Планируете продать квартиру и рассчитываете на быструю сделку? Внезапно может выясниться, что на вашей собственности есть обременение. Это серьезное ограничение, которое способно сорвать сделку или существенно осложнить процесс. Давайте разберемся, что это такое и как с этим работать.
Что такое обременение?
Обременение — это юридическое ограничение прав собственника на объект недвижимости. Проще говоря, это ситуации, когда владелец не может свободно распоряжаться своим жильем — продать, подарить или завещать его. Иногда сделка возможна, но только при выполнении особых условий, о которых мы поговорим ниже.
Как проверить квартиру на обременения?
Главный документ, который дает полную картину, — это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Внимательно изучите раздел 4 под названием «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Если ограничений нет, в этом пункте будет указано «не зарегистрировано». Если же есть какие-либо обременения, они будут подробно перечислены. Заказывать такую выписку следует перед любой сделкой — это базовый шаг для проверки чистоты объекта.
Основные виды обременений на квартиру
Ограничения могут быть разными, и каждое из них имеет свои особенности и последствия для собственника и покупателя.
1. Ипотека
Пока кредит не погашен, юридическим собственником квартиры часто выступает банк. Продать такую недвижимость без согласия кредитной организации невозможно. Стандартный выход из ситуации — получить в банке разрешение на досрочное погашение займа. Затем покупатель перечисляет продавцу сумму, равную остатку долга (часто через договор задатка или предварительный договор купли-продажи), продавец гасит ипотеку, и только после этого права переходят к новому владельцу.
2. Договор аренды
Если в квартире официально проживают арендаторы по договору найма, продажа возможна, но новый собственник обязан соблюдать условия этого договора до его окончания. Выселить жильцов досрочно не получится — их права защищены законом.
3. Рента
Часто пожилые люди передают право собственности на квартиру с условием пожизненного проживания в ней. Новый владелец обязан обеспечивать получателя ренты и не может его выселить. Это обременение сохраняется на весь срок жизни бывшего собственника.
4. Прописка несовершеннолетних детей
Особенно важно проверить, не нарушает ли сделка права ребенка. Это критично, если квартира приобреталась с использованием материнского капитала. При неправильном оформлении даже совершеннолетние дети в будущем могут оспорить сделку и претендовать на долю в жилье.
Обратите внимание: Кредитка vs потребительский кредит: какие плюсы и минусы у каждого варианта и что больше подойдет вам.
5. Право безвозмездного пользования
Если человек, прописанный в квартире, отказался от участия в приватизации, он сохраняет пожизненное право пользования жилплощадью. Это сложный случай, потому что такое ограничение часто не отражается в основных документах — ни в свидетельстве о собственности, ни в выписке ЕГРН. Узнать о нем можно только из истории приватизации.
6. Завещательный отказ
По завещанию предыдущего владельца определенное лицо может получить право проживать в квартире. Это право сохраняется даже при смене собственника (ст. 1137 ГК РФ). Выселить такого жильца до истечения срока, указанного в завещании, невозможно.
7. Арест по решению суда
Самое серьезное обременение — арест, наложенный судебными приставами. Продать, сдать или как-либо иначе распорядиться такой квартирой нельзя до снятия ограничения. Нарушение грозит признанием сделки недействительной. Этот вид обременения всегда четко прописан в выписке ЕГРН.
Стоит ли бояться обременений?
Многие покупатели опасаются квартир с обременениями, и часто такие объекты продаются по цене ниже рыночной. Однако страх не всегда оправдан. Ключ к безопасной сделке — тщательная проверка. Необходимо заранее заказать все документы: выписку из ЕГРН, справки о прописанных лицах, нотариальные свидетельства, если речь идет о ренте или завещательном отказе. Юридически грамотное оформление сделки с учетом всех обременений позволяет минимизировать риски. Главное — понимать, с каким именно ограничением вы имеете дело, и какие обязательства оно накладывает на нового собственника.
Больше интересных статей здесь: Банки.
Источник статьи: Обременение на квартиры. Какие бывают и стоит ли их бояться.