Ипотека
Концепция ипотеки
Реальное право, облагаемое налогом на недвижимость и обычно используемое для получения необходимого финансирования для его покупки (хотя движимое имущество также может быть заложено). Ипотека регистрируется в Реестре собственности.Имущество остается в руках собственника до тех пор, пока он выполняет свои обязательства; в противном случае кредитор может продать имущество, чтобы получить деньги, которые он ссудил.Разница между кредитом и ипотечным кредитованиемДоговор, который представляет собой ипотеку, должен быть зарегистрирован в Реестре собственности, чтобы иметь ценность для третьих лиц. В случае невыполнения заемщиком своих платежей ведется судебный процесс, обвинительный приговор и аукцион имущества. Таким образом, ипотека как договор накладывает только обязательства на должника и регулируется в соответствии с законом.Аспекты, которые следует учитывать при ипотеке
Тремя наиболее важными аспектами ипотеки являются: капитал , который представляет собой деньги, ссуженные банком и обычно меньшие, чем цена собственности, для покрытия на возможном аукционе; процент , который указывает на дополнительный процент, который должен быть выплачен организации, предоставившей ссуду, и который может быть фиксированным или переменным; и, наконец, срок , который включает в себя возврат капитала.Юридический процесс, в результате которого недвижимость теряется, называется потерей права выкупа. Чтобы попасть туда, кредиторы должны уведомить собственника о своем намерении выставить недвижимость на аукционе. В случае возникновения сложной ситуации желательно договориться о быстрой продаже недвижимости с организацией, предоставившей капитал.Типы ипотеки
Ипотеку можно классифицировать по нескольким аспектам: процентная ставка, тип взноса, тип финансируемой недвижимости, ...1- По процентной ставке:- Ипотека с фиксированной процентной ставкой. Когда процентная ставка не меняется в течение согласованного срока ипотеки. Взносы постоянны на протяжении всего срока кредита. Это интересная альтернатива, если согласованная фиксированная ставка достаточно привлекательна, чтобы связать нас с банком на десятилетия вперед; Поскольку у них очень высокие затраты на суброгацию (компенсация риска процентной ставки, которая может составлять 4% и более), условия должны быть тщательно проанализированы перед подписанием.Ипотека с переменной процентной ставкой. Ежемесячные платежи являются постоянными в течение каждого периода обзора, изменяясь в зависимости от базовой ставки по ипотеке при пересмотре процентов. В Испании большинство кредитов относятся к этому типу с постоянной или французской системой погашения и переменной ставкой.Смешанная ипотека . Могут быть ипотечные кредиты, в которых фиксированная ставка сочетается с другой переменной. Процент процента будет варьироваться в зависимости от ссылки (обычно Euribor), а другой будет согласованной фиксированной процентной ставкой.2- По типу комиссии:Наиболее распространенные ипотечные кредиты имеют взнос, который остается неизменным в течение периода пересмотра процентной ставки (французская система амортизации). Плата пересчитывается каждый год или семестр (симуляторы Банка Испании очень полезны для выполнения этого типа расчетов), обычно на основе эволюции эталонного показателя плюс применяемой дифференциации. Ежемесячный платеж состоит из части процентов и амортизации, что уменьшает непогашенный капитал; В первые годы процентная часть очень высока, а амортизационная часть уменьшается, причем эта пропорция меняется с годами.Бронированный взнос, который, несмотря на переменную ставку, сохраняет постоянный размер взноса в течение всего срока ипотеки, варьируя срок. Если повышается процентная ставка, вместо увеличения ежемесячного платежа увеличивается срок; обратное происходит, если процентные ставки падают.Последний взнос, при котором процент непогашенной задолженности выплачивается последним платежом (более 30%).
Обратите внимание: Новая ипотека, несколько кредиток в разных банках и другие ситуации, когда стоит задуматься о рефинансировании.
