Главным критерием для одобрения ипотеки традиционно считается платежеспособность заемщика. Однако современные банки подходят к оценке более комплексно: их интересует не только наличие средств, но и их происхождение, а главное — стабильность дохода на протяжении длительного периода, который может охватывать десятилетия.
Раньше в группу повышенного риска автоматически попадали индивидуальные предприниматели и фрилансеры из-за непостоянства их заработка. Сегодня ситуация меняется: банки признают, что доходы самозанятых за последние годы стали более весомыми и предсказуемыми. Крупные финансовые учреждения, такие как ВТБ и Сбербанк, уже разработали специальные ипотечные программы для этой категории клиентов. Хотя в них по-прежнему есть свои условия и ограничения, общий тренд направлен на упрощение процедуры для фрилансеров.
Основные категории заемщиков, которым сложно получить ипотеку
Молодые и пожилые заемщики. Банки устанавливают возрастные ограничения, поскольку считают, что наибольшая финансовая стабильность достигается в период от 30 до 45 лет. Хотя формально ипотеку можно оформить с 18 лет, на практике это предлагают далеко не все банки, и шансы на одобрение для очень молодых или предпенсионных клиентов значительно ниже.
Клиенты с небольшим первоначальным взносом. Размер первого взноса напрямую влияет на условия кредита и вероятность его получения. Для банка это не только подтверждение платежеспособности, но и гарантия возврата средств в случае невыплаты кредита. Реализация залоговой недвижимости — процесс затратный, а ее рыночная стоимость при продаже банком обычно на 15–20% ниже первоначальной. Поэтому значительный первоначальный взнос становится почти обязательным требованием, особенно в нестабильной экономической ситуации.
Те, кто использует материнский капитал как основной взнос. Если большая часть (от 50% и более) первоначального взноса формируется за счет маткапитала, банк может усомниться в финансовой дисциплине заемщика. Отсутствие собственных накоплений для минимального взноса часто трактуется как недостаточная способность обслуживать долгосрочный кредит, что повышает риск отказа.
Заемщики с низким официальным доходом. Доход должен не только покрывать ежемесячный платеж по ипотеке, но и обеспечивать содержание семьи, погашение других кредитов и обязательств. Банки тщательно оценивают соотношение платежа к доходу (ПДН).
Клиенты с низким кредитным рейтингом. Хотя иногда кредиты одобряют и при рейтинге ниже 400 баллов, стандартный порог для рассмотрения заявки начинается от 600 баллов. На рейтинг влияет множество факторов: кредитная история, текущая закредитованность, виды ранее взятых займов. Кроме того, требуемый минимальный балл растет вместе с суммой запрашиваемого кредита. Например, для займа в 4 млн рублей может хватить 620 баллов, а для 10 млн рублей потребуется уже более 700 баллов. Высокий рейтинг увеличивает шансы, но не гарантирует одобрение.
Что делать, если банк отказал в ипотеке?
Единичный отказ — не приговор. Стоит подать заявки в несколько других банков, так как их требования и условия могут отличаться. Однако если отказов последовало 3–5, необходимо разобраться в причинах.
Первым шагом должна стать проверка кредитной истории. Запросите выписку из бюро кредитных историй (БКИ). Возможно, проблема кроется в небольшой забытой задолженности по кредитной карте или непогашенном остатке по старому займу, на который продолжают начисляться проценты.
Сегодня банки особенно строги к просрочкам. Наличие даже незначительных, но регулярных задержек платежей, особенно на суммы свыше 20 000 рублей и сроком более 30–60 дней, практически сводит шансы на ипотеку к нулю. Ранее стабильный доход мог служить смягчающим обстоятельством, но после периода экономической нестабильности многие банки перестали делать на это скидку.
Как улучшить кредитную историю и получить одобрение?
Важно понимать: улучшить кредитную историю за деньги невозможно. Предложения такого рода исходят от мошенников. Информация в БКИ хранится более 10 лет и доступна всем банкам.
Есть несколько законных способов исправить ситуацию:
1. Взять небольшой потребительский кредит (например, на 50–70 тысяч рублей) и исправно его погашать. Идеально — повторить эту процедуру несколько раз. Это требует времени, но постепенно улучшает репутацию.
2. Оформить ипотеку на супруга/супругу, чья кредитная история безупречна. Второго супруга можно исключить из сделки с помощью брачного договора. Это рабочий вариант, если проблемы с историей есть только у одного из партнеров.
3. Рассмотреть альтернативу — кредит под залог недвижимости (бридж-кредит). Его одобрение проходит проще, банк может выдать до 50–60% от стоимости залога. Однако процентная ставка будет значительно выше (около 16–18% годовых).
Существуют также специализированные банки, которые работают с клиентами, имеющими плохую кредитную историю. Но их условия жестче: ставки стартуют от 16%, а первоначальный взнос может достигать 40–50% от стоимости жилья.
Каждая ситуация индивидуальна, и в одной статье невозможно охватить все нюансы. Следите за новостями на финансовых порталах и консультируйтесь с ипотечными экспертами, чтобы найти оптимальное решение.
#ипотека #ипотечный кредит #ипотека сбербанк
#ипотека с господдержкой
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Кому сложнее всего получить ипотеку?.