Первым шагом для любого, кто решил продать квартиры, становится определение её реальной рыночной стоимости. Какую же цену указать в объявлении? На какие цифры стоит ориентироваться?
Проблема отсутствия открытых данных
Идеальным решением были бы открытые данные Росреестра по завершённым сделкам с недвижимостью. Однако такой информации пока нет, и продавцам приходится искать другие способы оценки.
Опасность ориентации на объявления
Чаще всего и владельцы, и даже некоторые агенты открывают рекламные порталы и смотрят, за сколько выставлены похожие объекты. К сожалению, это основной, но ненадёжный источник. Цены в объявлениях — это не цены реальных сделок. Разброс стоимости на идентичные квартиры в одном районе может достигать полутора-двух раз. Одна квартира будет продана, другая — нет, и результат напрямую зависит от текущего спроса, а не от желаний продавца.
Ключевые факторы для определения реальной цены
Как же понять, сколько можно выручить от продажи? Нужно проанализировать несколько важных аспектов рынка.
1. Объём предложения
Посчитайте, сколько похожих квартир потенциальные покупатели видят в интересующем районе. Если вариантов 30 — это создаёт конкуренцию и давит на цену. Если всего 5 — у продавца больше пространства для манёвра.
2. Поведение покупателя
Покупатель, который чётко знает, что хочет, по статистике просматривает от 6 до 12 квартир перед выбором. И начинает он всегда с самых привлекательных по цене предложений. Ваша задача — попасть в этот короткий список.
3. История продаж конкурентов
Крайне полезно узнать, как долго продавались аналогичные объекты, как менялась их цена со временем. Современные покупатели часто мониторят рынок месяцами, прежде чем совершить сделку. Они видят, какие квартиры «зависли», а какие ушли быстро, и отлично чувствуют конъюнктуру.
4. Цены недавних сделок
Самое главное — выяснить, за сколько реально продавались похожие объекты. Рынок недвижимости динамичен: количество предложений и уровень спроса могут меняться очень быстро.
Однако собрать эту информацию в целостную картину — задача нетривиальная.
Традиционные методы оценки и их недостатки
Оценочные компании часто готовят отчёты, основываясь на ценах из объявлений, то есть анализируют предложение, а не реальный спрос и фактические сделки. Это даёт «среднюю температуру по больнице». Более того, оценка порой делается под заранее ожидаемый результат.
Есть вариант заказать оценку в Домклике от Сбербанка. Его преимущество в том, что там видны цены сделок, прошедших с ипотекой этого банка. Но есть и минусы: данные представлены за три года, а рынок мог сильно измениться. Кроме того, это лишь часть рынка — сделки других банков (ВТБ и т.д.) в отчёт не попадают. Это лучше, чем ничего, но полной картины не даёт.
Верный способ: сравнительный анализ рынка в реальном времени
Наиболее точную оценку можно получить, проведя детальный анализ текущего рынка. Необходимо:
- Выявить все похожие квартиры, продающиеся прямо сейчас.
- Собрать полные данные по ним: состояние, юридические нюансы, срок экспозиции, были ли просмотры и какие цены предлагали.
- Найти недавно проданные квартиры и узнать те же детали, включая окончательную сумму сделки.
Такой сравнительный анализ даёт чёткое, актуальное понимание ситуации. Ошибиться в оценке, опираясь на эти данные, практически невозможно.
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: За сколько уйдет квартира.