История о том, как время, место, низкие процентные ставки по ипотеке и немного удачи сошлись воедино. Писатель также может заявить об ошибке выжившего, потому что, если он повторит ее сейчас, результат будет другим
Статья будет состоять из двух частей: сегодня первая, раскрывающая идею и предпосылки покупки жилья. Вторая будет о цифрах и расчетах.
Пролог
История начинается в 2018 году. Оглядываясь назад, понимаешь, что цены на жилье были очень низкими. Хотя на тот момент они не казались запредельными. 2008 год показал, где могут быть самые высокие цены. А в 2009 году пузырь лопнул, и рынку потребовалось пару лет, чтобы восстановиться. В конце 2014 года центральный банк резко поднял ключевую процентную ставку, и в том же году валюта также значительно укрепилась. И вместо того, чтобы привыкнуть к доллару по 100, евро по 120, население побежало копить тающие рубли: те, у кого было меньше, пошли в М.видео покупать технику для своей квартиры, те, у кого было больше, пошли покупать квартиры. В декабре 2014-феврале 2015 года наблюдался пик продаж новостроек. И никакой льготной ипотеки не требовалось.
После стабилизации курса рубля рынок недвижимости начал нормализоваться. Когда платежеспособный спрос иссяк, цены начали падать. И следующие два года они почти не росли.
Я хорошо помню тот период, потому что объявления на Авито почти не менялись. Можно было посмотреть квартиру и через пару месяцев она все равно будет продаваться, но по несколько меньшей цене. А потом еще меньше.
Именно тогда было принято решение о покупке небольшой студии: ипотечный платеж с минимальным первоначальным взносом (тогда он составлял 20%) всего на пару тысяч превышал арендную плату.
Выбор локации
Прожив достаточно много в Петербурге, крайние новые районы сразу были исключены. Недостроенная социальная и транспортная инфраструктура, время добраться до центра – все это было сдерживающим фактором. И разница составила около 30%. В абсолютном выражении квартиры на окраине стоят 2,5-3 миллиона (100 тысяч за квадратный метр), а ближе к центру около 4 миллионов.
Из районов, которые мне понравились и были приемлемыми, оказалась станция метро «Фрунзенская.
Район за Обводным каналом привлекал своей близостью к метро (5-7 минут пешком) и близостью к центру города (7-10 минут на транспорте). Но у этого района есть своя история
Еще в 2011 году это была бескрайняя промзона. Некогда действовавшие Варшавский вокзал и железнодорожные пути поставили крест на освоении этой территории.
А если развернуться на 180 градусов и пересечь Обводный канал, то перед вами откроется самый центр города с уютными улочками, невысокими зданиями и высокой стоимостью квадратного метра.
С 2013 по 2023 год разработчики совершили чудо. Одно дело построить новый современный район там, где ничего нет. Но они построили удивительное место, где был специфический промышленный завод.
Обратите внимание: Методы оценки коммерческой недвижимости!.
А сейчас есть разные (не однотипные) дома комфорт, премиум и бизнес-класса. Новые школы, детские сады, автостоянки. Все новое. Этот район казался прекрасной возможностью: недалеко от центра города, но без ветхих стен, внешней проводки и опадающей штукатурки.
Но вернемся в 2018 год. Тогда район выглядел как сплошная стройка, хотя некоторые дома уже были готовы и вполне пригодны для проживания. И цены не сильно пострадали
Тогда я взял студию со скромным ремонтом за 4 миллиона рублей. Еще около 150 тысяч я вложил в мебель и оборудование. И наконец, я положила на балкон керамогранит и сделала там большую плотную штору (в Питере до сих пор бывают белые ночи). Этого уже нет на картинке.
Все по проекту под ключ обошлось мне в итоге в 4,2 миллиона, но саму квартиру я купил в ипотеку, а мебель, бытовую технику и частичный ремонт балкона сделал за свой счет. Первая выплата составила 20% т.е. 800 тысяч и еще 200 я потратила на декор.
Снял еще одну аналогичную квартиру за 25 тыс+КУ, а идея ипотеки вышла в 1 млн вложений и 31 тыс платежей по ипотеке. То есть я изначально платил слишком много 6 тысяч в месяц и должен был собирать из закрома миллион. Но что произошло потом…
Оглядываясь назад, я понимаю, что именно тот период был моментом доступного жилья. Сейчас, по данным «Авито», цена среднестатистической студии в этом районе выросла вдвое. И нельзя сказать, что доходы выросли пропорционально.
Что касается аренды, то здесь тоже все сильно изменилось: теперь 40 тысяч — это нижний предел сдачи квартиры на пару дней. Соседи легко могут сдать ту же студию за 48. Многие занимаются бизнесом на посуточной аренде, потому что... Район самый близкий к центру из новых домов. И вроде бы всё в порядке: цена выросла, оплата покрывает арендную плату. Но на практике все еще лучше.
В ближайшие несколько лет цены совсем сумасшедшие, и за 4 миллиона не всегда можно найти комнату в хорошей коммуналке (да, в Питере еще есть коммуналки)
---
Кат.Финансы: недвижимость, бизнес, фондовый рынок
Подписаться!
---
В следующей части:
- финансы при приобретении: ипотека, страховка, другие расходы
- рефинансирование кредитов
- история доходов от аренды
- рассчитать общую рентабельность
Но чтобы оправдать название статьи, я бы сказал, что после вложения 1 млн - теперь, за вычетом долга, это стоит минимум 5. Среднегодовая доходность составляет более 40% в год.
/ авторская статья
[мин]Инвестиции в недвижимостьул. ПетербургМаркет Длинный пост 19 ЭмоцийБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Как я заработал миллионы на недвижимости.