Квартира, приобретенная в ипотеку, является полноценной собственностью заемщика, однако до полного погашения кредита она находится в залоге у банка. Это означает, что владелец может распоряжаться ею, включая продажу, но только с согласия кредитной организации. Банк использует недвижимость как гарантию возврата выданных средств, поэтому любая сделка требует его одобрения.
Основные способы продажи ипотечной квартиры
Существует несколько вариантов продажи жилья, купленного в кредит. Выбор зависит от ваших финансовых возможностей и договоренностей с банком и покупателем.
- Погашение ипотеки в ходе сделки: самый распространенный способ, когда кредит гасится за счет средств, полученных от покупателя.
- Переоформление ипотеки на покупателя (переуступка долга): покупатель принимает на себя обязательства по вашему кредитному договору.
- Досрочное погашение кредита: продавец самостоятельно погашает ипотеку до заключения сделки, например, используя собственные накопления или другой кредит.
- Продажа квартиры банком: крайняя мера, к которой кредитор прибегает в случае длительной неуплаты по ипотеке через судебные торги.
Классическая продажа с погашением ипотеки
Этот процесс предполагает участие трех сторон: банка, продавца и покупателя. Вот пошаговая инструкция:
1. Получите согласие банка. Первым делом необходимо обратиться в банк и уведомить о намерении продать залоговую квартиру, получив письменное разрешение.
2. Найдите покупателя. Учтите, что квартира с обременением может быть менее привлекательна, поэтому важно четко объяснить механизм сделки.
3. Подготовьте жилье. Снимите с регистрационного учета всех проживающих, включая несовершеннолетних детей.
4. Заключите предварительный договор. Этот документ, заверенный нотариусом, фиксирует намерения сторон и условия сделки, включая размер задатка.
5. Используйте задаток для погашения кредита. Средства от покупателя поступают на специальный счет в банке для частичного или полного погашения ипотеки.
6. Снимите обременение. После погашения кредита получите в банке документ, подтверждающий это (закладную с отметкой или выписку), и подайте заявление в МФЦ или Росреестр для снятия залога с квартиры.
7. Заключите основной договор купли-продажи и получите оставшуюся часть денег от покупателя.
8. Зарегистрируйте переход права собственности. Подайте документы в Росреестр через МФЦ, банк или напрямую. После регистрации в ЕГРН покупатель станет новым собственником.
Переуступка долга по ипотечному кредиту
Этот способ подразумевает, что покупатель не просто выкупает квартиру, а берет на себя ваши обязательства перед банком. Порядок действий:
1. Согласуйте с банком. Банк должен одобрить нового заемщика, проверив его платежеспособность. На этом этапе возможен отказ.
2. Найдите покупателя, готового принять условия вашего ипотечного договора. Цена квартиры обычно равна ее рыночной стоимости за вычетом остатка вашего долга.
3. Покупатель предоставляет банку пакет документов (справки о доходах, выписки с счетов и т.д.) для одобрения кредита.
4. Банк заключает с покупателем договор цессии (если условия кредита не меняются) или новый ипотечный договор.
5. Банк перечисляет вам разницу между стоимостью квартиры и остатком долга.
6. Банк инициирует перерегистрацию права собственности в Росреестре на имя нового владельца.
Продажа ипотечного жилья банком
К этому варианту банк прибегает в принудительном порядке через суд, если заемщик допускает серьезные просрочки по платежам. Процесс выглядит так:
- Недвижимость выставляется на открытые торги (аукцион) через специализированные площадки.
Обратите внимание: Обременение на квартиры. Какие бывают и стоит ли их бояться.
Важно: это наименее выгодный для заемщика сценарий, так как квартира продается часто по заниженной цене, а вы несете дополнительные расходы. Если возникли финансовые трудности, всегда старайтесь договориться с банком об альтернативных решениях: реструктуризации долга, ипотечных каникулах или самостоятельной продаже. Это поможет избежать суда, пеней и потери денег.
Налог с продажи ипотечной квартиры
При продаже квартиры, которая была в собственности менее пяти лет, продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от суммы продажи. Однако закон позволяет воспользоваться имущественным налоговым вычетом и уменьшить налоговую базу на 1 миллион рублей. Например, если квартира продана за 8 млн рублей, налог будет рассчитываться с 7 млн рублей (8 млн - 1 млн вычет).
🔸Дорогой читатель, надеюсь, что статья была для вас полезна! Буду признателен за оценку и подписку на канал!
#ипотека #продажа квартиры #налог #переуступок долга #кредиторская задолженность #недвижимость
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Продажа ипотечной квартиры.