Полученный в результате взнос ниже, чем при французской системе, но мы должны помнить, что в конечном итоге мы выплачиваем гораздо больше процентов, поскольку на протяжении всего срока ссуды проценты начисляются на последний неамортизированный взнос в дополнение к тому факту, что По окончании ипотеки должна быть сохранена эта сумма для полного списания долга.Только проценты , широко используются некоторыми иностранными гражданами, при которых в течение всего срока ипотеки не амортизируется капитал, а выплачиваются только проценты (отсутствие капитала). Это будет своего рода аренда, но с учетом рисков и преимуществ владения (в связи с увеличением или снижением цены на дом). Когда ссуда заканчивается, непогашенная задолженность остается такой же, как и при ее заключении, при этом клиент должен полностью заплатить банку или продать до того, как наступит этот момент.Увеличивающаяся квота , при которой квота увеличивается на фиксированный процент каждый год (обычно на 1 или 2%), за исключением обычного изменения переменной ставки при каждом пересмотре. Вначале вы платите меньше, чем с постоянной комиссией, но в определенный момент она растет год от года по сравнению с французской системой.3- Согласно целевому клиенту, на которого они направлены:Ипотека для молодежи. Финансирование на более выгодных условиях, чем на рынке в целом, для клиентов в возрасте до 30 или 35 лет. В зависимости от конкуренции на рынке этот тип финансирования с дифференцированным возрастом может существовать или отсутствовать.Ипотека для нерезидентов (вторые дома резидентов за рубежом). Учитывая, что клиент не проживает в Испании, критерии концессии более строгие, и обычно требуется обеспечить экономию для покрытия расходов и 50% от цены купли-продажи недвижимости.Те, которые предназначены для определенных групп: ипотечные кредиты для государственных служащих, авиационного персонала, сотрудников крупных компаний и т. Д.4- По типу финансируемого имущества:Ипотека квартир в банке , когда финансируемое имущество поступает из портфеля имущества, предоставленного финансовым учреждением, обычно на аукционе или по соглашению о платеже с клиентами, которые не смогли выплатить свою ссуду.Ипотека для государственных или частных ВПО (официально охраняемое жилье). В качестве особенности стоит упомянуть, что они не могут быть проданы по рыночной цене, а могут быть проданы по установленной юридической стоимости (через несколько лет они могут быть дисквалифицированы).Ипотека на городские активы и сельские активы (если дом должным образом легализован).Ипотека на землю. Обычно для финансирования земли под застройку и строительства на ней.Для приобретения первого дома или постоянного места жительства. Лучшие предложения по ипотеке ориентированы на этот тип залога, поскольку это ссуды с наименьшей просрочкой в системе.Для финансирования второго жилья , когда клиент уже купил свой семейный дом. От нас могут потребовать заложить оба дома, если мы запросим высокий процент оценки.5- Виды ипотечных кредитов в зависимости от их характера:Суброгация ссуды промоутера . Когда мы предполагаем ипотечный кредит, который финансовое учреждение предоставило застройщику, который продает нам новое здание.Суброгация стороны кредитора или ипотека для смены банка. Это способ улучшить условия нашей ипотеки, изменив финансовое учреждение.Воссоединение долгов , выплата единого платежа по ипотеке, объединяющего старые ссуды и долги.Обратная ипотека , при которой пожилой владелец, которому необходимо завершить пенсию, бесплатно закладывает свой дом в обмен на ежемесячную арендную плату.Валютная и мультивалютная ипотека . Это очень рискованный продукт, поскольку через несколько лет мы можем задолжать больше денег, несмотря на то, что заплатили много взносов, если обмен валюты по отношению к евро будет для нас неблагоприятным. Вам следует рассматривать этот вид финансирования только в том случае, если мы являемся экспертами в области валют, и ни в коем другом случае.Разница между кредитом и ипотечным кредитованиемВопреки распространенному мнению, ссуда - это не то же самое, что кредит, хотя обе концепции представляют собой долги, которые необходимо выплатить.Будь то личный заем или ипотечный заем, кредиты - это долги, которые мы заключаем на максимальную сумму, и которые должны погашаться ежемесячными платежами или иным образом (например, кредитная политика может быть возвращена совершенно бесплатно, если в качестве основы счет, на который поступают доходы и исходят выплаты).Ссуда - это обязательство по возврату денег посредством периодических комплексных выплат капитала и процентов. Нормальным является французская система постоянных квот, хотя есть и другие возможности, требующие согласования. В отличие от кредитов, нам предоставляется не максимальная сумма, которую впоследствии можно использовать снова, а фиксированная сумма, которую необходимо вернуть.
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Ипотека.