Мы продолжаем следить за тем, что происходит на рынке жилой недвижимости. Прекрасное исследование подготовил ЦБ по проектному финансированию строительства жилых домов. Напишите самое главное. Спойлер: количество непроданных домов растет. Рост заработной платы отстает от роста цен на квадратные метры. Пузырь надувается, пружина сжимается. Обеспечить регресс.
1. 99% домов построено за счет дольщиков (94% - эскроу-счета), только 1% - за счет собственных средств. Они не стали строить меньше, а только увеличили темпы.
Конвейер движется, его невозможно остановить.
https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
2. За последние 12 месяцев начато строительство 45,6 млн метров жилья. Всего на данный момент насчитывается 101 миллион недостроенных метров. На данный момент продано 73% готовых объектов и 29% незавершенных. Год назад было продано 80% готового и 35% недостроенного.
Это означает, что доля непроданных домов увеличивается. Программы субсидирования, конечно, работают, но люди не справляются с объемами строительства.
https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
3. С начала 2021 года зарплаты выросли на 34%, новостройки подорожали на 54%, вторичное жилье на 36%.
очевидно, что доступность «доступного» жилья стала доступнее негативно. Интересно, много ли среди читателей моего текста тех, кому повысили зарплату на 30-40%. Вспышка, если узнаешь себя.
Тем не менее в той же Москве ипотечные кредиторы бьют рекорды. Я об этом подробно писал. Они берут больше денег, но покупают меньше.
https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
Отделение новостроек в виде повышения цен от вторичного жилья снижает спекулятивную привлекательность.
Обратите внимание: Действительно новые деньги: В 2011 Канада ввела полимерные банкноты..
Заняв подорожавшие новостройки, они уходят на вторичный рынок, который растет не такими темпами и не поддерживается льготными программами. Лично я пока выбрал для себя 10-20% портфеля в бумажной собственности, купив акции РД и АБ7. Но как инвестиция, на мой взгляд, комфортнее вкладывать без ипотеки, те же облигации дают более 12% в год даже при высоком рейтинге, и акции тех же нефтяных компаний чувствуют себя хорошо, хотя они уже дорогой.4. У застройщиков большие долги.
https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
Если раньше счета эскроу покрывали все долги, то теперь они покрывают их на 80%.
https://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/46282/pf_2023_Q2.pdf
5. Есть еще один важный момент, касающийся граждан-залогодателей.
Рост эскроу-поступлений в основном поддерживался продажами в рамках государственных программ поддержки ипотеки и сопровождался ослаблением стандартов кредитования: доля кредитов с просрочкой >80% во 2К23 составила 39%, а с первым платежом < 20% - 63% от общего объема кредитов. Люди загоняют себя в долги. Мыши тыкали, но продолжали есть кактус, кажется, говорится в поговорке?
Пузырь?
Что мы видим в итоге? Цены растут, продажи падают, а долговая нагрузка как на строителей, так и на население увеличивается. Цены на жилье растут быстрее, чем зарплаты. Ставки по ипотеке растут. Программы поддержки поддерживаются, но непроданных счетчиков становится все больше. Пузырь лопнет? Пока нет, просто всем становится все труднее. Итак, уже много лет говорят о том, что пузырь лопнет, но он не лопается. Цены упадут? Скорее нет, чем да, возможно падение до годового минимума.
И наконец. Банки зафиксировали рост спроса на кредиты в первую неделю после резкого повышения Банком России ключевой ставки 15 августа. В частности - до 42% - увеличился интерес к ипотеке. Без комментариев.
Подписывайтесь на мой Telegram-канал ↗ об инвестициях, финансах и недвижимости.
[моё]НедвижимостьИпотекаИнвестицииПокупка недвижимостиКвартираLongpost 18 FeelingsБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Новые жилые дома в России строятся быстрее, чем продаются. Пузырь надувается, но не лопается.