Давайте посмотрим на статистику цен и текущие процентные ставки. Давайте посмотрим, какие факторы способствуют росту цен на жилье, а какие – против него. Что такое М2 и как выбросы влияют на цены.
Резкое изменение ключевой процентной ставки с августа привело в движение рынок недвижимости. Те, кто раздумывал, покупать или нет, были вынуждены принимать решение очень быстро, ведь рост основного показателя (учетной ставки ЦБ) = соответствующему увеличению банковских процентных ставок по жилью.
С момента первого заседания центробанка, на котором было принято решение о повышении процентных ставок (июль), цены выросли на 5%. И это в среднем! Некоторые места подорожали на 7-15%. По словам агентов по недвижимости, даже «лежачих» вариантов уже нет.
И если разницу в цене в 200 тысяч рублей за метр, или 210 (5%) можно как-то пережить, то разница в ставке по кредиту в 10% (как было в августе) или 15,2% (сейчас в Сбербанке) критично влияет возможность покупки.
Базовый пример: квартира стоит 11,4 млн рублей, первоначальный взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это выплата 85 037 руб. Плюс страховка.
При текущих тарифах сумма выплаты увеличивается в полтора раза. И вообще не ясно, когда можно будет рефинансировать по более низким ставкам.
Поэтому решение людей покупать сейчас, но пока действует ранее одобренная ипотека по старым ценам, понятно и оправдано.
Для клиента на улице банковские кредиты фактически становятся недоступными: при двузначных ставках сумма переплаты становится неэтичной и больше не публикуется.
Обратите внимание: Рынок ценных бумаг: Основы.
За 30 лет заемщик платит в 4-5 раз больше.
Основываясь на этих предположениях о прекращении кредитования, подпитывающего эффективный спрос, и ощущении, что оставшиеся покупатели воспользовались последним автомобилем, чтобы купить его по приемлемой цене, мы считаем, что в ближайшие годы недвижимость будет только дешеветь. По крайней мере, до тех пор, пока не появятся признаки снижения процентной ставки центрального банка. У нас точно есть 6-9-12 месяцев.
Остался последний сильный контраргумент: выбросы. На графике ниже денежная масса (м2) выделена красным цветом — собственно, сколько денег есть в экономике. Синий — цены на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге. В обоих случаях мы начали в январе 2005 года (100%) – это наша отправная точка для недвижимости.
Видите ли, сильная корреляция прослеживается вплоть до 2009 года, после чего сила заметно снижается. По-хорошему, необходимо провести корреляционно-регрессионный анализ, чтобы показать силу связи и ее изменение во времени. И добавьте другие факторы. Я думаю, что мы сделаем это в ближайшем будущем.
Расскажите в комментариях: какие еще показатели, по вашему мнению, необходимы для оценки влияния на рост цен на недвижимость? И правильно ли брать за основу сумму денег?
---
Используйте калькулятор и Cat.Finance
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Рынок жилья. Точка невозврата в ценах пройдена.