(Новорег, подписался на Александра в тг и решил ответить здесь)
Автор поста рассматривает вопрос доступности жилья с точки зрения потребителя, связывая изменения цен с льготной ипотекой. Однако я предлагаю взглянуть на ситуацию с другой стороны. Исторически в России готовое жилье, преимущественно на вторичном рынке, всегда стоило дороже новостроек, несмотря на отсутствие рисков при покупке. Почему же сейчас мы наблюдаем обратную картину? Мой ответ — не только льготная ипотека, но и введение эскроу-счетов.
Как работала старая система финансирования строительства
Раньше процесс был примерно таким: представим директора небольшой строительной компании, который ведет два жилых комплекса — условно «Нью-Терьер» и «Новый Чих». Деньги на строительство поступали от дольщиков, покупавших квартиры на этапе котлована. При возникновении форс-мажора — будь то рост цен на материалы, проблемы с персоналом или срыв сроков — у застройщика часто не было финансовой подушки. Брать дорогой кредит было невыгодно. Выход находили в перераспределении средств: деньги, собранные с покупателей одного ЖК, использовались для латания дыр в другом. Иногда это срабатывало, и оба объекта достраивались, но часто цепочка проблем накапливалась, что в итоге приводило к банкротству компании и появлению обманутых дольщиков, оставшихся без квартир и денег.
Обратите внимание: Как выполнить анализ безубыточности, как его использовать. Цена продажи за единицу.
Революция на рынке: приход эскроу-счетов
Ситуация кардинально изменилась с введением эскроу-счетов. Теперь деньги покупателей новостроек не поступают напрямую застройщику. Они аккумулируются на специальном банковском счете и переводятся компании только после сдачи дома. Это гарантирует, что средства, внесенные за конкретный жилой комплекс, будут использованы строго для его строительства. Риск стать жертвой финансовых манипуляций застройщика практически исчез.
Однако у новой системы обнаружилась и обратная сторона. Строительство — процесс, полный непредвиденных обстоятельств. Без возможности маневра «между объектами» покрывать форс-мажоры стало сложнее, а брать коммерческие кредиты для юрлиц в России — дорого и проблематично. Именно здесь на сцену вышла льготная ипотека.
Синергия двух инструментов: эскроу и льготная ипотека
Льготная ипотека, доступная только для покупки квартир в новостройках, стала тем самым недостающим элементом. Она обеспечила стабильный и мощный приток платежеспособного спроса. В результате новое жилье стало стоить примерно столько же, сколько и вторичное, но с ключевым преимуществом — гарантией получения квартиры. Покупатель теперь может взять ипотеку на новостройку по привлекательной ставке, будучи уверенным, что не попадет в историю с долгостроем.
Конечно, эта система выгодна и банкам. Они получают надежных заемщиков, обеспеченные залогом кредиты и господдержку. Но главный итог, на мой взгляд, не в этом. Комбинация эскроу-счетов и льготной ипотеки позволила вывести российский рынок новостроек из состояния «диких 90-х», сделав его более цивилизованным, прозрачным и безопасным для конечного покупателя. Это и есть та цена, которую заплатили за стабильность и снижение рисков.
(извиняюсь как старик)
[мое]ИпотекаФинансыЖильеПокупка недвижимостиКвартираНедвижимостьДеньгиМатематикаДлинный постОтвет на сообщениеТекст 8 ЭмоцииБольше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Ответ на пост «А точно ли льготная ипотека сделала недвижимость доступной?».