На московском рынке недвижимости существуют проблемные жилые комплексы, покупка квартир в которых сопряжена с высокими рисками. Несмотря на это, привлекательная цена продолжает манить покупателей. В статье разбираем, какие это проекты, в чем их главные опасности и что нужно знать, прежде чем принимать решение.
В России ведется официальный список проблемных новостроек — это объекты застройщиков-банкротов, где сроки сдачи или выдачи ключей нарушены более чем на полгода. Таких проектов сегодня около тысячи. Однако помимо них есть особая категория — так называемые «негласные долгострои». Формально они не входят в черный список, строительство понемногу идет, но риски для покупателей остаются крайне высокими. К ним относятся дома, которые уже переносили сроки более чем на 6 месяцев и, что критически важно, строятся по устаревшей схеме — без использования эскроу-счетов. В Москве яркие примеры — ЖК «Светлый мир Станция Л», «Время» и AFI Tower.
Почему эскроу-счета — это гарантия безопасности?
Согласно исследованию «Дом.рф» и ВЦИОМ, 40% россиян не понимают, как работают эскроу-счета. А между тем, это ключевой механизм, защищающий средства дольщиков. До 2019 года, до введения этой системы, покупка квартиры в строящемся доме напоминала игру в рулетку: вы передавали крупную сумму застройщику, надеясь, что он выполнит обязательства. В случае банкротства или мошенничества покупатель оставался и без денег, и без жилья, особенно в периоды экономических кризисов.
Схема с эскроу коренным образом изменила правила игры. Теперь деньги покупателей не поступают напрямую застройщику, а блокируются на специальном счете в банке. Банк, в свою очередь, кредитует строительство. Застройщик получает доступ к средствам дольщиков только после полного завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Это создает мощную финансовую мотивацию для своевременной сдачи объекта: компания не может использовать ваши деньги здесь и сейчас, а банк контролирует процесс.
Принципиальная схема работы эскроу-счета
Хотя большинство новых проектов сейчас реализуется именно по этой безопасной модели, на рынке еще остаются «детища» старой системы. И, как правило, именно с ними возникают серьезные проблемы.
В чем конкретно заключаются риски?
Рассмотрим детально на примере одного из самых продаваемых, но при этом проблемных ЖК Москвы — «Светлый мир Станция Л».
1. Сомнительная репутация застройщика
Компания-застройщик Seven Suns Development известна множеством судебных разбирательств, и «Станция Л» — далеко не ее единственный проблемный проект. Систематические срывы сроков стали для нее печальной нормой.
2. Непрозрачные условия продаж
В проектной декларации четко указано отсутствие проектного финансирования и эскроу. Однако многие покупатели либо не проверяют этот документ, либо не придают ему значения, о чем красноречиво говорят обсуждения в чатах будущих жильцов.
Обсуждение покупателей из чата жилого комплекса
Застройщик создает дополнительные сложности, например, отказывает дольщикам в праве продажи квартиры по переуступке. Отделочные работы часто оформляются как «подарок», что юридически лишает покупателя возможности предъявлять претензии по качеству ремонта.
3. Постоянные задержки
Сроки ввода дома в эксплуатацию и выдачи ключей неоднократно переносились. Первоначальная дата получения ключей в первом квартале 2023 года уже сдвинута на конец года, и нет гарантий, что это окончательный перенос.
Информация о переносе сроков с официального портала «Дом.рф»
4. Низкие темпы строительства и изменение условий
Текущее состояние строительной площадки не позволяет надеяться на сдачу дома в объявленные сроки. Более того, застройщик в одностороннем порядке меняет характеристики объекта: ранее анонсированные кладовые помещения и паркинг теперь недоступны для покупки.
Обратите внимание: Включай логику! Или 10 причин, которые мешают тебе богатеть.
5. Ожидаемое низкое качество
Качество будущего жилья и благоустройства территории вызывает большие сомнения. Нередко дольщики таких проектов стараются избавиться от квартир сразу после получения ключей, так как комфортно жить в них невозможно. В профессиональной среде даже циркулируют шутки о том, что достраивать объект в итоге придется другой, более надежной компании.
Похожие проблемы преследуют и другие проекты: у AFI Tower срок выдачи ключей сдвинут на год, а у ЖК «Время» — на 3,5 года. Существуют и новостройки, которые формально строятся по эскроу, но также отличаются гигантскими задержками, например, другие проекты Seven Suns Development («Сказочный лес», «В стремлении к свету») или ЖК «Большая семерка» от «Бэсткон».
Почему же люди продолжают покупать такие квартиры?
Парадокс в том, что ЖК «Станция Л» остается лидером продаж в Москве. Причина проста и очевидна — крайне низкая цена, стартующая от 5,8 млн рублей. На эти деньги в столице практически невозможно купить новое жилье. Соседний проект от надежного застройщика ПИК уже стоит дороже. Многие покупатели, называя себя инвесторами, берут крупные ипотечные кредиты, осознанно идя на риск, а потом сталкиваются с нарушением обязательств.
Ситуацию усугубляет и поведение некоторых профильных СМИ, которые без тени сомнения размещают рекламу таких сомнительных проектов, вводя потенциальных покупателей в заблуждение.
Пример рекламы проблемного ЖК в одном из уважаемых изданий
Стоит ли игра свеч? Подводим итоги
Полный крах и отказ от достройки маловероятен. В крайнем случае, проблемный ЖК может быть признан долгостроем и передан Фонду развития территорий, который либо вернет деньги дольщикам, либо завершит строительство. Важный нюанс: эта защита распространяется только на жилье, но не на апартаменты.
Однако и здесь покупателя ждут серьезные подводные камни:
1. Неопределенность со сроками. Достройка может занять от года-двух до десятилетия, как в печально известной истории с ЖК «Царицыно».
2. Финансовые потери при возврате денег. Инфляция за годы ожидания может значительно обесценить возвращенную сумму, и на эти деньги уже не купить аналогичное жилье.
3. Проблемы с качеством. Дом, достроенный в спешке или по упрощенной схеме, почти наверняка будет иметь массу недоделок, проблемы с коммуникациями и неразвитую инфраструктуру. Перепродать такую квартиру в будущем будет крайне сложно.
Таким образом, покупка в таком ЖК — осознанный риск. Если вы готовы к возможным многолетним ожиданиям, судебным тяжбам и компромиссу с качеством, решение остается за вами. Для минимизации рисков всегда тщательно проверяйте застройщика: изучайте его историю, убедитесь в использовании эскроу-счетов, отслеживайте реальные темпы строительства и читайте отзывы дольщиков его предыдущих проектов.
Если вам интересны разборы по недвижимости, будем рады вам в нашем Telegram-канале.
НедвижимостьПокупка недвижимостиДолгостройДлиннопост 1 ЭмоцииБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Негласные долгострои — новостройки, которые нельзя покупать. Но люди все равно берут ….