Несмотря на критику в комментариях к моему первому посту, я решил продолжить делиться опытом. Расскажу о своих первых шагах в мире недвижимости.
Начало пути: от аренды к собственности
В апреле 2013 года я приобрел свою первую недвижимость. К тому моменту я жил в Москве уже около пяти лет, но рынок недвижимости и возможности заработка на нем были для меня терра инкогнита. Главным мотивом было желание решить жилищный вопрос — я устал от аренды и осознавал, сколько денег ушло за эти годы на чужую квартиру.
В поисках ипотеки и подходящего варианта
В поисках жилья я наткнулся на новаторскую программу Сбербанка «12-12-12»: 12% годовых, 12% первоначальный взнос на срок до 12 лет. Для того времени это были очень выгодные условия, так как обычные ставки были значительно выше. Правда, программа действовала только на объекты сертифицированных застройщиков. Мой бюджет был ограничен 4-4.5 млн рублей, что позволяло рассматривать квартиры площадью 30-40 кв. метров, в основном на ранних стадиях строительства («яма») или за пределами МКАД.
Изучая рынок, я рассматривал проекты от лидера того времени — компании «Мортон» (позже поглощенной ПИКом), известной своими масштабными, но часто удаленными от инфраструктуры «градами». Однако, сузив поиск до северо-запада Москвы (там жил мой брат) и отфильтровав варианты по критериям (сертификация Сбербанка, локация, бюджет, наличие инфраструктуры), я вышел на проект компании «Лайф Митчинская» (пионерская девелоперская компания из Питера, которая тогда только начинала работу в Москве).
Решающий шаг: покупка студии в Митино
В итоге в апреле 2013 года я стал владельцем 28-метровой студии с полной отделкой в районе Митино. Я оформил ипотеку по программе 12-12-12 и с удивлением узнал, что Митино — это Москва (несмотря на расположение за МКАД) и что до метро всего 10 минут пешком.
Финансовый лайфхак: первоначальный взнос с кредитной карты
Процесс оформления ипотеки заслуживает отдельного рассказа. На тот момент мне было 28 лет, стабильный доход был, но сбережений не было вообще. Тут мне помогла кредитная карта Гута-Банка с лимитом в 1 млн рублей. Я использовал ее для первоначального взноса.
Да, со стороны это выглядело рискованно — брать ипотеку, влезая в другой кредит.
Обратите внимание: Методы оценки коммерческой недвижимости!.
Однако у карты был льготный период в 30 дней без процентов. Мне удавалось рефинансировать этот долг около полутора лет, фактически пользуясь деньгами бесплатно, пока банк не прекратил операции (его позже приобрел ВТБ). Этот ход позволил мне купить квартиру, по сути, без собственных накоплений. Это мой личный опыт, а не универсальная рекомендация.Новоселье: ремонт от застройщика и мебель из ИКЕА
Через полтора года после покупки (и через два года после начала стройки) я получил ключи. Качество ремонта от застройщика-пионера было на высоте: сантехника Grohe и Roca, хорошие двери, ламинат, керамогранит. Незначительные недочеты быстро исправили. Такой ремонт «под ключ» — огромный плюс, так как избавляет от лишних трат, стресса и ошибок, особенно при отсутствии опыта.
Всю мебель и технику мы купили в ИКЕА. Несмотря на критику, это позволило обставить всю квартиру, включая кухню, буквально за неделю. Качество и гарантии нас устроили. Впоследствии эта мебель стала дополнительным аргументом при продаже.
Ремонт от застройщиков и ИКЕА позволяет переехать быстро и легко
Продажа и неожиданный поворот
Прожив в студии полгода (через два года после оформления), я решил досрочно погасить ипотеку и выставить квартиру на продажу. В объявлении я сделал акцент на полной меблировке и возможности сдачи в аренду. Первый же потенциальный покупатель искал как раз объект для инвестиций и аренды. На тот момент я уже планировал купить другую строящуюся недвижимость, поэтому предложил покупателю сдать мне эту студию обратно в аренду.
В итоге я продал свою первую недвижимость, сразу же снял ее у нового владельца и прожил там еще 10 месяцев. Идеальный вариант: не нужно было искать новое жилье, платить двойную ставку или переезжать.
Выводы из первого опыта
Финансовый результат: Несмотря на ипотеку, при продаже удалось немного заработать.
Важность ремонта: Покупка новостройки с качественной отделкой от застройщика экономит время, нервы и деньги. К сожалению, сейчас такой вариант встречается реже, но некоторые лидеры рынка (ПИК, ЛСР) его еще предлагают.
Спрос на меблированные квартиры: Квартиры «под ключ» с мебелью пользуются спросом (сейчас это называется «перепродажа с готовым ремонтом»).
Самостоятельный поиск покупателя: При определенной доле усилий покупателя можно найти самостоятельно, привлекая риэлтора или юриста только для юридического сопровождения сделки.
P.S. Как и в жизни, в сфере недвижимости правила постоянно меняются. Мой опыт — это личная история, а не руководство к действию. Я не даю советов и не продаю курсы, просто делюсь тем, что пережил сам.
[my] Покупка недвижимости Финансирование недвижимости Квартира Ипотечный кредит Жилье Длинный пост 0Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Моя первая покупка недвижимости (в Москве).