Последние 5 лет научили нас тому, что «недвижимость всегда растет». Но так было не всегда. 2015-2018 годы были периодом длительной стагнации. И по ценам, и по объему продаж на рынке. Времена вернутся. Скоро появится поколение инвесторов, которые скажут: «Собственность всегда падает».
Недвижимость – отличный инструмент сохранения капитала. Но, несмотря на кажущуюся простоту инвестирования, это сложный рынок.
Динамика цен объясняется большим количеством факторов. Самые важные из них:
- количество денег в экономике. Чем больше рублей печатают, тем дороже цена за квадратный метр
- доходы населения. Чем богаче население, тем больше денег оно может потратить на товары длительного пользования.
- интерес. Чем ниже процентные ставки, тем ниже процентная ставка при выплате. Это значит, что вы можете позволить себе несколько метров за одну оплату. Кроме того, при 30-летней ипотеке сумма сильно уменьшается.
Отдельно остановлюсь на процентных ставках. Просто для примера: при ставке 5% за каждый миллион рублей в течение 30 лет вам придется платить 5 368 рублей в месяц. По ставке 10% – 8 775 руб. При стоимости кредита 15% платеж составит уже 12 644 рубля.
Обратите внимание: История про Снежану, бизнес-леди, которая всегда в порядке.
Поскольку доходы домохозяйств более-менее стабильны (я имею в виду, что они не растут и не падают на 30% в год), а денежная эмиссия из года в год тоже примерно одинакова (15-20%), процентная ставка не такая стабильная. Возьмите последние шесть месяцев: было 7,5%, сейчас 13%. И это не предел. Рост на 73%. Получается, что основным фактором динамики цен является процентная ставка по кредиту.Проверим? Самый резкий рост цен произошел в период сверхнизких процентных ставок (график ниже): когда ключевая ставка составляет 4,25%, а банкиры выдают ипотеку без первоначального взноса под ставку 7% — почему бы не купить?
Но резкое повышение учетной ставки тут же охладило рынок и привело к падению на 12% за шесть месяцев, чего не было с 2009 года! На графике четко видно наличие лага, поскольку цены инертны. То, что сегодня отражено в статистике, было подано на регистрацию две недели назад, а депозит переведен около месяца назад. Даже одобрения банка имеют срок годности 2-3 месяца.
Это значит, что тот рост, который мы сейчас наблюдаем, — это остаточные закупки, пусть и по высоким ценам, но по старым ценам. И это правильно! Людям гораздо выгоднее купить что-то дорогое сейчас, но под дешевый кредит, чем через полгода на 10% дешевле, но со ставкой 15% вместо 10%.
Конечно, недвижимость не упадет на 30%. Конечно, есть факторы, которые будут действовать в противовес: инфляция, выбросы и т д. Но основных правил экономики никто не отменял: когда ставка растет, стоимость падает, когда падает, она растет.
Что именно?
Если говорить точнее, коты ожидают постепенного снижения цен на 10-12% в течение 6-9 месяцев. Скорее всего, текущая цена индекса Дом.Клик (277555) является пиковой. Многое зависит от действий ЦБ, но поскольку ключевая ставка обязательно снова будет повышена, а доля ипотеки в покупках по-прежнему составляет 50% на вторичке и 75% на первичной, то можно смело экономить при высоких ценах на банковских кредитах депозиты и облигации и ждать снижения цен на недвижимость.
Всегда используйте логику, калькулятор и Cat.Finance!
Больше интересных статей здесь: Финансы.
Источник статьи: Недвижимость всегда падает.