Идея купить земельный участок, построить на нем каркасный дом и продать с прибылью периодически посещает многих, включая автора, чья профессиональная деятельность связана с девелопментом. В этой статье представлен подробный финансовый разбор такого проекта, чтобы понять, насколько это выгодно в текущих рыночных условиях.
Цель — оценить экономическую эффективность подобной затеи.
Далее последует детальный расчет всех этапов и затрат, а также сравнение результата с предложениями на рынке.
Покупка земельного участка
На сегодняшний день приобретение земли — одна из ключевых статей расходов. Для анализа выбрана локация в Подмосковье, в часе езды от МКАД, с нормальными подъездными путями и статусом ИЖС. Средняя цена в подобных местах — около 100 000 рублей за сотку.
В качестве примера рассматривается участок площадью 10 соток, граничащий с лесом, с уже установленным забором и подведенным электричеством.
Стоимость такого участка составляет 1 300 000 рублей.
Важно отметить: если электричество не подведено, подключение обойдется примерно в 60 000 рублей, а в случаях, когда тянуть линию нужно далеко, затраты могут быть значительно выше.
Стоимость строительства дома
Для расчетов взят типовой проект каркасного дома с теплой площадью 56 кв. м и террасой 4 кв. м.
Планировка дома:
Проект содержит полную спецификацию материалов, что позволяет рассчитать их стоимость.
Каркас и его сборка
Для расчета взяты консервативные цены: 30 000 руб. за куб строганой доски и 25 000 руб. за куб обычной. Стоимость материалов для каркаса составила 423 000 рублей.
На сборку каркаса силами двух человек заложено 2 недели работы с оплатой 200 000 рублей (по 100 тыс. на человека) и около 30 000 рублей на расходные материалы (гвозди, саморезы и т.д.).
Фундамент
Для каркасного дома в выбранной локации оптимален фундамент на винтовых сваях. Для проекта требуется 25 свай длиной 2,5 метра (с запасом).
Выбрав сваи премиум-класса с литыми наконечниками и покрытием, получаем стоимость 205 650 рублей с установкой.
Промежуточный итог: дом на сваях
На этом этапе у нас есть участок и собранный каркас дома на фундаменте.
Общие затраты достигли 2 158 650 рублей.
Утепление и обшивка
Далее следует этап утепления и обшивки каркаса. В проекте заложена перекрестная изоляция с использованием качественных мембран и утеплителя.
Стоимость материалов для утепления — 450 550 рублей.
Добавляется OSB-плиты для чернового пола (30 листов) — 45 000 руб., а также доставка и разгрузка — 15 000 руб.
На крышу укладывается профнастил.
Рабочим оплачивается еще 2 недели работы — 200 000 рублей.
Визуализация результата:
Общая сумма затрат выросла до 2 929 874 рублей.
Внутренняя и внешняя отделка
Для отделки внутри и снаружи используется имитация бруса. Снаружи дом красится, внутренняя отделка остается в натуральном виде.
Обратите внимание: Выращиваем нарциссы на продажу.
Оплата труда отделочников — еще 100 000 рублей.
В проекте изначально не было окон, поэтому их размеры рассчитываются отдельно: 4 больших и 2 маленьких окна.
Размеры окон:
590x1000 мм — 2 шт.
1400x1400 мм — 3 шт.
1400x2125 мм — 1 блок.
Добавляется утепленная входная дверь за 50 000 рублей.
Итоговый вид дома после отделки:
Затраты на этом этапе: 3 476 230 рублей.
Инженерные коммуникации и системы
Водоснабжение и канализация
Для повышения привлекательности объекта для покупателя сразу закладываются инженерные системы: колодец (200 000 руб.) и септик (150 000 руб.). В эту сумму входит подвод к дому и разводка сантехники, как минимум для душа.
Система «Умный дом»
Чтобы добавить современности, в дом интегрируется базовая система «Умный дом» на базе экосистемы Aqara. Комплект включает датчики движения, умные розетки для управления отоплением, реле для наружного освещения и другие мелочи.
Итоговые затраты и наценка
К окончательной смете обязательно добавляется 20% на непредвиденные расходы и возможные ошибки в планировании. Также необходимо заложить маржу для продажи.
Итоговая себестоимость проекта с учетом всех рисков: около 4 400 000 рублей и примерно 2 месяца работы.
Для получения прибыли к этой сумме нужно добавить как минимум 20%. Таким образом, минимальная цена продажи должна составить:
5 207 659 рублей.
Анализ рынка: а купят ли?
Ключевой вопрос: можно ли продать такой дом по рассчитанной цене? Для ответа проанализируем предложения в аналогичных локациях.
Пример 1: Готовый дом на участке 6 соток в новом поселке за 4 млн рублей.
Пример 2: Дом площадью 72 кв. м в новом поселке за 6 млн рублей.
Пример 3: Современный дом площадью 30 кв. м с ремонтом.
Пример 4: Дом площадью более 150 кв. м за 6,1 млн рублей. В доме выполнена разводка электрики, есть скважина и септик, ожидается подвод газа.
Пример 5: Объект, очень похожий на наш расчетный проект, за схожую цену.
Вывод: Цена в 5.2 млн рублей за дом площадью 56 кв. м на участке 10 соток с полной отделкой и инженерными системами в целом соответствует рыночным предложениям. Однако конкуренция высока, и для успешной продажи необходимы либо уникальные преимущества (лучшая локация, вид, инфраструктура), либо снижение себестоимости строительства, что часто ведет к ухудшению качества.
Автор делится подобными разборами и опытом жизни за городом в своем Telegram-канале.
[Моя] Покупка недвижимости Коммерческое строительство Загородный дом Long Post 10Больше интересных статей здесь: Бизнес.
Источник статьи: Выгодно ли строить дом на продажу. Делаю расчеты, анализирую рынок.