Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с большим риском, поскольку в них всегда задействована большая сумма денег. Но в этих сделках, особенно заключаемых между членами семьи, следует подчеркнуть: здесь риски, связанные с переводом денежных средств и «чистотой недвижимости», обычно минимальны – но добавляются и другие риски характер сделки. Давайте рассмотрим их более подробно.
1. Отказ в налоговом вычете за покупку жилья
Покупка дома дает человеку единожды в жизни право на налоговый вычет и возврат в бюджет НДФЛ в размере до 260 000 рублей (при стоимости покупки дома от 2 млн рублей), при этом дополнительный вычет по процентам по ипотеке, выплаченным банку 39 млн рублей (пункты 3 и 4 статьи 220 НК РФ).
Однако в законе есть положение, о котором многие часто забывают: данные вычеты не предоставляются, если сделка купли-продажи жилья заключена между взаимозависимыми лицами (ст. 220 п. 5 НК РФ).
К ним относятся: супруг, родители (усыновители), дети, братья и сестры (чистокровные и полукровные), а также опекуны (попечители) и подопечные (ст. 105.1 НК РФ). Таким образом, вам не следует рассчитывать на получение налоговых льгот, если указанный родственник является стороной сделки по покупке дома.
Как однажды заявил Верховный Суд РФ, одного лишь факта семейных отношений между сторонами сделки достаточно для того, чтобы ФНС отказала в возмещении НДФЛ (согласно определению Верховного Суда РФ № . 18-КГ17-92).
Поэтому доказывать, что сделка действительно имела место, бесполезно: цена — рыночная и деньги действительно были переданы продавцу.
2. Взыскание налога с подаренной недвижимости
При дарении недвижимости родственнику может возникнуть ситуация, отличная от вычета: можно было бы освободиться от НДФЛ, но ФНС, наоборот, требует уплаты 13% кадастрового налога стоимость недвижимости свойство.
Дело в том, что от уплаты НДФЛ при дарении недвижимого имущества освобождаются не все родственники, а только близкие родственники (ст. 18.1 ст. 217 НК РФ) - к ним относятся: дети, родители, супруги, внуки, бабушки и дедушки, братья и сестры (полностью или частично).
Поэтому все остальные родственники облагаются НДФЛ, если получают недвижимость в дар. Как видите, опекуны и подопечные, прабабушка, прадедушка и правнук, дяди, тети и племянники, зять, невестка, теща, тесть, свекровь и свекор здесь не признаются близкими родственниками.
И прежде чем заключать с ними договор дарения недвижимости, стоит учесть, что вам в дальнейшем нужно будет платить НДФЛ.
3. Отмена сделки кредиторами
Законность сделки купли-продажи или дарения недвижимости, заключенной между родственниками, вызывает большие сомнения, если она оставляет гражданина без какого-либо ценного имущества, за счет которого можно было бы взыскать долг.
Например, женщина в течение 4 месяцев подарила матери участок земли, дом, квартиру и несколько нежилых помещений, но через некоторое время ее признали банкротом. Естественно, финансовый управляющий обратил внимание на столь щедрое пожертвование в пользу близких родственников и оспорил сделку в суде.
Договор дарения признан недействительным – в т.ч.
Обратите внимание: Включай логику! Или 10 причин, которые мешают тебе богатеть.
Дарение единственного дома должника, поскольку суд посчитал, что должник злоупотребил своими правами в ущерб кредиторам (Верховный Суд РФ, дело № А67-1997/2019).4. Лишение наследства из-за ренты с родственником
Договоры аренды между членами одной семьи могут быть признаны недействительными. Одним из видов аннуитетного соглашения, который очень популярен среди людей, является соглашение о пожизненной алиментах с иждивенцами.
Как следует из названия, он предполагает оказание человеку ухода и материальной поддержки на протяжении всей жизни в обмен на жилье (право собственности на имущество переходит к лицу, осуществляющему уход, с момента заключения такого договора).
Но если такое соглашение заключено между членами семьи, у которых уже есть обязательства по взаимному содержанию и уходу (особенно между супругами, детьми и родителями), то такая сделка теряет смысл. Таким образом, суды в большинстве случаев признают соглашения о пожизненной алиментах между членами семьи и иждивенцами недействительными.
Поскольку целью большинства подобных сделок является предотвращение раздела недвижимости между наследниками, расторжение соглашения сведет на нет все эти усилия. Кроме того, есть примеры, когда мужья и жены подписывают соглашения о пожизненном содержании, в результате чего мужья лишают жен прав наследования.
Сделку признали недействительной. А поскольку выяснилось, что завещание на самом деле не было исполнено (т.е супруг специально убедил наследодателя согласиться на соглашение о лишении дочери квартиры, и завещание было составлено на имя дочери), суд признал супруга - Волгодонский районный суд Ростовской области, дело № 2-198/2019).
PS В своем Telegram-канале я даю новости и советы только гражданам, имеющим задолженность по кредитам, малым кредитам, ЖКХ, налогам, алиментам. Это суммарно по 50 подписчиков на каждую мою публикацию в Пикабу. Мой Telegram-канал! Многим (конкурентам) это не нравится :) Ведь у меня в корзине за два года уже 35 000 подписчиков. Спасибо Пикачу!
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Какие риски влекут сделки с недвижимостью, которые заключаются между родственниками.