В этой статье мы проанализируем, как изменилась ситуация на рынке недвижимости Москвы и Сочи за последний месяц. Эти два города представляют особый интерес, поскольку поведение цен на жилье в них часто демонстрирует разные тенденции. Наш анализ основан на данных объявлений и реальных сделок, а также учитывает влияние решений Центробанка и правительства по ужесточению условий льготного кредитования.
Автор, проживающий в Москве и инвестирующий в недвижимость Сочи, делится ежемесячным обзором ценовой динамики. Давайте погрузимся в детали.
Рынок объявлений в Сочи
Начнем с анализа цен, заявленных продавцами в объявлениях на сочинском рынке.
Данные взяты с портала: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
На первичном рынке наблюдается откат от пиковых значений, в то время как цены на вторичное жилье остаются практически стабильными. Средняя цена за квадратный метр в новостройках превышает 400 тысяч рублей, что выглядит весьма высоким показателем. Однако важно помнить, что это цены из объявлений, а не фактические суммы сделок.
Динамика в Сочи с ноября по декабрь:
Новостройки: 465 тыс. руб./м² → 433 тыс. руб./м² (снижение на 6,9%)
Вторичный рынок: 272 тыс. руб./м² → 273 тыс. руб./м² (незначительный рост на 0,3%)
Рынок объявлений в Москве
В столице ситуация складывается иначе, и рынок демонстрирует рост.
Источник данных: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Здесь мы видим противоположную картину: дорожает вторичное жилье, а на первичном рынке цены слегка корректируются вниз.
Динамика в Москве с ноября по декабрь:
Новостройки: 361 тыс. руб./м² → 358 тыс. руб./м² (снижение на 0,8%)
Вторичный рынок: 411 тыс. руб./м² → 417 тыс. руб./м² (рост на 1,5%)
Текущая ключевая ставка ЦБ в 16% делает обычную ипотеку малодоступной, если не рассчитывать на будущее рефинансирование. Глава Банка России Эльвира Набиуллина поддержала планы правительства по изменению параметров льготных программ. Ожидается повышение первоначального взноса с 20% до 30%, снижение максимальной суммы кредита для крупных городов, а также введение ограничений по долговой нагрузке заемщиков. Эти меры призваны охладить перегретый спрос, однако девелоперы могут искать новые схемы для привлечения покупателей.
Анализ реальных сделок
Цены в объявлениях отражают ожидания продавцов, а чтобы понять реальную картину, нужно смотреть на фактические сделки.
Индекс недвижимости ДомКлик (MREDC) для Москвы в декабре зафиксировался на отметке 286 тыс. руб./м², что соответствует ноябрьскому значению. После достижения годового минимума в 253 тыс. руб. рост цен замедлился, приблизившись к историческому максимуму (288 тыс.). Это может сигнализировать о развороте тренда.
MREDC — это сводный индекс, рассчитываемый на основе данных по ипотечным сделкам сервиса ДомКлик и отражающий среднюю стоимость квадратного метра.
Данные с Московской биржи: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам аналогичных индексов от ДомКлик нет. Для анализа первичного рынка можно обратиться к СберИндексу. По его данным, средняя цена «квадрата» в новостройках Москвы на 1 декабря составляла 291 тыс. рублей, что на 6 тыс. выше показателя месяца назад. Эта цифра опережает MREDC, но важно учитывать разницу в методике расчета.
Интересно, что цена реальных сделок на первичном рынке Москвы примерно на 21% ниже, чем средний ценник в объявлениях.
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
Этот разрыв сохраняется в течение года, хотя эксперты часто говорят о более скромной разнице в 10%.В Краснодарском крае (куда входит и Сочи) средняя цена по сделкам с новостройками выросла до 169 тыс. руб./м², прибавив за месяц 5 тыс. рублей.
Данные СберИндекса: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
Сравнительная таблица по городам
Для полноты картины рассмотрим цены в объявлениях (не по сделкам) в других крупных городах.
Средние цены в объявлениях за декабрь (тыс. руб./м²):
Москва: новостройки — 358, вторичка — 417
Сочи: новостройки — 433, вторичка — 273
Санкт-Петербург: новостройки — 250, вторичка — 213
Анапа: новостройки — 167, вторичка — 153
Краснодар: новостройки — 152, вторичка — 118
Контекст: ужесточение льготной ипотеки
Планируемые изменения в первую очередь затронут массовые программы, такие как стандартная льготная ипотека со ставкой 8%. Условия для семейной ипотеки пока остаются прежними, и высока вероятность ее продления после 1 июля 2024 года, возможно, даже с улучшением условий.
В будущем можно ожидать появления новых целевых льготных программ, например, для Дальнего Востока. Важно отметить, что в ноябре 2023 года доля льготной ипотеки в общем объеме выданных кредитов достигла рекордных 56%. Это говорит о том, что многие покупатели поспешили оформить кредиты до введения ограничений.
Ожидает ли рынок снижения цен? Потенциал для коррекции есть, но пока цены демонстрируют устойчивость. Наблюдение продолжается.
Личный инвестиционный кейс: накопление на квартиру в Сочи
Автор делится личным опытом накопления на недвижимость в Сочи. С июля 2021 года условная стоимость целевой квартиры выросла с 10 млн до 11,57 млн рублей (по данным объявлений). Месяцем ранее она оценивалась в 11,53 млн. Важно подчеркнуть, что в Сочи велик разброс между ценами в объявлениях и реальными сделками, и точную стоимость можно узнать только в процессе активного поиска.
На текущий момент накоплений хватило бы на 10,81 «квадрата» в Сочи. Для сравнения: в Краснодаре на эти же средства можно было бы приобрести около 25 квадратных метров на вторичном рынке (при средней цене квартиры 4,5 млн рублей).
На графике синяя линия отражает рост стоимости условной квартиры в Сочи, а красная — динамику личных накоплений автора. Его финансовая цель — создать капитал, достаточный для покрытия будущих ипотечных платежей.
Больше подробностей об инвестициях и накоплениях — в Telegram-канале автора.
[min]НедвижимостьМоскваСочиКвартираИпотекаКупить недвижимостьДлинный пост 9Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Сочи и Москва VS ужесточения льготных ипотек. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.