Рынок аренды жилой недвижимости демонстрирует тревожную динамику: количество доступных предложений резко сократилось, в то время как арендные ставки взлетели на 18–40%. Этот рост значительно опережает темпы удорожания самой недвижимости. Ситуация парадоксальна: арендовать квартиры с низкой ликвидностью стало проще, однако покупка объектов для последующей сдачи в аренду по-прежнему выглядит невыгодной инвестицией.
Для анализа рынка традиционно рассматриваются несколько ключевых показателей:
- Объем предложения (количество объявлений)
- Уровень цен как главный индикатор спроса и рентабельности
- Срок экспозиции объекта (вторичный показатель, отражающий активность спроса)
Структура рынка аренды
Основу рынка, около 80%, составляют ликвидные студии и однокомнатные квартиры площадью 1–2 кв. м. Также значительную долю занимают комнаты в коммунальных квартирах. Основные арендаторы — это молодые семьи, студенты и семьи с детьми.
Первое, что бросается в глаза, — резкое, почти двукратное сокращение количества рекламных объявлений, причины которого будут рассмотрены далее.
Динамика спроса и предложения
Количество активных объявлений на рынке аренды увеличилось более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что указывает на растущий интерес к этому сегменту.
Однако в столичных регионах ситуация иная. В Москве и Санкт-Петербурге количество предложений об аренде сократилось почти на 70%. Хотя это значительное падение, паниковать не стоит — подобная ситуация уже наблюдалась в четвертом квартале 2021 года.
Анализ ценовой динамики
Рост арендных ставок существенно обогнал рост цен на саму недвижимость: в Москве прибавка составила 40%, а в Санкт-Петербурге — 24%. Стоит отметить, что региональные обзоры часто бывают неточными, так как каждый регион имеет свою уникальную специфику, и усредненные данные могут искажать реальную картину.
Отдельного внимания заслуживают сроки экспозиции объектов.
Обратите внимание: Сочи и Москва снова дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.
Возникает вопрос: действительно ли поиск арендатора в Москве и Петербурге занимает целый месяц? По практическому опыту, ликвидные студии и однокомнатные квартиры находят жильцов за 3–7 дней. А как обстоят дела в других городах?
Анализ тенденций средних цен показывает значительный рост по всем категориям жилья. Студии подорожали на 21%, однокомнатные квартиры — на 11%, двухкомнатные и трехкомнатные — на 16%.
Доходность инвестиций и срок окупаемости
Доходность от сдачи недвижимости в аренду вернулась в диапазон 5–7% годовых, хотя этот рост несколько отстает от скачка цен на сами объекты за последние три года. В качестве альтернативы можно рассмотреть:
- Дивидендные акции
- Купонные облигации
Недвижимость, несмотря на более высокую потенциальную доходность, обладает рядом специфических преимуществ:
- Большая стабильность ценовых трендов по сравнению с волатильностью фондового рынка
- Исторически высокая долгосрочная доходность в сравнении с облигациями (недвижимость можно рассматривать как долгосрочную облигацию, обеспеченную физическим активом, что служит защитой от инфляции)
Подробная статистика по ценам и срокам экспозиции в крупных городах доступна по ссылке.
❗Внимание! Подписывайтесь на наш Telegram-канал
При расчете доходности инвестиций в недвижимость на горизонте 15–20 лет часто допускаются методологические ошибки:
(1) Учитывается только доход от аренды, игнорируется инфляционный рост стоимости самого актива (почему бы не считать его аналогом дивидендов?)
(2) Не закладывается индексация арендной платы в течение длительных периодов (10, 15, 20 лет). А на практике она происходит.
(3) В обратную сторону — не учитываются эксплуатационные расходы: периоды простоя, амортизация, ремонт и страховые риски.
Подпишитесь на Cat.Finance. Здесь вы найдете актуальную рыночную статистику, взвешенный анализ и инвестиционные идеи для любого капитала — от 1 рубля до 1 миллиарда.
[my] Инвестиционная недвижимость, аренда жилья, длинный пост 1Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Цены на аренду летят вслед за ценами (вверх).