинный пост 3Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Шаткий баланс рынка недвижимости.