В настоящее время аналитики столкнулись с уникальной ситуацией, когда на один и тот же вопрос о состоянии рынка недвижимости можно дать два противоположных, но при этом верных ответа. Одни говорят, что цены падают, другие утверждают, что они растут. Разгадка этого парадокса, как всегда, скрыта в деталях и методологии подсчета. Давайте разберемся по порядку.
Чтобы понять происходящее, нужно начать с анализа основных индикаторов.
Индекс Дом.Клик: картина роста
Многие эксперты, включая аналитиков Cat.Finance, традиционно используют индекс Дом.Клик как оперативный барометр рынка. Его надежность обеспечивается данными от крупнейшего банка и фондовой биржи страны. Этот недельный индикатор крайне ценен для своевременной оценки ситуации.
Что же он показывает? С начала ноября индекс демонстрирует уверенный рост, приближаясь к своим историческим максимумам — до них осталось всего около 2%. Этот рост выглядит особенно удивительным на фоне почти двукратного повышения ключевой ставки Центробанка с августа, что автоматически привело к удорожанию ипотечных кредитов и увеличению ежемесячных платежей.
Такая устойчивая динамика действительно вызывает вопросы и заставляет задуматься о ее причинах.
Стоит отметить, что данные индекса регулярно обновляются. Чтобы быть в курсе последних изменений, рекомендуем подписаться на соответствующие обновления.
Однако это лишь одна сторона медали. Чтобы увидеть полную картину, обратимся к другим источникам.
Данные «Этажей»: признаки охлаждения рынка
Сеть агентств недвижимости «Этажи» предоставляет собственную статистику, основанную на реальных сделках. Независимо от отношения к риелторам, их данные считаются репрезентативными и отражают практическую сторону рынка.
Согласно их отчету, в октябре впервые за последние девять месяцев был зафиксирован спад цен. Эта статистика подтверждает известный экономический принцип: бесконечный рост цен невозможен, рано или поздно рынок корректируется. В данном случае, ажиотажный спрос, подогретый различными факторами, мог быть удовлетворен еще в сентябре, что и привело к стагнации в октябре.
Обратите внимание: История про Снежану, бизнес-леди, которая всегда в порядке.
В чем же причина расхождений?
Чтобы понять, почему индексы показывают разную динамику, необходимо изучить их методику расчета. Официальная методология индекса Дом.Клик опубликована на сайте Московской Биржи, и ее анализ проясняет ситуацию.
Ключевые критерии отбора объектов для индекса:
· Учитываются сделки, совершенные только через Сбербанк.
· Здание должно быть сдано в эксплуатацию.
· Высота дома — не более 26 этажей.
· Год постройки — не ранее 1901 года.
· Квартиры от 1 до 4 комнат, площадью от 20 до 200 кв. м.
· Стоимость объекта не должна превышать 30 миллионов рублей.
Просим прощения за возможное сжатие изображения.
Интересный нюанс: хотя индекс часто ассоциируется со вторичным жильем, в его методологии прямо не указано, что объекты должны быть именно «вторичными». Это означает, что в расчет могут попадать квартиры в новостройках, которые уже введены в эксплуатацию, но еще продаются застройщиком (так называемое «первичное вторичное» жилье). Именно на этом сегменте, поддерживаемом государственными льготными программами (например, субсидированной ипотекой), может сохраняться ценовой рост, особенно на фоне высоких ставок по обычным кредитам.
Данные подтверждают эту гипотезу: к концу года значительная часть квартир в домах, сданных в 2023 году, остается непроданной. Спрос, перетекающий со «классического» вторичного рынка на первичный (где доступны льготы), искусственно поддерживает цены в этом сегменте, что и отражает индекс Дом.Клик. В то же время рынок обычного вторичного жилья, лишенный господдержки, начинает демонстрировать признаки снижения активности и цен, что фиксируют агентства.
Таким образом, оба утверждения — и о росте, и о падении — верны, но относятся к разным сегментам одного рынка. Как вы относитесь к рыночным индексам? Считаете ли их надежным инструментом или в них слишком много условностей?
[мин]НедвижимостьЦены на жильеИнвестицииДлинный пост 29 чувствБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Недвижимость всегда растет! Или нет?.