Приобретение недвижимости, изъятой у должника банком, часто кажется выгодной сделкой из-за значительного дисконта. Однако такая покупка сопряжена с серьёзными юридическими рисками, которые могут привести к потере и денег, и самого жилья, даже если оно станет для покупателя единственным.
Реальный случай: как суд изъял квартиру у добросовестного покупателя
Наглядной иллюстрацией этих рисков стала резонансная история, произошедшая в Санкт-Петербурге. В 2015 году гражданин Кузьмин приобрёл у банка «Советский» просторную квартиру площадью 273 м² в историческом здании на Петроградской стороне. Недвижимость, являвшуюся объектом культурного наследия, банк продал как залоговое имущество всего за 11 млн рублей — сумму, сопоставимую со стоимостью новостройки в Подмосковье. Столь низкая цена была обусловлена несколькими факторами: её установил сам банк, на предыдущих торгах объект не нашёл покупателя, а состояние квартиры требовало капитального ремонта. После сделки новый владелец даже взял кредит в 20 млн рублей на восстановление жилья.
Однако уже через год банк «Советский» обратился в суд с требованием расторгнуть сделку. Причиной стала продажа имущества по заведомо заниженной цене за два месяца до начала санации кредитной организации.
Обратите внимание: Как купить имущество с торгов?.
Суд, опираясь на заключение независимой экспертизы, установившей рыночную стоимость квартиры на момент продажи в 35 млн рублей, удовлетворил иск. Кузьмина обязали вернуть недвижимость, а банк должен был вернуть ему 11 млн рублей. Но на практике это решение осталось лишь на бумаге: банк к тому времени находился под внешним управлением, и деньги покупателю возвращены не были, а сам он оказался в длинной очереди кредиторов с призрачными шансами на возврат средств.Почему статус «единственного жилья» не всегда защищает
В попытке восстановить справедливость Кузьмин обратился в Конституционный суд (КС), ссылаясь на то, что изъятая квартира являлась для него единственным жильём, которое по статье 446 ГПК РФ не подлежит взысканию. Однако шансы на успех в этой инстанции были невелики. Весной того же года КС уже вынес определение, разрешающее изымать у должников единственное жильё, если оно признано роскошным. Таким образом, прецедент был создан, и апелляция к статусу «единственного жилья» в случае с дорогостоящей недвижимостью перестала быть абсолютной защитой.
Мнение экспертов: в чём была главная ошибка?
Юристы и аналитики сходятся во мнении, что вернуть квартиру Кузьмину вряд ли удастся. В данном случае сработала правовая норма, позволяющая оспорить сделку, если имущество было продано со скидкой, превышающей 20% от рыночной стоимости. Именно этим и воспользовалась администрация санируемого банка «Советский».
Практические рекомендации для покупателей залоговой недвижимости
1. Оцените финансовое состояние продавца. Главный риск — возможное банкротство банка-продавца вскоре после сделки. Если это произойдёт, новая сделка по продаже залогового имущества может быть оспорена, как это случилось в описанной истории. Перед покупкой необходимо тщательно изучить финансовые показатели и репутацию кредитной организации.
2. Выбирайте надёжного продавца. Покупать залоговое имущество стоит у крупных, финансово устойчивых банков с безупречной репутацией. Их стабильное положение на рынке служит дополнительной гарантией законности и неоспоримости сделки.
3. Проведите независимую оценку. Обязательным этапом должна стать профессиональная оценка рыночной стоимости объекта. Это поможет не только убедиться в адекватности цены, но и обезопасить себя от претензий в будущем, если дисконт окажется слишком большим.
Покупка залоговой недвижимости — это сложная сделка, требующая повышенной юридической и финансовой осмотрительности. Кажущаяся выгода может обернуться многолетними судебными разбирательствами и полной потерей вложений.
Статья была полезной? Ставим лайк и подписываемся на канал, чтобы не пропускать полезные материалы и советы
#банкротство #единственное жилье #залоговое имущество #банкротство банка #покупка недвижимости #роскошный дом #имущество должника
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Купить квартиру должника и потерять все.