В этой статье представлен ежемесячный анализ ценовых тенденций на рынке жилья в Москве и Сочи — двух ключевых, но принципиально разных локациях. Мы рассмотрим изменения за август, сравним данные по объявлениям и реальным сделкам, а также попробуем спрогнозировать дальнейшее развитие ситуации.
Рынок Сочи: данные по объявлениям
Анализ основывается на ценах, заявленных продавцами в объявлениях, что отражает их ожидания, а не фактические суммы сделок. В августе в Сочи продолжился рост цен, особенно заметный на первичном рынке.
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Наблюдается классическая для российского рынка реакция на повышение ключевой ставки ЦБ: ожидание удорожания ипотеки подталкивает покупателей к сделкам, что, в свою очередь, поддерживает рост цен, создавая замкнутый круг.
Цена «квадрата» в новостройках резко подскочила с 320 до 362 тысяч рублей, прибавив 42 тысячи (+13.1%). На вторичном рынке рост был скромнее: с 276 до 291 тысячи рублей (+5.4%). Несмотря на летний подъем, текущие уровни всё ещё значительно ниже пиковых значений годичной давности (около 400 тыс. руб.). Рынок находится в состоянии противостояния: инвесторы не спешат снижать цены, а покупатели сопротивляются их росту.
Сочи: динамика с июля по август
Первичный рынок: 320 тыс. → 362 тыс. руб./м² (+13,1%)
Вторичный рынок: 276 тыс. → 291 тыс. руб./м² (+5,4%)
Рынок Москвы: данные по объявлениям
В столице ценовая динамика также демонстрирует рост, однако его структура отличается от сочинской. Здесь сильнее подорожал сегмент вторичного жилья.
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Средняя цена метра в новостройках увеличилась с 335 до 347 тысяч рублей (+3.6%), а на вторичном рынке — с 347 до 387 тысяч рублей, что составляет существенный прирост в 40 тысяч рублей или 11.5%.
Москва: динамика с июля по август
Первичный рынок: 335 тыс. → 347 тыс. руб./м² (+3,6%)
Вторичный рынок: 347 тыс. → 387 тыс. руб./м² (+11,5%)
Логика, при которой вторичное жилье дорожает быстрее нового, выглядит нестандартно. Интересно будет увидеть, как эта ситуация развернется в сентябре.
Реальные сделки: взгляд сквозь призму фактов
Цены в объявлениях — это желания продавцов. Чтобы понять реальную картину, нужно смотреть на фактические суммы сделок. Для Москвы таким индикатором служит индекс MREDC от ДомКлик, рассчитываемый на основе ипотечных транзакций.
В августе индекс MREDC вырос до 271 тысячи рублей за «квадрат» против 265 тысяч месяцем ранее. Месячный прирост составил 6 тысяч рублей или 2.2%, при этом темпы роста ускорились по сравнению с предыдущими периодами. Индекс продолжает восстанавливаться после годового минимума в 253 тысячи рублей.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
К сожалению, аналогичные индексы для других городов, включая Сочи, не публикуются.
Другой полезный источник — СберИндекс, отражающий стоимость первичного жилья по реальным сделкам. Данные здесь обновляются с задержкой. На конец июля средняя цена в Москве составляла 267 тысяч рублей за метр, что на 3 тысячи выше июньского значения. Разрыв с индексом MREDC (4 тысячи рублей) объясняется разной методологией расчетов.
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
Важный вывод: реальные цены сделок в Москве примерно на 22% ниже заявленных в объявлениях. Эксперты отмечают, что скидка при торге может колебаться от 5% до 30% в зависимости от адекватности первоначальной цены продавца.
Для Краснодарского края (в эту выборку попадает и Сочи) СберИндекс фиксирует умеренный рост средней цены до 154 тысяч рублей за метр (+1 тысяча рублей).
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
Сравнительная таблица цен по городам
Для полноты картины стоит взглянуть на заявленные цены в других крупных городах. Важно помнить, что реальные суммы сделок будут ниже.
Средние цены по объявлениям (руб./м²):
Москва: первичка — 347 тыс., вторичка — 387 тыс.
Сочи: первичка — 362 тыс., вторичка — 291 тыс.
Санкт-Петербург: первичка — 247 тыс., вторичка — 202 тыс.
Анапа: первичка — 133 тыс., вторичка — 132 тыс.
Краснодар: первичка — 140 тыс., вторичка — 140 тыс.
Интересно, что в Сочи первичное жилье в среднем дороже московского, а вторичное — значительно дешевле.
Факторы влияния: ставка ЦБ и рыночные парадоксы
В августе Эльвира Набиуллина объявила о повышении ключевой ставки ЦБ до 12%. Теоретически это должно привести к удорожанию ипотеки и снижению спроса, особенно на первичном рынке.
Однако на практике мы наблюдаем обратный эффект: анонс повышения ставок вызывает ажиотажный спрос, так как покупатели стремятся успеть оформить кредит на ещё действующих условиях. Это создает краткосрочный ценовой всплеск.
Дополнительным стимулом для рынка стало снижение банками минимального первоначального взноса по некоторым ипотечным программам до 10%.
Ещё один тревожный сигнал — растущий объем непроданного жилья в новостройках. Темпы строительства опережают темпы продаж, что может указывать на формирование «пузыря». Пик строительного сезона пройден, и сентябрь покажет, как рынок будет переваривать возросшее предложение.
Личный инвестиционный кейс: квартира в Сочи
В качестве иллюстрации рассмотрим динамику стоимости конкретного объекта. Квартира, купленная в Сочи в июле 2021 года за 10 млн рублей, по текущим рыночным оценкам (на основе объявлений) в августе стоила уже около 12.33 млн рублей. За месяц ее оценочная стоимость выросла с 11.69 млн рублей.
Следует делать поправку на высокий уровень «виртуальных» цен в сочинских объявлениях. Реальную стоимость можно определить только в процессе активных переговоров с покупателями.
Общая сумма накопленного капитала с июля 2021 года составила около 2.38 млн рублей (данные на 1 августа).
На графике синяя линия отражает расчетную стоимость квартиры в Сочи, а красная — динамику личного финансового результата инвестора. Цель инвестиции — создать капитал, достаточный для формирования пассивного дохода, покрывающего ипотечные платежи (эквивалентно 100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал об инвестициях, финансах и недвижимости.
[моё]НедвижимостьМоскваСочиИнвестицииLongpost 5 EmotionsБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Сочи и Москва снова дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.