Анализ рынка недвижимости Москвы и Сочи показывает, что тренд на удорожание сохраняется. Эти города традиционно демонстрируют особое поведение цен, отличное от других регионов. В данном обзоре мы рассмотрим изменения за последний месяц и попробуем спрогнозировать дальнейшее развитие ситуации. Главный вывод: рост цен продолжается, несмотря на меры регуляторов.
Сочи: аномалии в объявлениях и реальность
Цены в Сочи рассчитываются на основе объявлений о продаже, что важно учитывать, так как они не всегда отражают реальные суммы сделок.
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
В октябре в одном из сервисов мониторинга произошла аномалия: цены на первичное жилье на графике резко взлетели, в то время как на вторичном рынке, наоборот, зафиксировано падение.
Согласно скорректированным данным, средняя цена «квадрата» в новостройках выросла с 413 тыс. рублей в сентябре до 491 тыс. в октябре (при этом сентябрьский показатель был позже пересмотрен в сторону увеличения до 572 тыс.). На вторичном рынке цена упала с 295 тыс. до 266 тыс. рублей за метр (сентябрьский показатель также был скорректирован до 257 тыс.). Эти цифры требуют осторожной интерпретации, так как рынок Сочи известен высокой волатильностью и не всегда прозрачными ценами.
Более правдоподобную картину дает другой аналитический сервис, который показывает плавный рост на вторичном рынке: с 286 тыс. рублей в сентябре до 290 тыс. в октябре.
Итог по Сочи (сентябрь → октябрь):
Первичный рынок: данные требуют уточнения из-за аномалий в отчетности.
Вторичный рынок: 286 → 290 тыс. рублей за кв. м.
Москва: стабильный рост без резких скачков
В отличие от Сочи, московский рынок не показал аномалий, продемонстрировав планомерный рост цен.
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы увеличилась с 353 тыс. до 355 тыс. рублей. На вторичном рынке рост был более заметным: с 398 тыс. до 405 тыс. рублей.
Итог по Москве (сентябрь → октябрь):
Первичный рынок: 353 тыс. → 355 тыс. рублей (+0,6%).
Вторичный рынок: 398 тыс. → 405 тыс. рублей (+1,8%).
Этот рост происходит на фоне продолжающегося повышения ключевой ставки ЦБ, что, вопреки ожиданиям, пока не оказывает сдерживающего влияния на стоимость жилья.
Реальные сделки: разрыв с объявлениями
Цены в объявлениях отражают ожидания продавцов, тогда как реальные сделки показывают, сколько готовы платить покупатели. Этот разрыв — важный индикатор рынка.
Индекс московской недвижимости ДомКлик (MREDC), рассчитываемый на основе ипотечных сделок, в октябре составил 280 тыс. рублей за «квадрат» против 277 тыс. месяцем ранее. Это рост на 1,1%. Тренд на увеличение продолжается с годового минимума (253 тыс.) в сторону исторического максимума (288 тыс.).
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Другой показатель — СберИндекс, основанный на сделках с первичным жильем, — показывает 279 тыс. рублей за метр в Москве, что всего на 1 тыс. рублей отличается от MREDC.
Обратите внимание: Как меньше чем за год выйти на 100 тысяч в месяц в 2021 году. Мой путь.
При этом реальные цены сделок примерно на 22% ниже заявленных в объявлениях, но динамика роста у них совпадает.
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary...
По Краснодарскому краю (куда входит и Сочи) СберИндекс фиксирует рост средней цены до 160 тыс. рублей за кв. м, что на 4 тыс. рублей выше сентябрьского показателя.
Сравнительная таблица цен в объявлениях
Для контекста полезно взглянуть на данные по другим крупным городам (помним, что реальные цены сделок будут ниже).
Средние цены в объявлениях за октябрь (руб./кв. м):
Москва: первичка — 355 тыс., вторичка — 405 тыс.
Сочи: первичка — данные уточняются, вторичка — 290 тыс.
Санкт-Петербург: первичка — 247 тыс., вторичка — 207 тыс.
Анапа: первичка — 153 тыс., вторичка — 147 тыс.
Краснодар: первичка и вторичка — по 152 тыс.
Несмотря на то что ключевая ставка ЦБ уже достигла 13% и может быть повышена вновь, что теоретически должно охлаждать рынок за счет удорожания ипотеки, на практике цены продолжают расти.
Контекст рынка: ипотека, спрос и активность
По данным Росреестра, в третьем квартале 2023 года в Москве было зарегистрировано рекордное количество — 29,24 тыс. — договоров долевого участия с ипотекой. Это на 40% превышает предыдущий максимум конца 2020 года.
В крупных городах ежемесячный платеж по ипотеке в среднем в 2 раза превышает стоимость аренды аналогичного жилья. В Москве этот коэффициент составляет 2.3, в Санкт-Петербурге — 2.16. Самый низкий показатель — в Челябинске (1.46).
В октябре эксперты отмечают некоторое снижение спроса на жилье по сравнению с сентябрем — от 3% до 15%. Тем не менее, четвертый квартал, скорее всего, останется активным, хотя и может не догнать показатели третьего.
Личный опыт: инвестиции в сочинскую недвижимость
На примере личных инвестиций можно проследить динамику. С июля 2021 года условная квартира стоимостью 10 млн рублей в Сочи подорожала примерно до 12.29 млн (по данным объявлений на 1 октября). Месяцем ранее ее оценочная стоимость составляла 12.5 млн. Этот пример наглядно показывает волатильность сочинского рынка, где реальную цену можно узнать только в процессе активных переговоров.
Финансовый результат за октябрь — положительный. Цель инвестиционной стратегии — накопить капитал, достаточный для создания пассивного дохода, который покроет ипотечные платежи (эквивалентно 100% стоимости целевой квартиры).
На графике синяя линия отражает расчетную стоимость «виртуальной» квартиры в Сочи, а красная — динамику личных накоплений и прогноз на октябрь.
Подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я рассказываю, как накопить на квартиру в Сочи и делюсь опытом инвестиций.
[мин]Недвижимость Москва СочиИнвестицииФинансыПокупка недвижимостиДлинный пост 4 ЭмоцииБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?.