В предыдущих частях мы обсуждали особенности самоуправления в чешском жилье. Теперь давайте подробно разберем, что такое жилищный кооператив. Если вы думаете, что агенты по недвижимости — это сложно, то вы просто не сталкивались с чешским жилищным кооперативом. Несмотря на дружественное название, это далеко не всегда про дружбу и взаимопомощь.
Что такое кооператив и как он работает?
Кооперативная форма собственности до сих пор преобладает в многоквартирных домах на севере Чехии, особенно в постройках 1960-х годов. Исторически кооперативы выросли из инициатив групп людей, которые совместно строили дома. Сегодня кооператив — это юридическое лицо (компания), которое владеет зданием и земельным участком. Покупая квартиру в таком доме, вы на самом деле приобретаете не стены, а долю в этой компании. Эта доля дает вам право арендовать у кооператива квартиру, соответствующую размеру вашей доли, и выплачивать регулярный взнос (аннуитет).
Размер этого платежа зависит от финансового состояния кооператива: выплачивает ли он еще кредит за строительство или уже рассчитался. Если кредит не погашен, ежемесячный взнос за трехкомнатную квартиру может достигать 30–40 тысяч крон (примерно 120–160 тысяч рублей), и это без учета коммунальных услуг (вода, газ, электричество).
Иллюстрация: иногда правила кооператива могут быть столь же неожиданными.
Жесткие правила внутреннего распорядка
Как и у любой организации, у кооператива есть свой устав и свод правил, которые регулируют практически все аспекты жизни:
- Кто имеет право купить квартиру.
- Можно ли сдавать жилье в аренду или субаренду и кому именно.
- Размер, порядок и сроки внесения платежей.
- График и условия проведения ремонта.
- Допустимое количество шумовых нарушений в год.
Кроме того, могут регулироваться и такие мелочи, как выбор поставщика энергии, подрядчиков для ремонта и даже модель двери в подъезде.
Нарушение этих правил может привести к исключению из кооператива и потере всех прав на жилье. Процесс сложный и может быть оспорен в суде, но факт остается фактом. Известны случаи, когда жильцу угрожали выселением за то, что при прорыве трубы он сначала вызвал аварийную службу от страховой, а лишь потом уведомил правление кооператива.
Преимущества и недостатки кооперативной собственности
С одной стороны, есть и плюсы:
- Оперативное решение общих проблем: В кооперативе обычно есть своя служба, которая быстро реагирует на поломки крыши, фасада, лифта, занимается заменой труб или подключением интернета.
- Повышенная безопасность: Кооперативы часто устанавливают системы видеонаблюдения, магнитные замки, что снижает риск проникновения посторонних.
- Юридическая защита: Кооператив выступает буфером между жильцами и муниципалитетом, берет на себя споры, проверки, ведение счетов за общедомовые нужды.
- Экспертиза: При желании сделать перепланировку можно получить консультацию у штатных специалистов кооператива.
- Контроль за порядком: Правила тишины строго соблюдаются, а их нарушители могут быть серьезно наказаны.
- Низкий первоначальный взнос: Покупка доли в кооперативе часто значительно дешевле приобретения аналогичной квартиры в частной собственности.
С другой стороны, минусы весьма существенны:
- Отсутствие полного права собственности: Вы не владеете недвижимостью, а лишь арендуете ее у кооператива, будучи его членом.
- Жесткие ограничения: Правила могут запрещать продажу иностранцам или лицам без вида на жительство.
- Риск давления: При попытке выйти из кооператива и перевести квартиру в частную собственность правление может создавать искусственные препятствия: затягивать выдачу документов, оказывать моральное давление на продавца, срывать сделки.
- Растущие расходы: Хотя входной билет дешевле, пожизненные аннуитетные платежи могут в итоге превысить стоимость частной квартиры.
Отношения с кооперативом могут быть непростыми.
Практические советы и выводы
Многие кооперативы до сих пор работают по устаревшим принципам, а на ключевых должностях нередко встречается «синдром вахтера» — злоупотребление небольшими полномочиями. Покупая долю, вы автоматически соглашаетесь со всеми внутренними правилами, поэтому их необходимо изучить очень внимательно до совершения сделки.
Хорошие, лояльные к жильцам кооперативы существуют, но их меньшинство. Их главное преимущество — способность быстро организовать решение общедомовых проблем. Жить в таком доме может быть безопаснее и спокойнее.
Важно помнить: принудительный перевод кооперативной квартиры в частную собственность через суд в Чехии практически невозможен. Все зависит от условий, прописанных в уставе конкретного кооператива.
Обратите внимание: Получение имущественного налогового вычета: что изменилось в 2021 году. Часть I.
Если у вас остались вопросы о кооперативной форме собственности в Чехии, задавайте их в комментариях — постараюсь ответить, основываясь на своем опыте.
Теги: Жилье, Квартиры, Недвижимость, Жилищно-коммунальные услуги, Чехия, Недвижимость за рубежом, Длинная почта
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Особенности жилья в Чехии и чем оно отличается от жилья в России, часть третья, кооперативная.