Прогноз экспертов: почему ожидается снижение цен
Большинство аналитиков рынка недвижимости сходятся во мнении, что после 1 июля 2024 года произойдут значительные изменения в ипотечном кредитовании. Ожидается, что льготные программы станут адресными, условия их получения ужесточатся, и для многих граждан они станут менее доступными. В результате покупателям придется обращаться к рыночной ипотеке с более высокими процентными ставками. Это, согласно классической экономической теории, должно привести к снижению спроса и, как следствие, к падению цен на новостройки.
Эксперты подкрепляют этот тезис историческими данными. Например, в период с 2014 по 2020 год ключевая ставка ЦБ РФ снизилась с 17% до 4,25%, однако цена квадратного метра в «старой» Москве не выросла, а снизилась примерно с 205 до 185 тысяч рублей. Этот пример демонстрирует, что снижение ставок не всегда автоматически ведет к росту цен на жилье.
Динамика ключевой ставки ЦБ РФ с декабря 2014 по июль 2020 года.
Динамика цен на жилье в «старой» Москве за аналогичный период (по данным irn.ru).
Чего не учитывает рыночная логика: психология и новостной фон
Однако в реальности на рынок влияют не только сухие экономические показатели, но и психология масс, которая формируется под воздействием средств массовой информации. В отличие от периода 2014-2020 годов, когда новостной фон был относительно спокойным, а санкционное давление — умеренным, сегодняшняя ситуация кардинально иная.
С 2022 года введены беспрецедентные санкции, заморожены золотовалютные резервы, а в медиапространстве постоянно муссируются темы экономической нестабильности, девальвации и исторических примеров потери сбережений (как в 1990-х). Это создает у населения устойчивое ощущение тревоги и желание найти «надежную гавань» для своих денег. Такой гаванью, согласно сложившемуся в СМИ нарративу, стала недвижимость, или «бетон».
Курс доллара США к рублю в 2014 году. Обратите внимание: Как открыть бизнес "Прокат авто" и сколько это будет стоить...! С января по декабрь 2014 года курс вырос с 35 до 67 рублей.
Динамика цен на нефть марки Brent в 2011-2014 годах.
Парадокс 2024 года: почему цены могут не упасть, а вырасти
Таким образом, складывается парадоксальная ситуация. С одной стороны, фундаментальные экономические предпосылки (ожидаемая отмена льготной ипотеки) указывают на снижение спроса и цен. С другой стороны, мощный новостной фон, нагнетающий неуверенность в завтрашнем дне, заставляет людей активно вкладываться в недвижимость как в способ сохранения сбережений. Этот искусственно созданный ажиотаж становится для застройщиков мощным драйвером для повышения цен.
Более того, сама новость об отмене льготной ипотеки может быть использована как инструмент для дальнейшего роста. Ожидается, что вплоть до июля и несколько месяцев после застройщики будут применять стратегию «скимминга» — устанавливая максимально высокие цены, пока есть покупатели, готовые их платить под влиянием медиа-гипноза и страха упустить последнюю возможность.
Уровень инфляции в России с 2015 по 2024 год (данные ЦБ РФ).
Выводы и на что обратить внимание покупателю
Вероятнее всего, в ближайшие месяцы мы увидим противоречивую картину: реальный спрос может начать снижаться из-за удорожания кредитов, но цены при этом будут демонстрировать искусственный рост, подпитываемый информационными вбросами и паническими настроениями. Этот «ценовой пузырь» может продержаться до осени 2024 года.
Потенциальным покупателям и инвесторам в этот период стоит быть особенно внимательными. Важно не поддаваться всеобщей истерии и анализировать не только новостные заголовки, но и реальные экономические индикаторы: динамику ключевой ставки, уровень инфляции, курсы валют, а также фундаментальные показатели спроса и предложения на локальном рынке недвижимости.
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Что будет с ценами на новостройки после 1 июля 2024 года?!.