Я продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и Сочи. Города интересны тем, что собственность там ведет себя по-другому. Последний раз я видел это в октябре-ноябре. Мы смотрим на то, что произошло за месяц, и думаем о том, что будет дальше.
Я живу в Москве и инвестирую в покупку квартиры в Сочи, о чем рассказываю на своем канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ценовой ситуации. Идти.
Сочи (объявления)
Для начала посмотрим, как обстоят дела с рекламой (не транзакциями) в Сочи.
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Первичка продолжает отскакивать от пиков, вторичка практически не изменилась. 400+ тысяч за метр, конечно, немного сюрреалистично. Но это реклама.
Сочи: ноябрь → декабрь
-
Первичный: 465 тыс. → 433 тыс. (-6,9%)
-
Перепродажа: 272 тыс. → 273 тыс. (+0,3%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Москва стремится к новым высотам.
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Здесь ситуация противоположная. Перепродажа обойдется дороже, а первичка – немного дешевле.
Москва: ноябрь → декабрь
-
Первичный: 361 тыс. → 358 тыс. (-0,8%)
-
Перепродажа: 411 тыс. → 417 тыс. (+1,5%)
Что скажу я? Ставка полиса составляет 16%, поэтому ипотека без льгот практически нереальна, если только не рассчитывать на рефинансирование по более низкой ставке, но когда это произойдет.
Банк России поддержал меры, которые готовит правительство по изменению параметров льготной ипотеки. Они приведут к охлаждению спроса, сказала Набиуллина. Предлагается поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 30%, снизить максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и регионов с 12 млн до 6 млн, снизить максимальный размер субсидий, получаемых банками, ограничить возможность получить сразу несколько льготных кредитов, ограничение размера максимальной долговой нагрузки заемщика до 50%.
Однако некоторые хитрые ходы разработчиков еще есть, и мы ждем новых.
Теперь давайте посмотрим, что происходит в реальных транзакциях, поскольку в рекламе мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных транзакциях мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс недвижимости ДомКлик MREDC Москвы сейчас показывает 286 тыс., как и месяц назад. Рост застопорился после годового минимума (253 тыс.), а цены почти достигли исторического максимума (288 тыс.). Возможно, это разворот тренда.
MREDC — сводный индекс рынка недвижимости Москвы, рассчитываемый на основе агрегированных данных по ипотечным сделкам, предоставленных ДомКлик, и отражает среднюю стоимость одного квадратного метра.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость исходя из реальных цен первичной реализации. Москва там рассматривается отдельно, а Сочи только в пределах Краснодарского края.
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
291к за метр в Москве, +6к в месяц. Он опережает MREDC, но надо понимать, что это данные за 1 декабря.
Это на 21% ниже цен в объявлениях.
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
Примерно такое значение сохраняется в течение всего года, хотя эксперты говорят о 10% (видимо, они тоже берут комиссию в размере 10).В Краснодарском крае средний ценник вырос до 169к - стало на +5к дороже.
Сравнение с другими городами
Традиционно смотрю также объявления в Санкт-Петербурге, Краснодаре и Анапе. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичные и вторичные материалы.
Реклама
-
Москва: первичная 358 тыс., вторичная 417 тыс
-
Сочи: первичная 433 тыс., вторичная 273 тыс
-
Санкт-Петербург: начальная 250 тыс., средняя 213 тыс
-
Анапа: начальная 167тыс, средняя 153тыс
-
Краснодар: начальная 152 тыс, средняя 118 тыс
Эльвира Набиуллина уже повысила ставку ЦБ до 16%. Об этом я уже подробно писал, так что остается только ждать.
Что ещё происходит с недвижкой
Если говорить о мерах жесткой экономии, о которых я писал выше, то они коснутся массовой программы, где каждый получает 8%.
По семейной ипотеке условия пока те же, и я думаю, что семейную ипотеку продлят после 1 июля 2024 года. Может быть, они даже улучшатся, но это не точно.
Льготные кредиты будут новыми, и, конечно же, целевыми. Типа Дальнего Востока или Арктики. Бррр.
В конце ноября 2023 года доля льготной ипотеки достигла исторически высокого уровня 56%.
С августа по ноябрь все, кто в этом нуждался, взяли льготную ипотеку. Потому что этого больше не произойдет. Ждём снижения цен? Да. Но они нас не ждут. Продолжаем наблюдение!
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
В общей сложности с июля 2021 года я сэкономил около 2,84 миллиона (данные на 1 декабря). Если предположить, что квартира стоила 10 миллионов, то сейчас она стоит 11,57 млн. Месяц назад было 11,53! Важно отметить, что это цены в рекламных объявлениях, а подделок в Сочи настолько много, что реальные цены можно узнать только на этапе активного выбора.
Ну а пока достаточно 10,81 метра! В Краснодаре, например, хватит 25 метров вторичного материала. Средняя цена вторичной квартиры там – 4,5 миллиона.
Синий — стоимость моей сферической квартиры в Сочи-пылесосе, а красный — мой декабрьский финансовый результат — прогноз. Напомню, цель – накопить достаточную сумму для обеспечения денежного потока, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я рассказываю, как накопить на квартиру в Сочи и делюсь опытом инвестиций.
[min]НедвижимостьМоскваСочиКвартираИпотекаКупить недвижимостьДлинный пост 9Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Сочи и Москва VS ужесточения льготных ипотек. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.