Нажмите здесь, чтобы увидеть первую часть
Во второй части я хочу поделиться одной инвестиционной идеей, которая показалась мне гениальной, когда я от скуки листал объявления о продаже недвижимости. Всё началось со статьи, где продавалась квартира в доме 1956 года постройки.
Комментарий к объявлению о продаже
Чтобы понять контекст, я специально поехал посмотреть на этот дом. Его состояние было плачевным: дверь подъезда даже зимой была открыта и, судя по всему, не закрывалась. Фотографировать в людном месте было неловко, но общий вид дома хорошо передают снимки с картографических сервисов.
Фото домов с Яндекс.Карт
Панорама дома из рекламы Яндекса
Откуда взялась идея?
Мысль о потенциальной выгоде пришла мне после истории моей подруги. Её многодетная семья жила в ветхом доме, и по программе переселения в 2018 году они получили новую четырёхкомнатную квартиру площадью около 110 квадратных метров на окраине города. По правилам, новая жилплощадь не могла быть меньше старой, которая составляла примерно 70 «квадратов». В итоге семья не просто улучшила условия, а значительно увеличила метраж.
Именно эта история натолкнула меня на мысль: а что, если целенаправленно покупать квартиры в аварийных домах, ждать расселения и получения новой жилплощади, а затем продавать её с прибылью? Звучало как отличная инвестиционная стратегия.
Обратите внимание: Получение имущественного налогового вычета: что изменилось в 2021 году. Часть I..
Но так ли это просто на практике? Давайте разберёмся.Суровая реальность и законодательные ловушки
Углубившись в тему и изучив информацию, я обнаружил официальное подтверждение даты признания дома из объявления аварийным.
Ответ Департамента ЖКХ чётко расставил всё по местам.
Оказалось, что покупать жильё или прописывать людей в доме после того, как он официально признан аварийным или подлежащим сносу, экономически бессмысленно. Согласно статье 32 Жилищного кодекса, граждане, которые приобрели квартиру уже после признания дома аварийным, не имеют права на получение нового жилья по программе переселения. Вместо этого им положена только денежная компенсация за утраченную недвижимость. Важный нюанс: размер этой компенсации, как правило, не превышает сумму, указанную в договоре купли-продажи. Исключение составляют лишь те, кто унаследовал такое жильё.
Почему идея провалилась?
Моя, казалось бы, блестящая инвестиционная затея потерпела полный крах. В чём же причина? Оказывается, ключевая норма, лишающая поздних покупателей права на новое жильё, была принята в 2019 году. История с подругой, которая вдохновила меня, произошла раньше — в 2018-м. Я не учёл, что законодательство изменилось, и многие ранние статьи в интернете просто не освещали этот критически важный нюанс.
Остаётся открытым вопрос: кто же тогда покупает такие квартиры? В объявлении цена была 2 миллиона рублей, в то время как аналогичное жильё в нормальном доме по соседству стоит около 3 миллионов. Новый же собственник при расселении получит лишь компенсацию в размере этих 2 миллионов, потеряв на инфляции. Кому это выгодно? Возможно, кому-то срочно нужна прописка без цели получения жилья в будущем, например, в случае развода.
Итак, ответ на вопрос, вынесенный в заголовок первой части, — нет. Недвижимость, особенно в таком рискованном сегменте, далеко не всегда оказывается лучшей инвестицией.
Если вам интересно следить за моими дальнейшими экспериментами и «альтернативным» подходом к финансам, подписывайтесь на мой канал.
[моя] Недвижимость Покупка недвижимости Инвестиции Длинный пост 1Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Секреты доходности: действительно ли недвижимость лучше инвестиций? Часть 2.